Skugginventering

Vad är Shadow Inventory?

Skugginventering avser obebodda eller snart obebodda fastigheter som ännu inte har släppts ut på marknaden. Det används oftast för att redogöra för de fastigheter som är under utmätning men som ännu inte har sålts. Det omfattar också bostäder som ägarna väntar på att lägga ut till försäljning tills priserna förbättras.

Förstå Shadow Inventory

Skugglager kan skapa osäkerhet om den bästa tiden att sälja och om när en lokal marknad kan förvänta sig en fullständig återhämtning. Dessutom gör skugginventering ofta att rapporterade bostadsdata underskattar det faktiska antalet fastigheter till salu på marknaden.

Skugglager spelade en viktig roll i efterdyningarna av nedsmältningen av subprime -bolånen 2007-2008. Med det aldrig tidigare skådade antalet utmätningar som härrörde från bostadsmarknadens kollaps under den krisen, lämnades långivarna med betydande fastighetsinnehav. Många långivare var långsamma med att lägga ut sitt lager till försäljning av rädsla för att översvämma marknaden med så kallade "nödställda" fastigheter.

Eftersom nödställda fastigheter säljs för relativt lite, driver fler av dem på marknaden ner priserna, vilket i sin tur sänker långivares potentiella avkastning på investeringen. Efter finanskrisen 2007-2008 har dock skugglagret tunnat ut i takt med att bostadsmarknaden långsamt har återhämtat sig.

Den ekonomiska effekten av Shadow Inventory

Skugglager tenderar att växa när bostadsmarknaderna kämpar. När bankerna börjar släppa utmätta fastigheter i högre takt är det ett tecken på att bostadsmarknaden har nått botten och börjar växa igen. Eftersom bostäder spelar en så stor roll i den totala ekonomin, sammanfaller i allmänhet ett mindre skugglager med stark ekonomisk tillväxt.

Samtidigt dämpar utsläppandet av utestängda fastigheter bostadspriserna totalt sett. Detta beror på att nödställda fastigheter säljs till ett mycket lägre pris än andra bostäder. När nödställda fastigheter utgör en stor andel av husen på marknaden driver de ner priserna över hela linjen.

Enligt Federal Reserve Bank of Cleveland säljer utestängda bostäder som har varit på marknaden i mindre än ett år för 35 procent under värdet, medan de som har varit på marknaden i mer än ett år säljs för 60 procent mindre. Dessa låga priser påverkar säljarna negativt, men de kan också hjälpa köpare att ha råd med bostäder.

Fastighetsinvesterare kan också dra nytta av förekomsten av skugglager. Investerare som bildar relationer med REO- avdelningar i små banker och kreditföreningar kan ibland köpa fastigheter från skugginventeringen innan allmänheten vet att de finns på marknaden. Likaså tillhandahåller kapitalförvaltare och fastighetsmäklare från större banker ibland listor över tillgängliga fastigheter till investerare.

##Höjdpunkter

• Skugginventering avser det troliga beståndet av bostäder som ännu inte har placerats ut på fastighetsmarknaden.

• Husägare som väntar på de rätta förutsättningarna för att sälja sina hem, eller hem som arbetar sig igenom avskärmningsprocessen är de två största delarna av skugginventeringen.

– Eftersom skugginventering skapar osäkerhet kring det faktiska utbudet av bostäder som snart är tillgängligt, kan det skeva fastighetsmarknadsdata och jämföra en bostadsnedgång.