影子库存

什么是影子库存？

影子存货是指尚未上市的无人居住或即将无人居住的房地产。它最常用于说明处于止赎过程中但尚未出售的财产。它还包括业主等待出售的房屋，直到价格上涨。

影子库存可能会造成关于最佳销售时间以及当地市场何时可以预期全面复苏的不确定性。此外，影子库存经常导致报告的住房数据低估市场上待售房产的实际数量。

2007-2008年次贷危机之后发挥了重要作用。在那次危机期间，由于房地产市场崩盘导致的止赎数量空前，放贷人只剩下大量的房地产资产。许多贷方因为担心所谓的“不良资产”充斥市场而迟迟不出售库存。

由于陷入困境的房产售价相对较低，市场上更多的房产压低了价格，进而降低了贷方的潜在投资回报率。然而，在 2007-2008 年金融危机之后，随着房地产市场缓慢复苏，影子库存已经减少。

当房地产市场陷入困境时，影子库存往往会增加。当银行开始以更高的速度释放止赎房产时，这表明房地产市场已经触底并开始再次增长。由于住房在整体经济中发挥着如此重要的作用，较小的影子库存通常与强劲的经济增长相吻合。

与此同时，止赎房产的释放抑制了整体房价。这是因为不良房产的售价远低于其他房屋。当不良资产在市场上的房屋中占很大比例时，它们会全面压低价格。

根据克利夫兰联邦储备银行的数据，上市不到一年的止赎房屋售价低于价值 35%，而上市超过一年的止赎房屋售价则低 60%。这些低价对卖家产生负面影响，但它们也可以帮助买家买得起房子。

房地产投资者也可能受益于影子库存的存在。与小型银行和信用合作社的REO部门建立关系的投资者有时可以在公众知道它们在市场上之前从影子库存中购买房产。同样，大型银行的资产经理和房地产经纪人有时会向投资者提供可用房产清单。

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