Shadow Inventory
Mikä on Shadow Inventory?
Varjoinventaarilla tarkoitetaan asumattomia tai pian asumattomia kiinteistöjä, joita ei ole vielä saatettu markkinoille. Sitä käytetään useimmiten niiden kiinteistöjen huomioon ottamiseksi, joita suljetaan,. mutta joita ei ole vielä myyty. Se kattaa myös kodit, joiden omistajat odottavat saavansa myyntiin, kunnes hinnat nousevat.
Varjoinventaarion ymmärtäminen
Varjovarasto voi luoda epävarmuutta siitä, mikä on paras myyntiajankohta ja milloin paikalliset markkinat voivat odottaa täydellistä elpymistä. Lisäksi varjoinventaario saa usein raportoidut asuntotiedot aliarvioimaan markkinoilla olevien kiinteistöjen todellista määrää.
Varjoinventaarilla oli tärkeä rooli subprime -markkinoiden 2007–2008 romahduksen jälkimainingeissa. Kun asuntomarkkinoiden romahduksesta kriisin aikana johtui ennennäkemätön määrä ulosmittauksia, lainanantajille jäi merkittäviä kiinteistöomistuksia. Monet lainanantajat olivat hitaita laittamaan varastonsa myyntiin peläten tulvivansa markkinoita niin sanotuilla "ahdistuneilla" kiinteistöillä.
Koska vaikeuksissa olevia kiinteistöjä myydään suhteellisen pienellä hinnalla, enemmän niitä markkinoilla laskee hintoja, mikä puolestaan alentaa lainanantajien potentiaalista sijoitetun pääoman tuottoprosenttia. Vuosien 2007-2008 finanssikriisin jälkeen varjovarasto on kuitenkin heikentynyt asuntomarkkinoiden hitaasti elpyessä.
Varjoinventaarion taloudellinen vaikutus
Varjovarastot kasvavat yleensä asuntomarkkinoiden vaikeuksissa. Kun pankit alkavat vapauttaa suljettuja kiinteistöjä nopeammin, se on merkki siitä, että asuntomarkkinat ovat saavuttaneet pohjan ja alkavat jälleen kasvaa. Koska asunnolla on niin suuri rooli koko taloudessa, pienempi varjovarasto osuu yleensä samaan aikaan vahvan talouskasvun kanssa.
Samaan aikaan suljettujen kiinteistöjen vapauttaminen hillitsee asuntojen hintoja yleisesti. Tämä johtuu siitä, että vaikeuksissa olevat kiinteistöt myydään paljon halvemmalla kuin muut kodit. Kun vaikeuksissa olevat kiinteistöt muodostavat suuren osan markkinoilla olevista taloista, ne laskevat hintoja kautta linjan.
Federal Reserve Bank of Clevelandin mukaan suljetut kodit, jotka ovat olleet markkinoilla alle vuoden, myyvät 35 prosenttia alle arvon, kun taas ne, jotka ovat olleet markkinoilla yli vuoden, myyvät 60 prosenttia halvemmalla. Nämä alhaiset hinnat vaikuttavat negatiivisesti myyjiin, mutta ne voivat myös auttaa ostajia varaamaan asuntoja.
Kiinteistösijoittajat voivat myös hyötyä varjovarastojen olemassaolosta. Sijoittajat, jotka muodostavat suhteita pienpankkien ja luotto-osuuskuntien REO -osastoihin, voivat joskus ostaa kiinteistöjä varjoinventaariosta ennen kuin yleisö tietää, että ne ovat markkinoilla. Samoin suurempien pankkien omaisuudenhoitajat ja kiinteistönvälittäjät tarjoavat joskus luetteloita saatavilla olevista kiinteistöistä sijoittajille.
Kohokohdat
Varjoinventaarilla tarkoitetaan todennäköistä asuntokantaa, jota ei ole vielä saatettu kiinteistömarkkinoille.
Asunnonomistajat, jotka odottavat oikeita ehtoja asuntojensa myyntiin, tai kodit, jotka käyvät läpi sulkemisprosessin, ovat kaksi suurinta varjoinventaariota.
Koska varjokartoitus luo epävarmuutta pian saataville asuntojen todellisesta tarjonnasta, se voi vääristää kiinteistömarkkinatietoja ja vaikeuttaa asumisen taantumaa.
