Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)
GYO'lar Nelerdir ve Nasıl Çalışırlar?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (kısaca GYO'lar), gayrimenkul ve/veya gayrimenkul finansmanına yatırım yapan ve kârlarının en az %90'ını hissedarlarına temettü olarak dağıtan şirketlerdir. Birçoğu büyük borsalarda halka açık olarak işlem görür ve tıpkı geleneksel hisse senetleri gibi hızlı ve kolay bir şekilde alınıp satılabilir.
Bazı GYO'lar, sahip oldukları gayrimenkulleri (örn. evler, ofisler, baz istasyonları, perakende satış alanları, depolar, vb.) kiralayarak para kazanırken, diğerleri bunu emlak alıcılarına faiz ödemeleri karşılığında ipotek sağlayarak yapmaktadır. Bazı GYO'lar her iki gelir akışını da kullanır.
Yüksek ve tutarlı temettüleri nedeniyle GYO'lar, gayrimenkul sahibi olmanın getirdiği pasif geliri isteyen ancak kendilerine ait bir mülkü satın almak, sürdürmek ve kiralamak için zamanı veya parası olmayan yatırımcılar için popüler bir yatırım aracıdır. Kira ve gayrimenkul fiyatları tüketim mallarının yanı sıra yükselme eğiliminde olduğundan ve bazen geleneksel hisse senetlerinin düştüğü bir zamanda GYO hissedarları için daha fazla parayla sonuçlandığından, normalden daha yüksek enflasyon dönemlerinde de popülerdirler .
Bir şirket olarak GYO olarak nitelendirilmenin temel faydalarından biri, hissedarlara temettü olarak ödenen tüm gelirler üzerinden kurumlar vergisinden feragat etmektir. Bu nedenle, birçoğu kurumlar vergisinden tamamen kaçınmak için vergilendirilebilir gelirlerinin yüzde 100'ünü temettü olarak kullanır.
Bir GYO'nun kârlarının çoğu (hepsi değilse de) temettü olarak dağıtıldığından, büyümeye yatırım yapmak için genellikle çok az nakit kalır, bu nedenle hisse fiyatının dramatik bir şekilde yükselme potansiyeli daha az olma eğilimindedir (yani, genellikle geleneksel hisse senetleri kadar değişken değildirler). ). Bu nedenle, GYO'lar, sabit gelirli yatırımcılar (düzenli temettü ödemeleri arayanlar) arasında, büyüme yatırımcılarından (ana yatırımlarının zaman içinde önemli ölçüde değer kazandığını görmek isteyenlerden) çok daha popülerdir.
Bir Şirketi GYO yapan nedir?
Tüm gayrimenkul bazlı şirketler GYO değildir. GYO olarak nitelendirilebilmek için bir şirketin gayrimenkullerini ve/veya ipoteklerini gelir getirici yatırımlar olarak kullanması gerekir. Örneğin, konut geliştirmeleri inşa eden ve daha sonra satan bir şirket, GYO olarak kabul edilmeyecektir.
Bir GYO olarak kalifiye olmak için, bir şirketin vergilendirilebilir gelirinin en az %90'ını temettü olarak ödemesi gerekir. GYO'ların da olması gerekir. . .
“bir yönetim kurulu veya mütevelli heyeti tarafından yönetilecek,
Gayri safi gelirinin en az yüzde 75'ini, gayrimenkul kiraları ve gayrimenkul finansmanı ipotek faizleri dahil olmak üzere gayrimenkulle ilgili kaynaklardan elde etmek,
Toplam varlıklarının en az yüzde 75'ini gayrimenkul varlıklarına ve nakde yatırmak,
GYO olarak kurulduğu ilk yıldan sonra en az 100 hissedarı olması,
ve dahası.
Bir şirketin kalifiye olabilmesi için yerine getirilmesi gereken gereksinimlerin kapsamlı bir listesi için SEC'in GYO'larla ilgili yatırımcı bültenini inceleyin.
3 GYO Türü
Üç ana GYO türü vardır - hisse senedi, ipotek ve hibrit. Her üç huni de yatırımcılara temettüler yoluyla kar sağlar, ancak gelirlerinin nereden geldiği konusunda farklılık gösterirler.
Eşitlik
Özsermaye GYO'ları, “gelir getirici gayrimenkul” olarak bilinen şeyi işleterek gelir üretir. Esasen bu, mülk satın almak ve mülk sahibi olmak, ardından kira ödemeleri karşılığında bireylere veya işletmelere kiralamak anlamına gelir.
Çoğu öz sermaye GYO, belirli bir mülk türünde (apartman kompleksleri veya depolama tesisleri gibi) uzmanlaşmıştır, ancak bazıları birçok farklı mülk türünü işletmekte ve kiralamaktadır. Bir özsermaye GYO'nun topladığı kira veya kira ödemeleri önce maliyetleri karşılamak için kullanılır ve daha sonra kalanın en az %90'ı temettü olarak hissedarlara dağıtılır.
İpotek
İpotek GYO'ları, gayrimenkul sahibi olmadıkları ve kiralamadıkları için Özsermaye GYO'larından farklıdır. Bunun yerine, müstakbel mülk sahiplerine ipotek veya diğer gayrimenkul kredileri sunuyorlar ve faiz ödemeleri alıyorlar. Alternatif olarak, bir ipotekli GYO doğrudan ipotek teklif etmeyebilir, bunun yerine ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın alarak dolaylı olarak gayrimenkul finansmanına yatırım yapabilir.
, yatırımlarını finanse etmek için özsermaye GYO'larından daha fazla kaldıraç (borçlu sermaye) ve riskten korunma türevleri kullanma eğilimindedir . Bu nedenle, öz sermaye GYO'larından daha riskli yatırımlar olabilirler. Yatırımcılar, yatırım yapmaya karar vermeden önce ipotekli GYO'nun finansman modelini tam olarak anladıklarından emin olmalıdırlar.
Hibrit
Hibrit GYO'lar, yukarıda ayrıntıları verilen stratejilerin her ikisini de kullandıkları için bu adla anılırlar. Fiziksel gayrimenkul satın alır, bakımını yapar ve kiraya verirler ve ayrıca mülk alıcılarına ipotek veya diğer gayrimenkul kredileri sağlarlar.
GYO'ya Yatırım Yapmanın Faydaları Nelerdir?
Temettüler: GYO'lar tarafından sağlanan düzenli temettü ödemeleri, onları ek gelir akışı arayan yatırımcılar arasında popüler kılmaktadır. Tanımı gereği karlarının en az %90'ını temettü olarak dağıtmaları gerektiğinden, GYO'lar geleneksel hisse senetlerine kıyasla nispeten yüksek temettü getirilerine sahip olma eğilimindedir.
Çeşitlendirme: GYO'lar, emlak piyasasına kolay erişim sağlamaları bakımından benzersiz bir yatırım sınıfıdır. Bu nedenle, hisse senetlerine, tahvillere, emtialara ve diğer varlık sınıflarına ek olarak bunlara yatırım yapmak, oynaklık ve enflasyon dönemlerine hazırlık olarak portföyü güçlendirmek için çeşitlendirmenin harika bir yoludur.
Likidite: Geleneksel olarak gayrimenkul çok likit bir varlık sınıfı değildir. Mülk satın almak ve satmak zaman alır ve herhangi bir potansiyel alıcı havuzu genellikle konum ve bütçe ile sınırlıdır. Bununla birlikte, ticareti yapılabilen GYO'lar, büyük ulusal borsalarda çok hızlı bir şekilde hisse senedi olarak alınıp satılabilir, bu nedenle portföy likiditesine değer veren yatırımcılar için uygundur.
Enflasyon Koruması: Yüksek enflasyon dönemlerinde, gayrimenkul (ve kira) tüketim mallarının yanı sıra fiyatlarda yükselme eğiliminde olduğundan, enflasyonist korkular bol olduğunda GYO'lar genellikle geleneksel hisse senetlerinden daha istikrarlıdır. Tutarlı pasif gelir ödemeleri, diğer şirketlerin temettü ödemelerini düşürebileceği zamanlarda da bir artıdır.
GYO'ya Yatırım Yapmanın Dezavantajları Nelerdir?
Mülkiyet Giderleri: Mülk giderleri – özellikle emlak vergileri – ucuz değildir ve bir GYO bu masrafları karşılamak için ne kadar çok ödemek zorunda kalırsa, hissedarlara temettü olarak dağıtmak için o kadar az kâr kalır. Bu nedenle yatırım yapmadan önce bir emlak şirketinin gelir tablosunu kontrol etmekte fayda var.
Faiz Oranı Riski: GYO'lar pasif gelir ödemeleri için ödüllendirilir, bu nedenle faiz oranları yükseldiğinde, hazine menkul kıymetlerini sabit gelirli yatırımcılar için daha çekici hale getirdiğinde, para GYO piyasasından çıkarak hisse fiyatlarının düşmesine neden olabilir.
Zayıf Büyüme: GYO'lar gelirlerinin en az %90'ını temettü ödemeye harcadıklarından, genellikle çok hızlı büyümezler ve bu da çoğu zaman çok hızlı büyümeyen bir hisse fiyatına dönüşür. Bu nedenle, büyüme yatırımcıları arasında çok popüler değiller.
Temettü Vergileri: Genellikle avantajlı sermaye kazanç oranları üzerinden vergilendirilen nitelikli temettülerin aksine, GYO temettüleri genellikle normal gelir olarak kabul edilir ve her yatırımcının vergi dilimine göre bu şekilde vergilendirilir. Bu, yatırımcıların genellikle GYO temettü geliri üzerinden geleneksel hisse senetlerinden elde edilen temettü gelirinden daha fazla vergi ödemeleri gerektiği anlamına gelir.
GYO'lara Nasıl Yatırım Yapılır
Yatırımcılar, büyük bir borsada, bir komisyoncu veya E-Ticaret veya Robinhood gibi bir aracı kurum aracılığıyla, tıpkı hisse senedi satın aldıkları gibi, işlem gören GYO'ların hisselerini satın alabilirler. Farklı GYO'lar farklı mülk türlerine (örneğin ticari, konut, depolama, ofis vb.) odaklandığından, yatırımcılar yatırım yapmak için birden fazla şirket seçebilir veya birçok farklı GYO'ya anında maruz kalmak için bir GYO borsa yatırım fonu (ETF) bulabilir. Herhangi bir ETF'yi düşünürken gider oranlarını kontrol ettiğinizden emin olun , çünkü yüksek ücretler potansiyel kazançları yiyebilir.
Kontrol Edilecek 5 Popüler GYO ETF'si
TTT
Gider oranları Nisan 2022 itibariyledir.
Bir GYO için İyi Temettü Getirisi Nedir?
Temettü getirisi hisse senedi fiyatı ile değiştiğinden, bir GYO'nun getirisi, istikrarlı temettüler ödemeye devam etse bile önemli ölçüde değişebilir. Unutmayın - temettü verimi,. bir şirketin ödediği temettülerin mevcut hisse fiyatına oranıdır, bu nedenle hisse fiyatındaki düşüşler temettü verimini artırır.
Bununla birlikte, daha yüksek ve daha düşük getiriler de yaygın olmasına rağmen, GYO getirileri ortalama yüzde 3 ila 5 civarında olma eğilimindedir.
Alım Satım ve Alım Satım Olmayan GYO'lar: Farklar Nelerdir?
İşlem gören GYO'lar, normal hisse senetleri gibi ulusal borsalarda işlem görür. Bu nedenle likit ve şeffaftırlar ve normal yatırımcılar için iyi bir seçenektir. Öte yandan, işlem görmeyen GYO'lar ücret alır, daha az likiditeye sahiptir ve hemen kullanılabilir hisse fiyatlarına sahip değildir. Ayrıca oldukça yüksek bir başlangıç yatırımı gerektirebilirler. Çoğu perakende yatırımcı için, işlem görmeyen GYO'lar iyi bir yatırım seçeneği değildir.
GYO'lar İyi Enflasyon Riskinden Korunuyor mu?
Hiçbir yatırım (belki bir I tahvili hariç) enflasyondan tamamen güvenli olmasa da, GYO'lar genellikle iyi bir enflasyon koruması olarak kabul edilir, çünkü kira ve gayrimenkul fiyatları enflasyon dönemlerinde (hem karı hem de hisse fiyatını artırabilir) yükselme eğilimindedir ve tutarlı temettüler sağlar. güvenilir bir gelir akışı.
Öne Çıkanlar
Çoğu GYO, hisse senetleri gibi halka açık olarak alınıp satılmaktadır, bu da onları oldukça likit hale getirir (fiziksel gayrimenkul yatırımlarından farklı olarak).
GYO'lar, yatırımcılar için sabit bir gelir akışı sağlar, ancak sermaye takdiri yolunda çok az şey sunar.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gelir getiren mülklere sahip olan, bunları işleten veya finanse eden bir şirkettir.
GYO'lar apartmanlar, baz istasyonları, veri merkezleri, oteller, tıbbi tesisler, ofisler, perakende merkezleri ve depolar dahil olmak üzere çoğu gayrimenkul mülk türüne yatırım yapmaktadır.
SSS
GYO Neyi Temsil Eder?
GYO, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" anlamına gelir. GYO, mülk satın alarak veya ipotek satın alarak doğrudan gayrimenkule yatırım yapan bir ortaklık, şirket, tröst veya dernek olarak organize edilir. GYO'lar, borsada işlem gören ve adi hisse senetleri gibi alınıp satılan hisse senetleri ihraç eder. GYO sayılabilmesi için varlıklarının en az %75'ini gayrimenkule yatırması ve gelirinin en az %75'ini gayrimenkulle ilgili faaliyetlerden elde etmesi gerekir.
GYO'lar Temettü Ödemek Zorunda mı?
Kanun ve IRS düzenlemeleri uyarınca, GYO'lar vergilendirilebilir kârlarının %90'ını veya daha fazlasını (hissedarlara temettü şeklinde) ödemek zorundadır. Sonuç olarak, GYO şirketleri çoğu zaman kurumsal gelir vergisinden muaftır. Temettü alan GYO'ların hissedarları vergilendirilir. sanki adi temettülermiş gibi.
Ataş GYO Nedir?
Bir "ataş GYO", bir GYO'ya sağlanan vergi avantajlarını artırırken, aynı zamanda bu tür tröstlerin normalde çalıştıramayacağı mülkleri işletmesine izin verir. Bir varlığın mülklere sahip olduğu ve diğerinin bunları yönettiği bir anlaşma yoluyla "kırpılan" iki farklı varlığı içerdiği için böyle adlandırılmıştır. Ataş GYO, çıkar çatışmaları olabileceğinden ve sonuç olarak bu GYO biçimi nadir olduğundan daha sıkı düzenleyici gözetim gerektirir. "Zımbalanmış GYO"ya benzer ancak yapı olarak daha esnektir.
