净营业收入 (NOI)

什么是净营业收入 (NOI)？

净营业收入 (NOI) 是一种用于分析创收房地产投资盈利能力的计算方法。 NOI 等于财产的所有收入，减去所有合理必要的运营费用。

NOI 是一个税前数字，出现在财产的收入和现金流量表中，不包括贷款、资本支出、折旧和摊销的本金和利息支付。当该指标用于其他行业时，它被称为“息税前利润”，代表“息税前利润” 。

净营业收入是房地产专业人士用来确定其创收财产的准确价值的估值方法。要计算 NOI，必须从物业产生的收入中减去物业的运营费用。

除了租金收入外，物业还可能从停车场、自动售货机和洗衣设施等便利设施中产生收入。运营费用包括运营和维护建筑物的成本，包括保险费、法律费用、水电费、财产税、维修费用和清洁费。资本支出，例如整个建筑物的新空调系统的成本，不包括在计算中。

NOI 帮助房地产投资者确定资本化率，从而帮助他们计算房产的价值，从而使他们能够比较他们可能正在考虑购买或出售的不同房产。

对于融资房产，NOI 也用于债务覆盖率(DCR)，它告诉贷方和投资者房产的收入是否涵盖其运营费用和债务支付。 NOI还用于计算净收入乘数、投资现金回报率和总投资回报率。

要计算净营业收入，请从物业产生的收入中减去营业费用。房地产收入包括租金收入、停车费、服务变更、自动售货机、洗衣机等。

运营费用包括与运营物业相关的所有成本。其中包括物业管理费、保险、水电费、物业税、维修和保养。

$\begin{对齐} &\text{净营业收入} = RR - OE \ &\textbf\ &RR=\text{房地产收入}\ &OE=\text{营业费用} \ \end$

例如，假设以下信息是业主出租的特定公寓楼的资料。

收入：

总收入 = 26,000 美元

现在，让我们假设公寓大楼的运营费用如下：

营业费用：

总运营费用 = 10,000 美元

本例中的净营业收入 (NOI) 为 26,000 美元 - 10,000 美元 = 16,000 美元。

让我们假设您拥有一处房产，该房产每年可赚取 120,000 美元的收入并产生 80,000 美元的运营费用。在这种情况下，它将产生 40,000 美元（120,000 美元 - 80,000 美元）的 NOI。如果总数为负数，即运营费用高于收入，则结果称为净运营亏损(NOL)。

债权人和商业贷款人严重依赖 NOI 来确定要抵押的财产的创收潜力，甚至超过他们将投资者的信用记录纳入其决策的因素。简而言之：该指标通过预测现金流量来帮助贷方从根本上评估房产的初始价值。

NOI 用于确定房产的资本化率，也称为房地产投资回报率 (ROI)。它将 NOI 除以购买价格。

如果房产被认为是有利可图的，贷方也会使用这个数字来确定他们愿意提供的贷款规模。另一方面，如果房产出现净营业亏损，贷方可能会直接拒绝借款人的抵押贷款申请。

业主可以通过推迟某些费用同时加快其他费用来操纵他们的运营费用。 NOI 也可以通过提高租金和其他费用来增加，同时减少合理必要的运营费用。

作为后者的一个例子，考虑一个公寓业主放弃租户每年 12,000 美元的租金，以换取该租户担任物业经理的情况。如果公寓业主通常会向建筑经理支付 30,000 美元的薪水，他们可能会因此从收入中减去“合理必要”的 30,000 美元成本，而不是 12,000 美元的实际成本。

NOI的计算公式如下：

###您如何计算税前净营业收入（NOI）？

NOI 是税前计算，因为它不考虑税收。

###净收入和净营业收入（NOI）有什么区别？

净营业收入是收入减去所有营业费用，而净收入是收入减去所有费用，包括营业费用和非营业费用，例如税收。

NOI 不是百分比，而是考虑到财产的收入和支出的数字。如果该财产已全部以现金支付，则可以将其与财产的全部价值进行比较。在这种情况下，净营业收入占房价的百分比越高越好。

净营业收入 (NOI) 是评估物业盈利能力的常用数字。该计算涉及从该物业产生的所有收入中减去该物业的所有运营费用。收入越高，支出越少，房产的利润就越高。这告诉业主拥有和维护房产所产生的收入是否物有所值。

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