托伦斯证书

什么是托伦斯证书？

托伦斯证书，也称为所有权证书，是一份将不动产的无懈可击所有权转让给注册所有权人的文件。该证书作为财产所有权的最终权威，其法律至上性使得记录行为变得不必要。

了解 Torrens 证书

托伦斯证书由罗伯特托伦斯爵士于 1850 年代在南澳大利亚创立。为了简化和促进土地销售，罗伯特爵士创建了一个系统，在该系统中，所有权证书将所有权授予其持有者。该证书是在政府登记员对房产的法律历史进行搜索后颁发给购买者的，它将为未来的购买者提供无可争议的所有权记录。

托伦斯系统包括政府赞助的保险单，以解决产权纠纷，而不是当今出售不动产所需的私人产权保险。 Torrens 的业主保证没有其他方对其财产提出索赔。任何未在托伦斯证书上列出的财产的潜在索赔人，无论他或她的索赔多么合法，都将被迫向政府赔偿基金申请赔偿。

托伦斯系统在 19 世纪后期传播到整个英联邦和美国，但今天的使用有限。在美国，它仍然是契约记录系统的可选替代品——目前房地产交易的标准做法——在 11 个州。

今天，托伦斯证书或托伦斯产权证看起来类似于当地 DMV 颁发的汽车产权证。它列出了相关财产的物理细节，例如边界、地役权或通行权，以及个人或公司所有者和任何留置权持有人的姓名和地址。

托伦斯系统原理

Torrens 系统依赖于以下三个原则。

###镜像原理

镜像原则指出，任何财产的所有权都将反映所有权的所有当前事实。它将显示土地的当前所有者和所有未完成的注册权益，包括抵押、地役权和留置权。分区限制和类似事项一般不会显示在标题上。

窗帘原理

窗帘原则意味着购买者不需要在当前的产权证书后面搜索，因为它包含了所有必要的当前产权信息。

###保险原则

保险原则反映了土地所有权登记处保证每份土地所有权准确无误的义务。登记处维护一个保险基金，以便如果发生错误，受害方将获得赔偿。

托伦斯证书系统与行为记录

在 19 世纪末和 20 世纪初，事迹的记录远没有今天那么集中和自动化。与托伦斯系统不同，记录系统在中央市政票据交换所（通常是县登记处）中维护财产的所有记录。在记录系统下，土地通常被称为“抽象财产”。

在此系统下的任何所有权转让都需要进行详尽的搜索，理想情况下，这将发现财产历史中的任何违规行为。在 19 世纪末和 20 世纪初，行为记录的集中化和自动化程度远不如今天。罗伯特爵士打算让他的系统在这些条件下促进交易。

托伦斯系统的优缺点

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真实世界的例子

托伦斯诉讼现在很少见；然而，2010 年夏威夷的一个案例证明了证书在解决争端方面的至高无上的地位。在这种情况下，夏威夷州声称拥有与财产相关的地下和地热权利，该财产的所有权由计划将土地细分以进行转售的家庭财产持有。该家族持有夏威夷土地法院 1938 年颁发的所有权，其中不包括该州对这些采矿权的主张。在 2010 年的争议中，土地法院作出有利于该庄园的裁决，称 1938 年颁发的托伦斯证书排除了该州对夏威夷地下资产的权利主张。

＃＃经常问的问题

底线

虽然它提供了一些效率，但托伦斯系统尚未在美国广泛采用。它最常见于以前是大英帝国成员和英联邦成员的国家。

＃＃强调

Torrens 系统今天很少见，只有 11 个美国州承认使用它。
Torrens 系统包括由政府赞助的保险单，用于解决产权纠纷。
托伦斯证书是一份将完整的、无可争议的不动产权利转让给注册产权持有人的文件。
有了托伦斯证书，就无需记录契约。

＃＃常问问题

哪些州使用托伦斯系统？

11 个州或多或少地使用托伦斯系统。这些州是科罗拉多州、乔治亚州、夏威夷州、伊利诺伊州、马萨诸塞州、明尼苏达州、纽约州、北卡罗来纳州、俄亥俄州、弗吉尼亚州和华盛顿州。它也用于美国关岛领土。伊利诺伊州是第一个通过托伦斯产权法案的州，但在 1992 年允许该法案失效。加利福尼亚州在 1914 年至 1955 年期间使用了托伦斯体系的一个版本。

托伦斯财产是什么意思？

一旦在托伦斯系统中注册了一块房地产的所有权并颁发了所有权证书，其他任何转让、留置权、文书或程序都不能影响所有权，除非它也在县内的所有权登记处备案和登记不动产所在的位置。

托伦斯法案是什么？

该法令最初在澳大利亚颁布为 1858 年不动产法，创建了一个通过登记所有权转让而不是使用契约来转让土地所有权的制度。业主会收到一份业权证书，即业权登记册中的清单副本，而不是契约。

哪些国家使用托伦斯系统？

托伦斯系统用于英联邦国家。目前，它主要用于澳大利亚、加拿大、斐济、多米尼加共和国、爱尔兰、以色列、马来西亚、新西兰、菲律宾、俄罗斯、沙特阿拉伯、新加坡、斯里兰卡和泰国。