Torrens certifikat
Vad är ett Torrens-certifikat?
Ett Torrens-certifikat, även kallat ett äganderättscertifikat,. är ett dokument som tilldelar en oåterkallelig äganderätt av fast egendom till den registrerade äganderätten. Certifikatet fungerar som den yttersta auktoriteten för äganderätten till en fastighet, och dess juridiska överhöghet gör registrering av handlingar onödiga.
Förstå Torrens-certifikatet
Torrens-certifikatet har sitt ursprung i södra Australien på 1850-talet av Sir Robert Torrens. För att förenkla och underlätta markförsäljning skapade Sir Robert ett system där ett äganderättsbevis skulle ge innehavaren äganderätt. Detta certifikat utfärdades till en köpare efter en sökning av fastighetens juridiska historia av en regeringsregistrator och skulle ge framtida köpare ett obestridligt ägande.
Torrens-systemet inkluderar en regeringssponsrad försäkring för att lösa titeltvister snarare än den privata titelförsäkring som krävs för försäljning av fastigheter idag. Torrens fastighetsägare är garanterade att inga andra parter har anspråk på sin egendom. Alla potentiella fordringsägare till en fastighet som inte är listad på Torrens-certifikatet, oavsett hur legitimt hans eller hennes anspråk är, skulle tvingas begära ersättning från en statlig ersättningsfond.
Torrens-systemet spreds över hela det brittiska samväldet och till USA i slutet av 1800-talet men är i begränsad användning idag. I USA förblir det ett valfritt alternativ till handlingsregistreringssystemet - den nuvarande standardpraxisen i fastighetstransaktioner - i 11 stater.
Idag skulle ett Torrens-certifikat eller en Torrens-titel likna en biltitel utfärdad av en lokal DMV. Den listar fysiska detaljer om egendomen i fråga, såsom gränser, servitut eller ledningsrätter, samt namn och adresser till enskilda eller företagsägare och eventuella panträttsinnehavare.
Torrens systemprinciper
Torrens-systemet bygger på de tre principerna nedan.
Spegelprincip
Spegelprincipen säger att äganderätten till en egendom kommer att återspegla alla aktuella fakta om ägandet. Den kommer att visa den nuvarande ägaren och alla utestående registrerade intressen i marken, inklusive inteckningar, servitut och panträtter. Områdesbegränsningar och liknande ärenden kommer i allmänhet inte att synas på titeln.
Gardinprincip
Gardinprincipen innebär att köparen inte behöver söka bakom det aktuella äganderättsbeviset eftersom det innehåller all nödvändig aktuell information om äganderätten.
Försäkringsprincip
Försäkringsprincipen återspeglar fastighetsregistrets skyldighet att garantera riktigheten av varje fastighetsrätt. Registret upprätthåller en försäkringskassa för att om ett fel uppstår ska den skadelidande få ersättning.
Torrens certifikatsystem kontra registrering av gärningar
Under slutet av 1800-talet och början av 1900-talet var registreringen av gärningar mycket mindre centraliserad och automatiserad än idag. Till skillnad från Torrens System, upprätthåller registreringssystemet alla register på en fastighet i ett centralt kommunalt clearinghus, ofta en länsregistrator. Under inspelningssystemet kallas marken ofta för "abstrakt egendom."
Varje överlåtelse av äganderätten enligt detta system kräver en uttömmande sökning som helst skulle avslöja eventuella oegentligheter i fastighetens historia. Under slutet av 1800-talet och början av 1900-talet var registreringen av gärningar mycket mindre centraliserad och automatiserad än den är idag. Sir Robert avsåg att hans system skulle underlätta transaktioner under dessa förhållanden.
För- och nackdelar med Torrens-systemet
TTT
Exempel på verkliga världen
Torrens rättstvister är nu sällsynt; ett fall från Hawaii från 2010 visar dock certifikatets överlägsenhet när det gäller att lösa tvister. I det här fallet gjorde staten Hawaii anspråk på äganderätten till underjordiska och geotermiska rättigheter förknippade med en fastighet vars äganderätt hade innehafts av ett familjegods som planerade att dela upp marken för återförsäljning. Familjen hade en titel från 1938 utfärdad av Hawaii Land Court, som inte inkluderade statens anspråk på dessa gruvrättigheter. I tvisten 2010 dömde Land Court till godset till förmån och angav att Torrens-certifikatet som utfärdades 1938 uteslöt statens hävdande av rättigheter till tillgångar under ytan på Hawaii.
Vanliga frågor
Poängen
Även om det erbjuder vissa effektivitetsvinster, har Torrens-systemet inte antagits allmänt i USA. Det är vanligast i länder som tidigare var medlemmar av det brittiska imperiet och var medlemmar av det brittiska samväldet.
Höjdpunkter
– Torrens-systemet är sällsynt idag, med endast 11 amerikanska stater som erkänner dess användning.
Torrens-systemet inkluderar en försäkring som sponsras av regeringen för att lösa titeltvister.
Ett Torrens-certifikat är ett dokument som tilldelar fullständiga, obestridliga fastighetsrättigheter till en registrerad rättsinnehavare.
Med ett Torrens-certifikat behöver du inte anteckna en handling.
Vanliga frågor
Vilka stater använder Torrens-systemet?
Elva stater använder Torrens-systemet i större eller mindre utsträckning. Dessa stater är Colorado, Georgia, Hawaii, Illinois, Massachusetts, Minnesota, New York, North Carolina, Ohio, Virginia och Washington. Det används också i Guams amerikanska territorium. Illinois var den första delstaten som antog en Torrens Titellag men lät den upphöra att gälla 1992. Kalifornien använde en version av Torrens-systemet från 1914 till 1955.
Vad betyder Torrens Property?
När äganderätten till en fastighet har registrerats i ett Torrens-system och ett äganderättsintyg utfärdats, kan ingen annan överlåtelse, kvarstad, instrument eller förfarande påverka titeln såvida den inte också registreras och registreras hos registraren av titlar i länet var fastigheten är belägen.
Vad var Torrens Act?
Ursprungligen antogs i Australien som Real Property Act 1858, skapade stadgan ett system genom vilket markägande överförs genom registrering av äganderättsöverlåtelse snarare än genom att använda handlingar. Ägaren får ett ägarbevis, en kopia av noteringen i ägarregistret, snarare än en handling.
Vilka länder använder Torrens-systemet?
Torrens-systemet används i det brittiska samväldet. För närvarande används den främst i Australien, Kanada, Fiji, Dominikanska republiken, Irland, Israel, Malaysia, Nya Zeeland, Filippinerna, Ryssland, Saudiarabien, Singapore, Sir Lanka och Thailand.
