Torrens-Zertifikat
Was ist ein Torrens-Zertifikat?
Ein Torrens-Zertifikat, auch als Eigentumsurkunde bezeichnet,. ist ein Dokument, das dem eingetragenen Titelinhaber unanfechtbares Eigentum an Immobilien zuweist. Das Zertifikat fungiert als letzte Instanz für das Eigentum an einer Immobilie, und seine rechtliche Vorrangstellung macht Urkunden überflüssig.
Das Torrens-Zertifikat verstehen
Das Torrens-Zertifikat wurde in den 1850er Jahren von Sir Robert Torrens in Südaustralien entwickelt. Um den Verkauf von Grundstücken zu vereinfachen und zu erleichtern, schuf Sir Robert ein System, bei dem ein Eigentumszertifikat seinem Inhaber das Eigentum verleiht. Dieses Zertifikat wurde einem Käufer nach einer Recherche der Rechtsgeschichte der Immobilie durch einen staatlichen Standesbeamten ausgestellt und würde zukünftigen Käufern einen unbestreitbaren Eigentumsnachweis liefern.
Das Torrens-System umfasst eine staatlich geförderte Versicherungspolice zur Beilegung von Eigentumsstreitigkeiten anstelle der privaten Eigentumsversicherung, die heute für den Verkauf von Immobilien erforderlich ist. Eigentümern von Torrens-Immobilien wird garantiert, dass keine anderen Parteien Anspruch auf ihr Eigentum haben. Jeder potenzielle Anspruchsberechtigte auf ein Grundstück, das nicht im Torrens-Zertifikat aufgeführt ist, wie berechtigt sein Anspruch auch sein mag, wäre gezwungen, bei einem staatlichen Entschädigungsfonds einen Antrag auf Entschädigung zu stellen.
Das Torrens-System verbreitete sich im späten 19. Jahrhundert im gesamten britischen Commonwealth und in den Vereinigten Staaten, wird aber heute nur noch eingeschränkt verwendet. In den USA bleibt es in 11 Bundesstaaten eine optionale Alternative zum Deed Recording System – die derzeitige Standardpraxis bei Immobilientransaktionen.
Heute würde ein Torrens-Zertifikat oder Torrens-Titel einem von einem örtlichen DMV ausgestellten Autotitel ähneln. Es listet physische Details des betreffenden Eigentums auf, wie z. B. Grenzen, Dienstbarkeiten oder Wegerechten, sowie die Namen und Adressen von Einzel- oder Firmeneigentümern und etwaigen Inhabern von Pfandrechten.
Prinzipien des Torrens-Systems
Das Torrens-System beruht auf den drei folgenden Prinzipien.
Spiegelprinzip
Das Spiegelprinzip besagt, dass der Titel einer Immobilie alle aktuellen Fakten des Titels widerspiegelt. Es zeigt den derzeitigen Eigentümer und alle ausstehenden eingetragenen Anteile an dem Grundstück, einschließlich Hypotheken, Dienstbarkeiten und Pfandrechten. Gebietsbeschränkungen und ähnliche Angelegenheiten werden im Allgemeinen nicht auf dem Titel angezeigt.
Vorhangprinzip
Das Curtain-Prinzip bedeutet, dass der Erwerber nicht hinter dem aktuellen Eigentumsnachweis suchen muss, da dieser alle notwendigen aktuellen Informationen zum Titel enthält.
Versicherungsprinzip
Das Versicherungsprinzip spiegelt die Verpflichtung des Grundbuchamtes wider, die Richtigkeit jedes Grundstückstitels zu gewährleisten. Die Registry unterhält einen Versicherungsfonds, damit im Fehlerfall der Geschädigte entschädigt wird.
Das Zertifikatssystem von Torrens vs. die Aufzeichnung von Urkunden
Während des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts war die Aufzeichnung von Urkunden weit weniger zentralisiert und automatisiert als heute. Im Gegensatz zum Torrens-System führt das Aufzeichnungssystem alle Aufzeichnungen zu einem Grundstück in einer zentralen kommunalen Abrechnungsstelle, häufig einem Bezirksregister. Unter dem Erfassungssystem wird das Land oft als „abstraktes Eigentum“ bezeichnet.
Jede Eigentumsübertragung im Rahmen dieses Systems erfordert eine umfassende Suche, die im Idealfall alle Unregelmäßigkeiten in der Geschichte des Eigentums aufdeckt. Während des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts war die Aufzeichnung von Urkunden weit weniger zentralisiert und automatisiert als heute. Sir Robert wollte mit seinem System Transaktionen unter diesen Bedingungen erleichtern.
Vor- und Nachteile des Torrens-Systems
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Beispiel aus der realen Welt
Torrens-Rechtsstreitigkeiten sind jetzt selten; Ein Fall in Hawaii aus dem Jahr 2010 zeigt jedoch die Vorrangstellung des Zertifikats bei der Beilegung von Streitigkeiten. In diesem Fall beanspruchte der Bundesstaat Hawaii das Eigentum an unterirdischen und geothermischen Rechten im Zusammenhang mit einem Grundstück, dessen Titel von einem Familienbesitz gehalten wurde, der plante, das Land für den Weiterverkauf aufzuteilen. Die Familie besaß einen vom Hawaii Land Court ausgestellten Titel aus dem Jahr 1938, der den Anspruch des Staates auf diese Schürfrechte nicht beinhaltete. Im Streit von 2010 entschied das Landgericht zugunsten des Nachlasses und stellte fest, dass das 1938 ausgestellte Torrens-Zertifikat die Geltendmachung von Rechten des Staates an unterirdischen Vermögenswerten in Hawaii ausschloss.
Häufig gestellte Fragen
Das Endergebnis
Obwohl es einige Effizienzvorteile bietet, wurde das Torrens-System in den Vereinigten Staaten nicht weit verbreitet. Es ist am häufigsten in Ländern zu finden, die zuvor Mitglieder des britischen Empire waren und Mitglieder des britischen Commonwealth waren.
Höhepunkte
Das Torrens-System ist heute selten, nur 11 US-Bundesstaaten erkennen seine Verwendung an.
Das Torrens-System umfasst eine von der Regierung gesponserte Versicherungspolice zur Beilegung von Titelstreitigkeiten.
Ein Torrens-Zertifikat ist ein Dokument, das einem eingetragenen Titelinhaber vollständige, unbestreitbare Immobilienrechte zuweist.
Mit einem Torrens-Zertifikat ist keine Urkunde erforderlich.
FAQ
Welche Staaten verwenden das Torrens-System?
Elf Staaten nutzen das Torrens-System mehr oder weniger stark. Diese Bundesstaaten sind Colorado, Georgia, Hawaii, Illinois, Massachusetts, Minnesota, New York, North Carolina, Ohio, Virginia und Washington. Es wird auch im US-Territorium Guam verwendet. Illinois war der erste Staat, der einen Torrens Title Act verabschiedete, der jedoch 1992 auslaufen ließ. Kalifornien verwendete von 1914 bis 1955 eine Version des Torrens-Systems.
Was bedeutet Torrens-Eigentum?
Sobald das Eigentum an einer Immobilie in einem Torrens-System registriert und ein Eigentumszertifikat ausgestellt wurde, können keine anderen Eigentumsübertragungen, Pfandrechte, Urkunden oder Verfahren den Titel beeinträchtigen, es sei denn, es wird ebenfalls beim Grundbuchamt des Landkreises eingereicht und registriert wo sich die Immobilie befindet.
Was war das Torrens-Gesetz?
Ursprünglich in Australien als Real Property Act 1858 erlassen, schuf das Gesetz ein System, durch das Landeigentum übertragen wird, indem die Eigentumsübertragung registriert wird, anstatt Urkunden zu verwenden. Statt einer Urkunde erhält der Eigentümer ein Certificate of Title, eine Kopie der Eintragung im Grundbuch.
Welche Länder verwenden das Torrens-System?
Das Torrens-System wird in den britischen Commonwealth-Ländern verwendet. Derzeit wird es hauptsächlich in Australien, Kanada, Fidschi, der Dominikanischen Republik, Irland, Israel, Malaysia, Neuseeland, den Philippinen, Russland, Saudi-Arabien, Singapur, Sir Lanka und Thailand verwendet.
