Certificat Torrens
Qu'est-ce qu'un certificat Torrens ?
Un certificat Torrens, également appelé certificat de titre,. est un document qui attribue la propriété inattaquable d'un bien immobilier au titulaire du titre enregistré. Le certificat agit comme l'autorité ultime sur le titre d'une propriété, et sa suprématie juridique rend les actes d'enregistrement inutiles.
Comprendre le certificat Torrens
Le certificat Torrens a été créé en Australie-Méridionale dans les années 1850 par Sir Robert Torrens. Cherchant à simplifier et à faciliter les ventes de terres, Sir Robert a créé un système dans lequel un certificat de titre conférerait la propriété à son titulaire. Ce certificat a été délivré à un acheteur suite à une recherche de l'historique juridique de la propriété par un registraire gouvernemental et fournirait aux futurs acheteurs un titre de propriété indiscutable.
Le système Torrens comprend une police d'assurance parrainée par le gouvernement pour résoudre les litiges de titre plutôt que l'assurance de titre privée requise pour la vente de biens immobiliers aujourd'hui. Les propriétaires de Torrens sont assurés qu'aucune autre partie n'a de droit sur leur propriété. Tout demandeur potentiel d'une propriété non répertoriée sur le certificat Torrens, quelle que soit sa légitimité, serait obligé de demander une indemnisation à un fonds d'indemnisation gouvernemental.
Le système Torrens s'est répandu dans tout le Commonwealth britannique et aux États-Unis à la fin du XIXe siècle, mais son utilisation est limitée aujourd'hui. Aux États-Unis, il reste une alternative facultative au système d'enregistrement des actes - la pratique courante actuelle dans les transactions immobilières - dans 11 États.
Aujourd'hui, un certificat Torrens ou un titre Torrens semblerait similaire à un titre automobile délivré par un DMV local. Il répertorie les détails physiques de la propriété en question, tels que les limites, les servitudes ou les droits de passage, ainsi que le nom et l'adresse des propriétaires individuels ou corporatifs et de tout détenteur de privilège.
Principes du système Torrens
Le système Torrens repose sur les trois principes ci-dessous.
Principe du miroir
Le principe du miroir stipule que le titre de toute propriété reflétera tous les faits actuels du titre. Il indiquera le propriétaire actuel et tous les intérêts enregistrés en cours sur le terrain, y compris les hypothèques, les servitudes et les privilèges. Les restrictions de zonage et les questions similaires n'apparaîtront généralement pas sur le titre.
Principe du rideau
Le principe du rideau signifie que l'acheteur n'a pas besoin de chercher derrière le certificat de titre actuel car il contient toutes les informations actuelles nécessaires sur le titre.
Principe d'assurance
Le principe d'assurance reflète l'obligation du registre des titres fonciers de garantir l'exactitude de tout titre foncier. Le registre maintient un fonds d'assurance afin qu'en cas d'erreur, la partie lésée reçoive une indemnisation.
Le système de certificat Torrens contre l'enregistrement des actes
À la fin du XIXe et au début du XXe siècle, l'enregistrement des actes était beaucoup moins centralisé et automatisé qu'aujourd'hui. Contrairement au système Torrens, le système d'enregistrement conserve tous les enregistrements d'une propriété dans une chambre de compensation municipale centrale, souvent un registraire de comté. Dans le cadre du système d'enregistrement, le terrain est souvent appelé « propriété abstraite ».
Tout transfert de propriété dans le cadre de ce système nécessite une recherche exhaustive qui permettrait, idéalement, de déceler toute irrégularité dans l'historique du bien. À la fin du XIXe et au début du XXe siècle, l'enregistrement des actes était beaucoup moins centralisé et automatisé qu'il ne l'est aujourd'hui. Sir Robert voulait que son système facilite les transactions dans ces conditions.
Avantages et inconvénients du système Torrens
TTT
Exemple du monde réel
Les litiges Torrens sont désormais rares ; cependant, une affaire à Hawaï en 2010 démontre la suprématie du certificat dans le règlement des différends. Dans cette affaire, l'État d'Hawaï revendiquait la propriété des droits souterrains et géothermiques associés à une propriété dont le titre avait été détenu par un domaine familial qui prévoyait de subdiviser le terrain pour le revendre. La famille détenait un titre de 1938 délivré par le tribunal foncier d'Hawaï, qui n'incluait pas la revendication de l'État sur ces droits miniers. Dans le différend de 2010, le tribunal foncier s'est prononcé en faveur de la succession, déclarant que le certificat Torrens délivré en 1938 empêchait l'affirmation par l'État des droits sur les actifs souterrains à Hawaï.
Questions fréquemment posées
L'essentiel
Bien qu'il offre des gains d'efficacité, le système Torrens n'a pas été largement adopté aux États-Unis. On le trouve le plus souvent dans les pays qui étaient auparavant membres de l'Empire britannique et étaient membres du Commonwealth britannique.
Points forts
Le système Torrens est rare aujourd'hui, avec seulement 11 États américains reconnaissant son utilisation.
Le système Torrens comprend une police d'assurance parrainée par le gouvernement pour résoudre les conflits de titre.
Un certificat Torrens est un document attribuant des droits immobiliers complets et indiscutables à un titulaire enregistré.
Avec un certificat Torrens, il n'est pas nécessaire d'enregistrer un acte.
FAQ
Quels États utilisent le système Torrens ?
Onze États utilisent plus ou moins le système Torrens. Ces États sont le Colorado, la Géorgie, Hawaï, l'Illinois, le Massachusetts, le Minnesota, New York, la Caroline du Nord, l'Ohio, la Virginie et Washington. Il est également utilisé sur le territoire américain de Guam. L'Illinois a été le premier État à adopter un Torrens Title Act, mais l'a autorisé à expirer en 1992. La Californie a utilisé une version du système Torrens de 1914 à 1955.
Que signifie la propriété Torrens ?
Une fois que le titre d'un bien immobilier est enregistré dans un système Torrens et qu'un certificat de titre est délivré, aucun autre transfert, privilège, instrument ou procédure ne peut affecter le titre à moins qu'il ne soit également déposé et enregistré auprès du registraire des titres du comté. où se situe le bien immobilier.
Qu'est-ce que la loi Torrens ?
Initialement promulguée en Australie sous le nom de Real Property Act 1858, la loi a créé un système par lequel la propriété foncière est transférée en enregistrant le transfert de titre plutôt qu'en utilisant des actes. Le propriétaire reçoit un certificat de titre, une copie de l'inscription au registre des titres, plutôt qu'un acte.
Quels pays utilisent le système Torrens ?
Le système Torrens est utilisé dans les pays du Commonwealth britannique. Actuellement, il est principalement utilisé en Australie, au Canada, aux Fidji, en République dominicaine, en Irlande, en Israël, en Malaisie, en Nouvelle-Zélande, aux Philippines, en Russie, en Arabie saoudite, à Singapour, au Sir Lanka et en Thaïlande.
