Certyfikat Torna
Co to jest certyfikat Torrensa?
Certyfikat Torrensa, zwany również certyfikatem tytułu,. to dokument, który przyznaje zarejestrowanemu posiadaczowi tytułu bezsporną własność nieruchomości. Świadectwo pełni funkcję najwyższego organu w zakresie tytułu własności, a jego nadrzędność prawna sprawia, że akty rejestracyjne są zbędne.
Zrozumienie Certyfikatu Torrensa
Certyfikat Torrensa powstał w Australii Południowej w latach 50. XIX wieku przez Sir Roberta Torrensa. Chcąc uprościć i ułatwić sprzedaż gruntów, Sir Robert stworzył system, w którym certyfikat tytułu nadawałby prawo własności właścicielowi. Świadectwo to zostało wydane nabywcy po przeszukaniu historii prawnej nieruchomości przez urzędnika państwowego i zapewni przyszłym nabywcom niepodważalny zapis prawa własności.
System Torrensa obejmuje sponsorowaną przez rząd polisę ubezpieczeniową w celu rozstrzygania sporów dotyczących tytułu, a nie ubezpieczenie tytułu prywatnego wymagane w dzisiejszych czasach przy sprzedaży nieruchomości. Właściciele nieruchomości w Torrens mają gwarancję, że żadne inne strony nie mają roszczeń do ich własności. Każdy potencjalny pretendent do nieruchomości niewymienionej w Świadectwie Torrensa, niezależnie od tego, jak uzasadnione jest jego roszczenie, byłby zmuszony złożyć wniosek o odszkodowanie do rządowego funduszu odszkodowawczego.
System Torrensa rozprzestrzenił się w całej Wspólnocie Brytyjskiej i Stanach Zjednoczonych pod koniec XIX wieku, ale obecnie jest w ograniczonym użyciu. W Stanach Zjednoczonych pozostaje opcjonalną alternatywą dla systemu rejestracji czynów – obecnej standardowej praktyki w transakcjach na rynku nieruchomości – w 11 stanach.
Dzisiaj Certyfikat Torrensa lub Tytuł Torrensa wyglądałyby podobnie do tytułu samochodowego wydawanego przez lokalny DMV. Wymienia fizyczne szczegóły przedmiotowej nieruchomości, takie jak granice, służebności lub prawa drogi, a także nazwiska i adresy właścicieli indywidualnych lub korporacyjnych oraz wszelkich posiadaczy zastawów.
Zasady systemu Torrensa
System Torrensa opiera się na trzech poniższych zasadach.
###Zasada lustra
Zasada lustrzana stanowi, że tytuł do jakiejkolwiek własności będzie odzwierciedlał wszystkie aktualne fakty związane z tytułem. Pokaże aktualnego właściciela i wszystkie zaległe udziały rejestrowe w gruncie, w tym hipoteki, służebności i zastawy. Ograniczenia zagospodarowania przestrzennego i podobne kwestie na ogół nie pojawią się w tytule.
Zasada kurtyny
Zasada kurtyny oznacza, że nabywca nie musi szukać za aktualnym certyfikatem tytułu, ponieważ zawiera on wszystkie niezbędne bieżące informacje o tytule.
###Zasady ubezpieczenia
Zasada ubezpieczenia odzwierciedla obowiązek rejestru tytułów własności gruntu, aby zagwarantować dokładność każdego tytułu do gruntu. Rejestr prowadzi kasę ubezpieczeniową, aby w razie pomyłki poszkodowany otrzymał odszkodowanie.
System certyfikatów Torrens kontra Zapis czynów
Pod koniec XIX i na początku XX wieku rejestracja czynów była znacznie mniej scentralizowana i zautomatyzowana niż obecnie. W przeciwieństwie do systemu Torrens, system rejestrujący przechowuje wszystkie zapisy dotyczące nieruchomości w centralnym miejskim biurze rozliczeniowym, często w rejestratorze hrabstwa. W systemie rejestrowania grunt jest często określany jako „własność abstrakcyjna”.
Każde przeniesienie własności w ramach tego systemu wymaga gruntownego przeszukania, które w idealnym przypadku wykryłoby wszelkie nieprawidłowości w historii nieruchomości. Pod koniec XIX i na początku XX wieku rejestracja czynów była znacznie mniej scentralizowana i zautomatyzowana niż obecnie. Sir Robert chciał, aby jego system ułatwiał transakcje w tych warunkach.
Plusy i minusy systemu Torrensa
TTT
Przykład ze świata rzeczywistego
Spory sądowe w sprawie Torrensa są obecnie rzadkie; jednak sprawa na Hawajach z 2010 r. pokazuje wyższość certyfikatu w rozwiązywaniu sporów. W tym przypadku stan Hawaje rościł sobie prawo do praw podpowierzchniowych i geotermalnych związanych z nieruchomością, której tytuł należał do majątku rodzinnego, który planował podzielić grunt w celu odsprzedaży. Rodzina posiadała tytuł z 1938 r. wydany przez Hawajski Sąd Ziemski, który nie obejmował roszczeń stanu do tych praw górniczych. W sporze z 2010 r. Sąd Ziemski orzekł na korzyść nieruchomości, stwierdzając, że Certyfikat Torrensa wydany w 1938 r. wyklucza dochodzenie przez stan praw do aktywów podpowierzchniowych na Hawajach.
Często Zadawane Pytania
Podsumowanie
Chociaż oferuje pewną wydajność, system Torrensa nie został powszechnie przyjęty w Stanach Zjednoczonych. Najczęściej występuje w krajach, które wcześniej były członkami Imperium Brytyjskiego i były członkami Wspólnoty Brytyjskiej.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
System Torrensa jest dziś rzadki, a tylko 11 stanów USA uznaje jego użycie.
System Torrensa obejmuje polisę ubezpieczeniową sponsorowaną przez rząd w celu rozwiązania sporów dotyczących tytułu.
Certyfikat Torrensa to dokument przyznający pełne, niepodważalne prawa majątkowe zarejestrowanemu posiadaczowi tytułu własności.
Z Certyfikatem Torrensa nie ma potrzeby rejestrowania czynu.
##FAQ
Jakie państwa używają systemu Torrensa?
Jedenaście stanów w większym lub mniejszym stopniu korzysta z systemu Torrensa. Te stany to Kolorado, Georgia, Hawaje, Illinois, Massachusetts, Minnesota, Nowy Jork, Karolina Północna, Ohio, Wirginia i Waszyngton. Jest również używany na terytorium USA na Guam. Illinois było pierwszym stanem, który przyjął ustawę o tytule Torrensa, ale pozwolił na jej wygaśnięcie w 1992 roku. Kalifornia używała wersji systemu Torrensa od 1914 do 1955.
Co oznacza właściwość Torrensa?
Po zarejestrowaniu tytułu do nieruchomości w systemie Torrens i wydaniu certyfikatu tytułu, żadne inne przeniesienie, zastaw, instrument lub postępowanie nie może mieć wpływu na tytuł, chyba że zostanie również złożony i zarejestrowany w rejestratorze tytułów w hrabstwie gdzie znajduje się nieruchomość.
Czym była ustawa Torrensa?
Pierwotnie uchwalony w Australii jako Ustawa o nieruchomościach z 1858, ustawa stworzyła system, w którym własność gruntu jest przenoszona poprzez rejestrację przeniesienia tytułu, a nie za pomocą czynów. Właściciel otrzymuje świadectwo własności, kopię wpisu do rejestru tytułów własności, a nie akt własności.
Jakie kraje korzystają z systemu Torrensa?
System Torrensa jest używany w krajach Brytyjskiej Wspólnoty Narodów. Obecnie jest używany głównie w Australii, Kanadzie, Fidżi, Republice Dominikany, Irlandii, Izraelu, Malezji, Nowej Zelandii, Filipinach, Rosji, Arabii Saudyjskiej, Singapurze, Sir Lance i Tajlandii.
