Torrens certifikat
Hvad er et Torrens-certifikat?
Et Torrens-certifikat, også kaldet et ejendomsbevis,. er et dokument, der tildeler uangribeligt ejerskab af fast ejendom til den registrerede rettighedshaver. Certifikatet fungerer som den ultimative autoritet for ejendomsretten til en ejendom, og dets juridiske overhøjhed gør registrering af skøder unødvendig.
Forståelse af Torrens-certifikatet
Torrens-certifikatet blev opstået i det sydlige Australien i 1850'erne af Sir Robert Torrens. I et forsøg på at forenkle og lette jordsalg skabte Sir Robert et system, hvor et ejendomsbevis ville give ejerskab til dets ejer. Dette certifikat blev udstedt til en køber efter en søgning i ejendommens juridiske historie af en regeringsregistrator og ville give fremtidige købere en indiskutabel ejerskabsoversigt.
Torrens-systemet inkluderer en statssponsoreret forsikringspolice til at løse titeltvister i stedet for den private ejendomsforsikring, der kræves for salg af fast ejendom i dag. Torrens ejendomsejere er garanteret, at ingen andre parter har krav på deres ejendom. Enhver potentiel fordringshaver til en ejendom, der ikke er opført på Torrens-certifikatet, uanset hvor berettiget hans eller hendes krav er, vil blive tvunget til at anmode en statslig erstatningsfond om kompensation.
Torrens-systemet spredte sig over hele det britiske samvelde og til USA i slutningen af det 19. århundrede, men er i begrænset brug i dag. I USA er det fortsat et valgfrit alternativ til skøderegistreringssystemet - den nuværende standardpraksis i ejendomstransaktioner - i 11 stater.
I dag vil et Torrens-certifikat eller en Torrens-titel ligne en biltitel udstedt af en lokal DMV. Den angiver fysiske detaljer om den pågældende ejendom, såsom grænser, servitutter eller færdselsrettigheder, og navn og adresser på enkelt- eller virksomhedsejere og eventuelle panthavere.
Torrens systemprincipper
Torrens-systemet er afhængig af de tre principper nedenfor.
Spejlprincip
Spejlprincippet siger, at titlen til enhver ejendom vil afspejle alle de aktuelle fakta om titlen. Det vil vise den nuværende ejer og alle udestående registrerede interesser i jorden, herunder pantebreve, servitutter og panterettigheder. Zonebegrænsninger og lignende forhold vil generelt ikke fremgå af titlen.
Gardinprincip
Gardinprincippet betyder, at køber ikke behøver at søge bag det aktuelle ejendomsbevis, fordi det indeholder alle nødvendige aktuelle oplysninger om ejendommen.
Forsikringsprincip
Forsikringsprincippet afspejler tinglysningsregistrets forpligtelse til at garantere nøjagtigheden af enhver ejendomsret til jord. Tinglysningen opretholder en forsikringskasse, så skadelidte får erstatning, hvis der opstår en fejl.
Torrens-certifikatsystemet vs. registrering af skøder
I slutningen af det 19. og begyndelsen af det 20. århundrede var registreringen af skøder langt mindre centraliseret og automatiseret end i dag. I modsætning til Torrens-systemet vedligeholder registreringssystemet alle optegnelser på en ejendom i et centralt kommunalt clearinghus, ofte en amtsregistrator. Under optagelsessystemet omtales jorden ofte som "abstrakt ejendom."
Enhver overdragelse af ejerskab under dette system kræver en udtømmende søgning, der ideelt set ville afdække eventuelle uregelmæssigheder i ejendommens historie. I slutningen af det 19. og begyndelsen af det 20. århundrede var registreringen af skøder langt mindre centraliseret og automatiseret, end den er i dag. Sir Robert havde til hensigt at hans system skulle lette transaktioner under disse betingelser.
Fordele og ulemper ved Torrens-systemet
TTT
Eksempel fra den virkelige verden
Torrens retssager er nu sjældne; en Hawaii-sag fra 2010 viser dog certifikatets overlegenhed til at løse tvister. I dette tilfælde krævede staten Hawaii ejerskab af underjordiske og geotermiske rettigheder forbundet med en ejendom, hvis ejendom var blevet ejet af en familieejendom, der planlagde at udstykke jorden til videresalg. Familien havde en titel fra 1938 udstedt af Hawaii Land Court, som ikke omfattede statens krav på disse minerettigheder. I 2010-tvisten afgjorde Landretten til fordel for boet og udtalte, at Torrens-certifikatet udstedt i 1938 udelukkede statens hævdelse af rettigheder til underjordiske aktiver på Hawaii.
Ofte stillede spørgsmål
Bundlinjen
Selvom det giver nogle effektivitetsgevinster, er Torrens-systemet ikke blevet bredt udbredt i USA. Det findes oftest i lande, der tidligere var medlemmer af det britiske imperium og var medlemmer af det britiske samvelde.
Højdepunkter
Torrens-systemet er sjældent i dag, med kun 11 amerikanske stater, der anerkender dets brug.
Torrens-systemet inkluderer en forsikringspolice sponsoreret af regeringen for at løse titeltvister.
Et Torrens-certifikat er et dokument, der tildeler fulde, indiskutable ejendomsrettigheder til en registreret ejerskabsindehaver.
Med et Torrens-certifikat er der ingen grund til at registrere en skøde.
Ofte stillede spørgsmål
Hvilke stater bruger Torrens-systemet?
Elleve stater bruger Torrens-systemet i større eller mindre grad. Disse stater er Colorado, Georgia, Hawaii, Illinois, Massachusetts, Minnesota, New York, North Carolina, Ohio, Virginia og Washington. Det bruges også i det amerikanske territorium Guam. Illinois var den første stat, der vedtog en Torrens-titellov, men tillod den at udløbe i 1992. Californien brugte en version af Torrens-systemet fra 1914 til 1955.
Hvad betyder Torrens Property?
Når først ejendomsretten til et stykke fast ejendom er registreret i et Torrens-system og et ejendomsbevis er udstedt, kan ingen anden overdragelse, tilbageholdelsesret, instrument eller procedure påvirke titlen, medmindre den også er indgivet og registreret hos registratoren af titler i amtet hvor den faste ejendom er beliggende.
Hvad var Torrens Act?
Oprindeligt vedtaget i Australien som Real Property Act 1858, skabte statutten et system, hvorved jordejerskab overføres ved at registrere overdragelsen af ejendomsretten i stedet for ved brug af skøder. Ejeren modtager et ejendomsbevis, en kopi af noteringen i ejendomsregistret, i stedet for et skøde.
Hvilke lande bruger Torrens-systemet?
Torrens-systemet bruges i de britiske Commonwealth-lande. I øjeblikket bruges det primært i Australien, Canada, Fiji, Den Dominikanske Republik, Irland, Israel, Malaysia, New Zealand, Filippinerne, Rusland, Saudi-Arabien, Singapore, Sir Lanka og Thailand.
