Certificato Torrens
Che cos'è un certificato Torrens?
Un certificato Torrens, noto anche come certificato di proprietà ,. è un documento che assegna la proprietà inattaccabile di beni immobili al titolare registrato. Il certificato funge da autorità ultima sul titolo di una proprietà e la sua supremazia legale rende superflui gli atti di registrazione.
Capire il certificato Torrens
Il certificato Torrens è stato creato nell'Australia meridionale negli anni '50 dell'Ottocento da Sir Robert Torrens. Cercando di semplificare e facilitare la vendita di terreni, Sir Robert ha creato un sistema in cui un certificato di proprietà avrebbe conferito la proprietà al suo titolare. Questo certificato è stato rilasciato a un acquirente a seguito di una ricerca nella storia legale della proprietà da parte di un cancelliere governativo e fornirebbe ai futuri acquirenti un record indiscutibile di proprietà .
Il sistema Torrens include una polizza assicurativa sponsorizzata dal governo per risolvere le controversie sui titoli piuttosto che l'assicurazione sul titolo privato richiesta per la vendita di immobili oggi. I proprietari di proprietà Torrens sono garantiti che nessun'altra parte ha diritto alla loro proprietà . Qualsiasi potenziale richiedente di una proprietà non elencata nel certificato Torrens, per quanto legittima la sua richiesta, sarebbe costretto a presentare una petizione a un fondo di indennizzo governativo per un risarcimento.
Il sistema Torrens si è diffuso in tutto il Commonwealth britannico e negli Stati Uniti alla fine del XIX secolo, ma oggi è in uso limitato. Negli Stati Uniti, rimane un'alternativa facoltativa al sistema di registrazione degli atti - l'attuale pratica standard nelle transazioni immobiliari - in 11 stati.
Oggi, un certificato Torrens o un titolo Torrens sembrerebbe simile a un titolo automobilistico emesso da un DMV locale. Elenca i dettagli fisici della proprietà in questione, come confini, servitù o diritti di passaggio, e il nome e gli indirizzi dei proprietari individuali o aziendali e di eventuali titolari di privilegi.
Principi del sistema Torrens
Il sistema Torrens si basa sui tre principi seguenti.
Principio dello specchio
Il principio dello specchio afferma che il titolo di qualsiasi proprietà rifletterà tutti i fatti attuali del titolo. Mostrerà l'attuale proprietario e tutti gli interessi registrati in sospeso nella terra, inclusi mutui, servitù e privilegi. Le restrizioni di zonizzazione e questioni simili in genere non verranno visualizzate sul titolo.
Principio della tenda
Il principio della tenda significa che l'acquirente non ha bisogno di cercare dietro l'attuale certificato di proprietà perché contiene tutte le informazioni aggiornate necessarie sul titolo.
Principio assicurativo
Il principio assicurativo riflette l'obbligo del catasto di garantire l'esattezza di ogni titolo fondiario. Il registro mantiene un fondo assicurativo in modo che se si verifica un errore, la parte lesa riceverà un risarcimento.
Il sistema di certificazione Torrens contro la registrazione degli atti
Durante la fine del XIX e l'inizio del XX secolo, la registrazione degli atti era molto meno centralizzata e automatizzata di oggi. A differenza del sistema Torrens, il sistema di registrazione conserva tutti i record su una proprietà in un centro di compensazione municipale, spesso un cancelliere di contea. Secondo il sistema di registrazione, il terreno viene spesso definito "Proprietà astratta".
Qualsiasi passaggio di proprietà in questo sistema richiede una ricerca esauriente che, idealmente, rivelerebbe eventuali irregolarità nella storia della proprietà . Durante la fine del XIX e l'inizio del XX secolo, la registrazione degli atti era molto meno centralizzata e automatizzata di quanto non lo sia oggi. Sir Robert intendeva che il suo sistema facilitasse le transazioni in queste condizioni.
Pro e contro del sistema Torrens
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Esempio del mondo reale
Il contenzioso Torrens è ormai raro; tuttavia, un caso alle Hawaii del 2010 dimostra la supremazia del certificato nella risoluzione delle controversie. In questo caso, lo Stato delle Hawaii ha rivendicato la proprietà dei diritti sotterranei e geotermici associati a una proprietà il cui titolo era stato detenuto da una proprietà di famiglia che prevedeva di suddividere la terra per la rivendita. La famiglia deteneva un titolo del 1938 emesso dalla Hawaii Land Court, che non includeva la pretesa dello stato su quei diritti minerari. Nella controversia del 2010, il tribunale del territorio si è pronunciato a favore della tenuta, affermando che il certificato Torrens emesso nel 1938 precludeva l'affermazione da parte dello stato dei diritti sui beni sotterranei alle Hawaii.
Domande frequenti
La linea di fondo
Sebbene offra alcune efficienze, il sistema Torrens non è stato ampiamente adottato negli Stati Uniti. Si trova più comunemente nei paesi che in precedenza erano membri dell'Impero britannico ed erano membri del Commonwealth britannico.
Mette in risalto
Il sistema Torrens è raro oggi, con solo 11 stati degli Stati Uniti che ne riconoscono l'uso.
Il Sistema Torrens include una polizza assicurativa sponsorizzata dal governo per risolvere le controversie sui titoli.
Un certificato Torrens è un documento che assegna pieni e indiscutibili diritti di proprietà reale a un titolare registrato.
Con un certificato Torrens, non è necessario registrare un atto.
FAQ
Quali stati utilizzano il sistema Torrens?
Undici stati utilizzano il sistema Torrens in misura maggiore o minore. Questi stati sono Colorado, Georgia, Hawaii, Illinois, Massachusetts, Minnesota, New York, North Carolina, Ohio, Virginia e Washington. Viene utilizzato anche nel territorio statunitense di Guam. L'Illinois è stato il primo stato ad adottare un Torrens Title Act, ma lo ha lasciato scadere nel 1992. La California ha utilizzato una versione del sistema Torrens dal 1914 al 1955.
Cosa significa proprietà Torrens?
Una volta che il titolo di un immobile è stato registrato in un sistema Torrens e un certificato di proprietà è stato emesso, nessun altro trasferimento, pegno, strumento o procedimento può influenzare il titolo a meno che non sia anche depositato e registrato presso il cancelliere dei titoli nella contea dove si trova l'immobile.
Che cos'era la legge Torrens?
Originariamente emanato in Australia come Real Property Act 1858, lo statuto ha creato un sistema mediante il quale la proprietà della terra viene trasferita registrando il trasferimento del titolo piuttosto che utilizzando atti. Il proprietario riceve un certificato di proprietà , una copia dell'elenco nel registro dei titoli, anziché un atto.
Quali paesi utilizzano il sistema Torrens?
Il sistema Torrens è utilizzato nei paesi del Commonwealth britannico. Attualmente è utilizzato principalmente in Australia, Canada, Figi, Repubblica Dominicana, Irlanda, Israele, Malesia, Nuova Zelanda, Filippine, Russia, Arabia Saudita, Singapore, Sir Lanka e Thailandia.
