可调利率抵押贷款 (ARM)
当您获得抵押贷款时，您可以选择固定利率或变动利率。虽然固定利率抵押贷款在贷款期限内保持相同的利率和付款，但可调整利率抵押贷款或 ARM 的利率波动会改变您支付的金额。
什么是可调利率抵押贷款？
可调整利率抵押贷款或 ARM 是一种利率可以定期变化的住房贷款。这意味着每月付款可以增加或减少。一般来说，初始利率低于可比的固定利率抵押贷款。在该期限结束后，利率——以及您的每月付款——可能会降低或升高。
利率是不可预测的，尽管近几十年来它们往往在多年周期内呈上升和下降趋势。尽管预计今年的利率会上涨，但从历史上看，它们仍然相对较低，这使得固定利率抵押贷款成为目前更普遍的选择。 ARM 最适合不打算长期留在家中或处于高利率环境中的借款人。
可调整利率抵押贷款与预告贷款
可调整利率抵押贷款的初始利率有时被称为“预告”利率，甚至 ARM 本身有时也被称为“预告”贷款。虽然它们通常是相同的，但普通 ARM 和风险较高的先行贷款之间可能存在差异，前者提供极低的利率，然后利率急剧上升或下降。
ARM 是如何工作的？
最受欢迎的可调整利率抵押贷款是 5/1 ARM：
5/1 ARM 的介绍率持续五年。 （这是 5/1 中的“5”。）
之后，利率每年都会变化。 （这是 5/1 中的“1”。）
一些贷方提供 3/1 ARM、7/1 ARM 和 10/1 ARM。
由于 ARM 带有限制费率和付款可以更改的金额的上限，因此您可以避免每月付款可能出现的逐年急剧增加：
定期利率上限限制了利率从一年到下一年的变化幅度。
终身利率上限限制了利率在贷款期限内的上升幅度。
支付上限限制了在贷款期限内每月支付的金额（以美元计），而不是利率可以改变多少个百分点。
ARM 的类型
混合 ARM – 混合 ARM 是传统的可调整利率抵押贷款。贷款以固定利率开始几年（通常为 3 到 10 年），然后按预设时间表上调或下调利率，例如每年一次。
只付息 ARM – 只付息 ARM 是可调整利率的抵押贷款，借款人只在一定期限内支付利息（无本金）。一旦只付息期结束，借款人就开始全额支付本金和利息。只付息期可能会持续几个月到几年。在此期间，每月还款额将很低（因为它们只是利息），但借款人也不会建立任何资产（除非房屋升值）。
支付选项 ARM – 使用支付选项 ARM，借款人可以选择自己的支付结构和时间表，例如只付利息； 15-30 或 40 年的任期；或任何其他等于或大于最低付款的付款。 （最低还款额基于贷款初始利率的典型 30 年摊销。）然而，支付选项 ARM 可能导致负摊销，这意味着您的贷款余额会增加，因为您没有支付足够的费用覆盖利息。如果余额上升太多，您的贷方可能会重新调整贷款，并要求您支付更大且可能无法负担的款项。
如何确定 ARM 的可变利率
大多数 ARM 利率与三个主要指数之一的表现有关：
一年期国库券的每周固定到期收益率 - 美国财政部发行的收益率债务证券正在支付，由美联储委员会跟踪
第 11 区资金成本指数 (COFI) – 美国西部的金融机构支付其持有的存款的利息
有担保隔夜融资利率 (SOFR) – SOFR 已取代伦敦银行同业拆借利率 (LIBOR) 作为 ARM 的基准利率
您的贷款文书确定了特定 ARM 遵循的索引。
为了设定 ARM 利率，抵押贷款人采用指数利率并添加商定的百分点数，称为保证金。指数利率可以改变，但保证金不会改变。
例如，如果指数为 1.25%，边际为 3 个百分点，则将它们加在一起得到 4.25% 的利率。如果一年后该指数为 1.5%，那么您的贷款利率将升至 4.5%。
ARM 的优缺点
优点
较低的初始利率，转化为较低的每月付款以及将更多资金分配给本金的潜力
利率和月供可能会减少
利率不能超过上限
缺点
即使有上限，利率和每月还款额可能会上升，并达到无法承受的水平
更复杂的结构，可能难以理解
可调利率抵押贷款适合您吗？
可调整利率抵押贷款通过为您的贷款的第一年提供较低的利率来交换前期储蓄的长期确定性。对于不打算长期留在家中或计划在几年后再融资的借款人来说，它们通常是理想的选择。如果您要在家中呆几十年，ARM 可能会有风险——一旦固定利率期结束，您可能会发现您的抵押贷款付款会大幅增加。如果您要购买永远的家，请仔细考虑 ARM 是否适合您。
＃＃ 强调
ARM 通常有上限，以限制每年或在贷款期限内利率和/或付款的上升幅度。
对于计划在有限的时间内保留贷款并能够承受任何潜在利率上涨的购房者来说，ARM 可能是一个明智的财务选择。
可调整利率抵押贷款 (ARM) 是一种住房贷款，其利率可以根据特定基准的表现定期波动。
＃＃ 常问问题
ARM 是如何计算的？
一旦初始固定利率期结束，借贷成本将根据参考利率波动，例如最优惠利率、伦敦银行同业拆借利率 (LIBOR)、担保隔夜融资利率 (SOFR) 或短期利率期限美国国债。最重要的是，贷方还将增加自己的固定利息支付金额，这被称为 ARM 保证金。
为什么浮动利率抵押贷款 (ARM) 是个坏主意？
可调整利率抵押贷款 (ARM) 并不适合所有人。是的，他们优惠的介绍利率很有吸引力，ARM 可以帮助您获得更大的房屋贷款。但是，当付款波动剧烈时，很难进行预算，如果利率飙升，您最终可能会陷入巨大的财务困境，尤其是在没有上限的情况下。
ARM 何时首次提供给购房者？
ARM 已经存在了几十年，在 1980 年代初期，美国人首次可以选择以浮动利率获得长期住房贷款。此前在 1970 年代引入此类贷款的尝试遭到了国会的阻挠，因为他们担心这会使借款人的抵押贷款支付难以管理。然而，那十年后期储蓄行业的恶化促使当局重新考虑他们最初的抵制并变得更加灵活。
