Ayarlanabilir Faizli Mortgage (ARM)
Bir ipotek aldığınızda, sabit bir oran veya değişen bir oran seçebilirsiniz. Sabit oranlı ipotekler, kredinin ömrü boyunca aynı faiz oranını ve ödemeyi korurken, ayarlanabilir oranlı ipotekler veya ARM'ler, ne kadar ödediğinizi değiştiren dalgalı oranlara sahiptir.
Ayarlanabilir oranlı ipotek nedir?
Ayarlanabilir oranlı ipotek veya ARM, faiz oranı periyodik olarak değişebilen bir ev kredisidir. Bu, aylık ödemelerin artabileceği veya düşebileceği anlamına gelir. Genel olarak, başlangıç faiz oranı, karşılaştırılabilir sabit oranlı bir ipotekten daha düşüktür. Bu dönem sona erdikten sonra faiz oranları ve aylık ödemeleriniz düşebilir veya yükselebilir.
Faiz oranları tahmin edilemez, ancak son yıllarda çok yıllı döngülerde yukarı ve aşağı eğilim gösterme eğilimindeler. Oranların bu yıl artması beklense de, tarihsel olarak hala nispeten düşükler ve bu da sabit faizli ipotekleri şimdilik daha yaygın bir seçenek haline getiriyor. ARM'ler çoğunlukla uzun vadeli bir evde veya yüksek oranlı bir ortamda kalmayı planlamayan borçlular için en iyisidir.
Ayarlanabilir oranlı ipotek vs. teaser kredisi
Ayarlanabilir oranlı bir ipotek üzerindeki ilk faiz oranına bazen "teaser" oranı denir ve hatta ARM'lerin kendilerine bile bazen "teaser" kredileri denir. Genellikle bir ve aynı olsalar da, normal bir ARM ile önceden son derece indirimli bir oran sunan daha riskli bir teaser kredisi ve ardından oranda dramatik bir artış veya düşüş sunan bir fark olabilir.
ARM'ler nasıl çalışır?
En popüler ayarlanabilir oranlı ipotek 5/1 ARM'dir:
5/1 ARM'nin tanıtım oranı beş yıl sürer. (5/1'deki "5" budur.)
Bundan sonra faiz oranı her yıl değişebilir. (5/1'deki "1" budur.)
Bazı borç verenler 3/1 ARM, 7/1 ARM ve 10/1 ARM sunar.
ARM'ler, oranların ve ödemelerin değişebileceği miktarı sınırlayan sınırlarla birlikte geldiğinden, aylık ödemelerde yıldan yıla olası ani artışlardan korunursunuz:
Periyodik bir oran üst sınırı, faiz oranının bir yıldan diğerine ne kadar değişebileceğini sınırlar.
Ömür boyu faiz oranı tavanı, kredinin ömrü boyunca faiz oranının ne kadar artabileceğini sınırlar.
Bir ödeme sınırı, oranın yüzde puan olarak ne kadar değişebileceğinden ziyade, aylık ödemenin kredinin ömrü boyunca artırabileceği tutarı dolar cinsinden sınırlar.
ARM Türleri
Hibrit ARM – Bir hibrit ARM, geleneksel ayarlanabilir oranlı ipotektir. Kredi, birkaç yıl (genellikle üç ila 10) için sabit bir faiz oranıyla başlar, daha sonra oran önceden ayarlanmış bir programa göre, örneğin yılda bir kez yukarı veya aşağı ayarlanır.
Yalnızca Faizli ARM – Yalnızca faizli ARM'ler, borçlunun belirli bir süre için yalnızca faiz ödediği (anaparasız) ayarlanabilir oranlı ipoteklerdir. Bu sadece faiz dönemi sona erdiğinde, borçlu anapara ve faiz ödemelerinin tamamını yapmaya başlar. Yalnızca faiz dönemi birkaç aydan birkaç yıla kadar sürebilir. Bu süre zarfında, aylık ödemeler düşük olacaktır (çünkü bunlar sadece faizdir), ancak borçlu aynı zamanda herhangi bir öz sermaye oluşturmayacaktır (evin değeri artmadıkça).
Ödeme-opsiyonlu ARM – Bir ödeme-opsiyonlu ARM ile, borçlular, sadece faiz gibi kendi ödeme yapılarını ve planlarını seçerler; 15-30 veya 40 yıllık bir dönem; veya asgari ödemeye eşit veya bundan daha büyük herhangi bir ödeme. (Asgari ödeme, kredinin başlangıç oranıyla birlikte tipik bir 30 yıllık amortismana dayanmaktadır.) Ancak, bir ödeme opsiyonlu ARM, negatif amortismanla sonuçlanabilir, yani yeterince ödeme yapmadığınız için kredinizin bakiyesi artar. faizi karşılamak için. Bakiye çok yükselirse, borç vereniniz krediyi yeniden düzenleyebilir ve sizden çok daha büyük ve potansiyel olarak karşılanamayacak ödemeler yapmanızı isteyebilir.
ARM'lerde değişken oranlar nasıl belirlenir?
Çoğu ARM oranı, üç ana endeksten birinin performansına bağlıdır:
Bir yıllık Hazine bonosu üzerinde haftalık sabit vade getirisi – ABD Hazinesi tarafından ihraç edilen getiri borçlanma senetleri, Federal Rezerv Kurulu tarafından takip edildiği üzere ödüyor
11. Bölge fon maliyeti endeksi (COFI) – Batı ABD'deki faiz finans kurumları, ellerinde bulunan mevduatlar üzerinden ödeme yapıyor
Güvenli Gecelik Finansman oranı (SOFR) – SOFR, ARM'ler için kıyaslama oranı olarak Londra Bankalararası Teklif Oranının (LIBOR) yerini almıştır.
Kredi evraklarınız, belirli bir ARM'nin hangi endeksi takip ettiğini tanımlar.
ARM oranlarını belirlemek için, ipotek kredisi verenler bir endeks oranı alır ve marj adı verilen üzerinde anlaşmaya varılan bir yüzde puanı ekler. Endeks oranı değişebilir, ancak marj değişmez.
Örneğin, endeks yüzde 1,25 ve marj 3 puan ise, yüzde 4,25 faiz oranı için toplanırlar. Bir yıl sonra endeks yüzde 1,5 ise, kredinizin faiz oranı yüzde 4,5'e yükselecektir.
ARM'lerin artıları ve eksileri
###profesyoneller
Daha düşük aylık ödemeler ve anaparaya daha fazla para tahsis etme potansiyeli anlamına gelen daha düşük başlangıç faiz oranı
Faiz oranı ve aylık ödemeler düşebilir
Faiz oranı üst limiti aşamaz
###Eksileri
Faiz oranı ve aylık ödemeler artabilir ve üst limitle bile karşılanamayacak bir seviyeye gelebilir.
Anlaşılması zor olabilecek daha karmaşık yapı
Ayarlanabilir oranlı bir ipotek sizin için uygun mu?
Ayarlanabilir oranlı ipotekler, kredinizin ilk yıllarında daha düşük bir faiz oranı sağlayarak ön tasarruflar için uzun vadeli kesinlik sağlar. Genellikle evlerinde uzun süre kalmayı planlamayan veya birkaç yıl sonra yeniden finanse etmeyi planlayan borçlular için idealdirler. Onlarca yıl evinizde kalacaksanız, bir ARM riskli olabilir - sabit oranlı dönem sona erdiğinde ipotek ödemelerinizin önemli miktarda arttığını görebilirsiniz. Ömürlük evinizi satın alıyorsanız, bir ARM'nin sizin için uygun olup olmadığını dikkatlice düşünün.
##Öne çıkanlar
ARM'lerde genellikle faiz oranının ve/veya ödemelerin yılda veya kredinin ömrü boyunca ne kadar artabileceğini sınırlayan üst sınırları vardır.
Bir ARM, krediyi sınırlı bir süre için elinde tutmayı planlayan ve faiz oranlarındaki olası artışları karşılayabilen ev alıcıları için akıllı bir finansal seçim olabilir.
Ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM), belirli bir kıyaslamanın performansına bağlı olarak periyodik olarak dalgalanabilen faiz oranına sahip bir ev kredisidir.
##SSS
ARM'ler nasıl hesaplanır?
İlk sabit oranlı dönem sona erdiğinde, borçlanma maliyetleri, ana faiz oranı, Londra Bankalararası Teklif Oranı (LIBOR), Teminatlı Gecelik Finansman Oranı (SOFR) veya kısa vadeli faiz oranı gibi bir referans faiz oranına bağlı olarak dalgalanacaktır. vadeli ABD Hazineleri. Bunun üzerine, borç veren, ARM marjı olarak bilinen kendi sabit faiz tutarını da ekleyecektir.
Ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) neden kötü bir fikirdir?
Ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM'ler) herkes için değildir. Evet, uygun tanıtım oranları caziptir ve bir ARM, bir ev için daha büyük bir kredi almanıza yardımcı olabilir. Bununla birlikte, ödemeler çılgınca dalgalanabildiğinde bütçe yapmak zordur ve faiz oranları yükselirse, özellikle de herhangi bir üst sınır yoksa, büyük mali sıkıntılarla karşılaşabilirsiniz.
ARM'ler ev satın alanlara ilk ne zaman sunuldu?
ARM'ler, 1980'lerin başında Amerikalılar için ilk kez dalgalanan faiz oranlarıyla uzun vadeli bir ev kredisi alma seçeneğiyle birlikte onlarca yıldır piyasada. 1970'lerde bu tür kredileri uygulamaya koymaya yönelik önceki girişimler, borçlulara yönetilemez ipotek ödemeleri bırakacakları korkusuyla Kongre tarafından engellendi. Bununla birlikte, tasarruf endüstrisinin bu on yıl sonrasındaki düşüşü , yetkililerin başlangıçtaki direnişlerini yeniden gözden geçirmelerine ve daha esnek olmalarına neden oldu.
