الأوراق المالية المدعومة برهن تجاري (CMBS)

ما هو الضمان المدعوم برهن عقاري؟

يفكر العديد من مالكي المنازل في رهنهم العقاري من منظور شخصي. ولكن عندما يتم تجميعها معًا ، فإن الرهون العقارية تمثل فئة استثمار يتداولها المستثمرون - لا سيما البنوك الاستثمارية - لتحقيق الأرباح.

كانت حزم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، أو MBS ، هي المحفزات وراء الأزمة المالية في 2007-2008 ، عندما انفجرت سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من التخلف عن سداد الرهن العقاري ، مما أدى إلى دخول الأسواق المالية في أزمة. في السنوات التالية ، أضافت الحكومة الأمريكية إجراءات تنظيمية لضمان أن تكون هذه الاستثمارات أقل خطورة ، والتي سنناقشها بمزيد من التفصيل أدناه.

كيف يتم إنشاء الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري؟ بواسطة من؟

يبدأ كل شيء بمؤسسة مالية مرخصة ، مثل بنك أو اتحاد ائتماني أو أي نوع آخر من المقرضين المعروفين باسم المنشئ. يبيعون الأصول ، مثل قروض الرهن العقاري ، لمُصدر ، مثل مؤسسة مالية أخرى أو حكومة الولايات المتحدة. يقوم المُصدر بعد ذلك بتأمين هذه القروض عن طريق تجميعها في حزم تحمل فائدة. يتم بعد ذلك بيع هذه الحزم ، التي تسمى الأوراق المالية ، للمستثمرين الذين يتلقون مدفوعات أساسية بالإضافة إلى الفائدة الشهرية.

نظرًا لأن كل ورقة مالية لا تحتوي إلا على جزء بسيط من أصل الرهن العقاري الأساسي ، فإن توريق الأصول يقلل بشكل فعال ملف المخاطرة الخاص بها. ومع ذلك ، قد يفضل بعض المستثمرين الأصول ذات ملامح المخاطر المتزايدة ، لأنها عادة ما تتباهى بعوائد أعلى. تُعرف الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ذات المخاطر العالية وذات العائد المرتفع باسم "العلامة الخاصة" وعادة ما يتم إصدارها من قبل البنوك الاستثمارية. عادةً ما تصدر MBS منخفضة العائد من قبل وكالة فيدرالية مثل Ginnie Mae ، أو مؤسسة برعاية فيدرالية مثل Fannie Mae أو Freddie Mac. يفي هذا النوع من MBS بمعايير اكتتاب معينة ويعتبر استثمارًا أكثر استقرارًا ؛ بالإضافة إلى ذلك ، فهي مضمونة ، مما يعني أن المستثمر محمي ضد خسائر الائتمان في حالة تخلف المقترض عن السداد.

ما هي بعض الأمثلة على الأوراق المالية المدعومة برهن؟

هناك نوعان من الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري:

1. تسمح ** المارثون ** ، التي يتم إنشاؤها مثل الصناديق الاستئمانية ، بدفع أصل الرهن العقاري ومدفوعات الفائدة إلى المستثمر مباشرة.

2. ** التزامات الرهن العقاري (CMOs) ** ، وهي أدوات دين أكثر تعقيدًا ، تحتوي على العديد من حزم الأوراق المالية المقسمة إلى أجزاء جزئية ، أو ** شرائح **. كل شريحة لها هيكلها الخاص وعائدها ، وتحصل على تصنيف ائتماني مميز ، وتباع بشكل منفصل. المشترون الرئيسيون لمنظمات الإدارة الجماعية هم المستثمرين المؤسسيين ، مثل البنوك الاستثمارية وشركات التأمين والصناديق المشتركة وصناديق التقاعد وصناديق التحوط ، فضلاً عن الحكومات والبنوك المركزية.

ما هو الدور الذي تلعبه البنوك في الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري؟

المؤسسات المالية ، مثل البنوك ، تلعب في الواقع دورين في هذه العملية. أولاً ، يوافقون على الرهون العقارية ، وهي عقود ديون طويلة الأجل يجب على مشتري المساكن سدادها بفائدة. ثانيًا ، يبيعون هذه الرهون إلى حكومة الولايات المتحدة أو كيان آخر ، يقوم بتجميع الأصول في أوراق مالية تحمل فائدة ، والتي تشبه السندات.

لماذا تبيع البنوك هذه الرهون العقارية؟ لأنه يسمح لهم بإزالة الأصول الخطرة من ميزانياتهم العمومية ، وبالتالي تحريرهم لإصدار المزيد من القروض ، أو توفير المزيد من التمويل ، أو القيام بأعمال أخرى. في جوهرها ، فإن عملية التوريق تمكن البنوك من تحويل مخاطر الائتمان الخاصة بهم إلى المستثمرين.

كيف تتشابه السندات والأوراق المالية المدعومة برهن؟ كيف هم مختلفون؟

تقدم كل من الأوراق المالية والسندات المدعومة بالرهن العقاري مدفوعات الفائدة. على عكس السندات ، التي تقدم مدفوعات الكوبون مرتين في السنة ، تقدم MBS مدفوعات الفائدة هذه على أساس شهري ، لأن أصحاب المنازل يدفعون أقساط الرهن العقاري الشهرية. ونظرًا لأن مدفوعات الرهن العقاري تحدث شهريًا ، فإن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لا تحتوي على مبلغ محدد مسبقًا سيتم استرداده بحلول تاريخ استحقاق محدد ، كما تفعل السندات. هذا اختلاف آخر.

** MBS Vs Bonds **

TTT

أين يتم تداول الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري؟ كيف يمكنني شرائها؟

يتم تداول الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الأسواق الثانوية ، ويمكن أن يصل الحد الأدنى للاستثمار إلى 10000 دولار ؛ ومع ذلك ، فإن البنوك الاستثمارية تشتريها عادة بمبالغ كبيرة ، مع 10 ملايين دولار ليست شائعة. تحدث إلى وسيط إذا كنت مهتمًا بشرائه أو بيعه.

كيف كانت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مسؤولة عن الأزمة المالية؟

بشكل مثير للدهشة ، كان صاحب المنزل الأمريكي المتواضع مسؤولاً عن سلسلة من الأحداث التي تسببت في خسائر استثمارية بمليارات الدولارات حول العالم. فقط ماذا حدث بالضبط؟

في أوائل العقد الأول من القرن الحالي ، في ذروة سوق الإسكان ، كانت هناك ممارسات إقراض مفترسة ، تستهدف الأفراد ذوي الدخل المنخفض الذين لديهم فرصة لشراء منزل خاص بهم من خلال الرهن العقاري. تميزت هذه الرهون العقارية بمعدلات قابلة للتعديل بدأت بثمن بخس ثم ارتفعت بشكل حاد. عندما ارتفعت أسعار الرهون العقارية القابلة للتعديل ، لم يعد أصحاب المنازل قادرين على سداد قروضهم ، ونتيجة لذلك تخلفوا عن سداد ديونهم.

تمتلئ الأوراق المالية منخفضة الجودة المدعومة بالرهن العقاري بهذه الرهون العقارية عالية المخاطر ، وانهارت نتيجة لذلك. عادة ما تكون هذه الفئة من الرهون العقارية تتكون من أخطر شريحة في مؤسسة CMO ، وعندما تنهار ، فإنها تزعج المستثمرين فعليًا في صفوف سوق الأوراق المالية بأكملها ، مما تسبب في بيع "الديون السامة". عانت البنوك من أزمة ائتمانية ، مما يعني أنها لم تعد تملك الأموال اللازمة لإقراض بعضها البعض ، وبقي العديد منها على شفا الإفلاس. أثرت الأزمة على سوق الأوراق المالية والأسواق المالية الأمريكية بالكامل في جميع أنحاء العالم ، وعندما أعلن بنك ليمان براذرز ، أحد أكبر البنوك الاستثمارية في أمريكا ، إفلاسه ، كان على حكومة الولايات المتحدة التدخل برأس مال طارئ لتجنب الانهيار المالي العالمي.

وافق الكونجرس الأمريكي على 700 مليار دولار لإضافة سيولة إلى الأسواق ، وضخت وزارة الخزانة الأمريكية مليارات أخرى لتحقيق الاستقرار في الصناعة المصرفية المتعثرة في إجراء يسمى برنامج إغاثة الأصول المتعثرة ، أو TARP. بين عامي 2008 و 2014 ، بدأ الاحتياطي الفيدرالي سلسلة من التيسير الكمي لزيادة العرض النقدي وتشجيع الإقراض. احتاجت صناعة السيارات الأمريكية إلى الاستقرار بدعم حكومي إضافي ، كما فعل العديد من مالكي المنازل ، الذين كافحوا لتجنب حبس الرهن العقاري.

ما الدروس المستفادة؟

في عام 2010 ، أقر الكونجرس الأمريكي ** قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك ** ، الذي سعى إلى إصلاح الصناعة المالية ومنع حدوث أزمة مالية أخرى. تم تشكيل لجنة خاصة للإشراف على الشركات المالية والتأكد من استقرار أنشطتها ؛ تم حماية المستهلكين من ممارسات الإقراض الجائرة ، وكانت البنوك محدودة في حجم المضاربة التي يمكنهم القيام بها.

تم توسيع رقابة إضافية لتشمل لجنة الأوراق المالية والبورصات ، وكُلفت وكالات التصنيف الائتماني بتقديم تقييمات أكثر جدوى. ومع ذلك ، عندما تولى دونالد ترامب منصبه في عام 2016 ، تراجع عن العديد من الأحكام في دود فرانك. الوقت وحده هو الذي سيخبرنا ما إذا كانت وول ستريت قد تعلمت الدرس.

يسلط الضوء

• يتم تأمين CMBS برهون عقارية على العقارات التجارية بدلاً من العقارات السكنية.

• القروض في CMBS بمثابة ضمان - مع رأس المال والفائدة الممنوحة للمستثمرين - في حالة التخلف عن السداد.

• تكون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري في شكل سندات ، وعادة ما تكون القروض الأساسية مضمنة في صناديق استئمانية.