Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)

Mikä on asuntolainavakuus?

Monet asunnonomistajat ajattelevat asuntolainaansa henkilökohtaisesti. Mutta yhteen ryhmiteltynä asuntolainat edustavat sijoitusluokkaa, jolla sijoittajat – erityisesti investointipankit – käyvät kauppaa voitosta.

Asuntolainavakuudelliset arvopaperipaketit eli MBS olivat katalysaattoreita vuosien 2007–2008 finanssikriisin taustalla, kun asuntolainavakuudelliset arvopaperimarkkinat romahtivat subprime-asuntoluottojen laiminlyönnistä ja saattoivat rahoitusmarkkinat kriisitilaan. Seuraavina vuosina Yhdysvaltain hallitus lisäsi sääntelytoimenpiteitä varmistaakseen, että nämä sijoitukset olivat vähemmän riskialttiita, mitä käsittelemme tarkemmin alla.

Kuinka asuntolainavakuudelliset arvopaperit luodaan? Kenen?

Kaikki alkaa valtuutetusta rahoituslaitoksesta, kuten pankista, luottoyhtiöstä tai muun tyyppisestä lainanantajasta, joka tunnetaan alullepanijana. He myyvät omaisuutta, kuten asuntolainoja, liikkeeseenlaskijalle, kuten toiselle rahoituslaitokselle tai Yhdysvaltain hallitukselle. Liikkeeseenlaskija arvopaperistaa sitten nämä lainat yhdistämällä ne korollisiin paketteihin. Nämä arvopapereiksi kutsutut paketit myydään sitten sijoittajille, jotka saavat pääoman maksut sekä kuukausikoron.

Koska jokainen arvopaperi sisältää vain murto-osan kiinnelainasta, omaisuuserien arvopaperistaminen alentaa tehokkaasti niiden riskiprofiilia. Jotkut sijoittajat voivat kuitenkin suosia omaisuutta, jonka riskiprofiili on korkea, koska niillä on yleensä korkeampi tuotto. Riskialtisimmat, korkeamman tuoton asuntolainavakuudelliset arvopaperit tunnetaan nimellä "private label" ja ne ovat yleensä investointipankkien liikkeeseen laskemia. Alhaisemman tuoton MBS:n myöntää tyypillisesti liittovaltion virasto, kuten Ginnie Mae, tai liittovaltion tukema yritys, kuten Fannie Mae tai Freddie Mac. Tämäntyyppinen MBS täyttää tietyt merkintäkriteerit ja sitä pidetään vakaampana sijoituksena; Lisäksi se on taattu, mikä tarkoittaa, että sijoittaja on suojattu luottotappioilta, jos lainanottaja laiminlyö.

Mitkä ovat esimerkkejä asuntolainavakuudellisista arvopapereista?

Asuntolainavakuudellisia arvopapereita on kahdenlaisia:

1. Pass-Throughs, jotka on perustettu kuten trusteja, mahdollistavat asuntolainan pääoman ja korkojen maksun suoraan sijoittajalle.

2. Collateralised Mortgage Obligations (CMO:t), jotka ovat monimutkaisempia velkainstrumentteja, sisältävät useita arvopaperipaketteja, jotka on segmentoitu murto-osiin tai eriin. Jokaisella erällä on oma rakenne ja tuotto, se saa erillisen luottoluokituksen ja myydään erikseen. Yhteisyritysten pääasiallisia ostajia ovat institutionaaliset sijoittajat, kuten investointipankit, vakuutusyhtiöt, sijoitusrahastot,. eläkerahastot ja hedge-rahastot sekä hallitukset ja keskuspankit.

Mikä rooli pankeilla on asuntolainavakuudellisissa arvopapereissa?

Rahoituslaitoksilla, kuten pankeilla, on itse asiassa kaksi roolia tässä prosessissa. Ensinnäkin he hyväksyvät asuntolainat, jotka ovat pitkäaikaisia velkasopimuksia, jotka asunnonostajien on maksettava takaisin korkoineen. Toiseksi he myyvät nämä kiinnitykset Yhdysvaltain hallitukselle tai muulle taholle, joka pakkaa varat korollisiin arvopapereihin, jotka ovat samanlaisia kuin joukkovelkakirjalainat.

Miksi pankit myyvät näitä asuntolainoja? Koska sen avulla he voivat poistaa riskialttiit varat taseistaan, jolloin he voivat myöntää lisää lainoja, tarjota lisää rahoitusta tai harjoittaa muuta liiketoimintaa. Pohjimmiltaan arvopaperistamisprosessi antaa pankeille mahdollisuuden siirtää luottoriskinsä sijoittajille.

Miten asuntolainavakuudelliset arvopaperit ja joukkovelkakirjat ovat samanlaisia? Miten ne eroavat toisistaan?

Sekä asuntolainavakuudelliset arvopaperit että joukkovelkakirjat tarjoavat korkomaksuja. Toisin kuin joukkovelkakirjalainat, jotka tarjoavat kuponkimaksuja kahdesti vuodessa, MBS maksaa nämä korkomaksut kuukausittain, koska asunnonomistajat maksavat kuukausittain asuntolainamaksuja. Ja koska asuntolainamaksut suoritetaan kuukausittain, kiinnitysvakuudellisilla arvopapereilla ei ole ennalta määrättyä määrää, joka lunastetaan määrättyyn eräpäivään mennessä, kuten joukkovelkakirjoilla. Tämä on toinen ero.

MBS vs Bonds

TTT

Missä asuntolainavakuudellisilla arvopapereilla käydään kauppaa? Miten voin ostaa niitä?

Asuntolainavakuudellisilla arvopapereilla käydään kauppaa jälkimarkkinoilla, ja vähimmäissijoitus voi olla niinkin alhainen kuin 10 000 dollaria; Investointipankit ostavat niitä kuitenkin yleensä suurilla kertasummalla, ja 10 miljoonaa dollaria ei ole harvinaista. Keskustele välittäjän kanssa, jos olet kiinnostunut ostamaan tai myymään niitä.

Kuinka asuntolainavakuudelliset arvopaperit olivat vastuussa finanssikriisistä?

Hämmästyttävää kyllä, alhainen yhdysvaltalainen asunnonomistaja oli vastuussa tapahtumien sarjasta, jotka aiheuttivat biljoonien dollareiden investointitappioita ympäri maailmaa. Mitä oikein tapahtui?

2000-luvun alussa, asuntomarkkinoiden huipulla, vallitsi saalistavia lainanantokäytäntöjä, jotka kohdistettiin pienituloisille henkilöille, joilla oli mahdollisuus hankkia oma koti subprime-asuntolainan avulla. Näissä asuntolainoissa oli säädettävät korot, jotka alkoivat halvalla ja nousivat sitten jyrkästi. Kun säädettäväkorkoiset asuntolainat nousivat, asunnonomistajat eivät enää pystyneet maksamaan lainojaan takaisin, ja he laiminlyöivät tämän seurauksena.

Huonolaatuiset asuntolainavakuudelliset arvopaperit täyttyivät näillä subprime-kiinnelainoilla, ja ne romahtivat tämän seurauksena. Tämä asuntolainaluokka muodosti yleensä yhteisen markkinajärjestelyn riskialttiimman erän, ja kun ne romahtivat, ne tehokkaasti nostivat sijoittajia koko arvopaperimarkkinoiden riveihin, mikä aiheutti "myrkyllisten velkojen" myynnin. Pankit kokivat luottolaman, minkä vuoksi niillä ei enää ollut varoja lainata toisilleen, ja monet jäivät maksukyvyttömyyden partaalle. Kriisi vaikutti koko Yhdysvaltain osakemarkkinoihin ja rahoitusmarkkinoihin ympäri maailmaa, ja kun Lehman Brothers, yksi Amerikan suurimmista investointipankeista, julisti konkurssin, Yhdysvaltain hallituksen oli ryhdyttävä hätäpääomaan välttääkseen maailmanlaajuisen rahoituskriisin.

Yhdysvaltain kongressi hyväksyi 700 miljardia dollaria lisäämään markkinoiden likviditeettiä, ja Yhdysvaltain valtiovarainministeriö antoi miljardeja lisää vakauttaakseen vaikeuksissa olevan pankkialan toimenpiteellä nimeltä Troubled Asset Relief Program eli TARP. Vuosina 2008–2014 Federal Reserve aloitti määrällisen keventämisen lisätäkseen rahan tarjontaa ja kannustaakseen luotonantoa. Yhdysvaltain autoteollisuus oli vakautettava valtion lisätuella, kuten tekivät monet asunnonomistajat, jotka kamppailivat välttääkseen kodin sulkemista.

Mitä asioita opittiin?

Vuonna 2010 Yhdysvaltain kongressi hyväksyi Dodd-Frank Wall Streetin uudistus- ja kuluttajansuojalain, jolla pyrittiin uudistamaan rahoitusalaa ja estämään uusi finanssikriisi. Erityinen komissio perustettiin valvomaan rahoitusyrityksiä ja varmistamaan, että niiden toiminta on vakaata. Kuluttajia suojeltiin saalistavilta lainanantokäytännöiltä, ja pankkeja rajoitettiin spekulatiivisen kaupankäynnin suhteen.

Lisävalvontaa laajennettiin Securities and Exchange Commissioniin,. ja luottoluokituslaitoksille annettiin tehtäväksi antaa merkityksellisempiä luokituksia. Kun Donald Trump kuitenkin astui virkaan vuonna 2016, hän peruutti monia Dodd-Frankin säännöksiä. Vain aika näyttää, onko Wall Street oppinut läksynsä.

Kohokohdat

• CMBS:n vakuutena on asuntokiinteistöjen sijaan liikekiinteistöjen kiinnitykset.

• CMBS:ssä olevat lainat toimivat vakuuksina – pääoma ja korot siirtyvät sijoittajille – laiminlyönnin yhteydessä.

• Kaupalliset asuntolainavakuudelliset arvopaperit ovat joukkovelkakirjalainoja, ja niiden taustalla olevat lainat ovat tyypillisesti trustien sisällä.