Commercial Mortgage-backed Securities (CMBS)

Hvað er veðtryggt öryggi?

Margir húseigendur hugsa um húsnæðislán sitt á persónulegum nótum. En þegar þau eru flokkuð saman, tákna húsnæðislán fjárfestingarflokk sem fjárfestar - sérstaklega fjárfestingarbankar - versla með hagnað.

Pakkar af veðtryggðum verðbréfum, eða MBS, voru hvatarnir á bak við fjármálakreppuna 2007–2008, þegar veðtryggð verðbréfamarkaðurinn hrundi úr vanskilum undirmálslána, sem sendi fjármálamarkaði í kreppuham. Á árunum á eftir bættu bandarísk stjórnvöld við reglugerðarráðstöfunum til að tryggja að þessar fjárfestingar væru áhættuminni, sem við munum ræða nánar hér að neðan.

Hvernig eru veðtryggð verðbréf búin til? Af hverjum?

Það byrjar allt með viðurkenndri fjármálastofnun, eins og banka, lánafélagi eða annars konar lánveitanda, sem er þekktur sem upphafsmaður. Þeir selja eignir, svo sem húsnæðislán, til útgefanda, eins og annarrar fjármálastofnunar eða bandarískra stjórnvalda. Útgefandi verðbréfar síðan þessi lán með því að sameina þau í vaxtaberandi pakka. Þessir pakkar, sem kallast verðbréf, eru síðan seldir til fjárfesta, sem fá höfuðstólsgreiðslur ásamt mánaðarlegum vöxtum.

Þar sem hvert verðbréf inniheldur aðeins brot af undirliggjandi veðeign, dregur verðbréfun eignanna í raun úr áhættusniði þeirra. Hins vegar gætu sumir fjárfestar kosið eignir með auknum áhættusniðum, þar sem þeir státa venjulega af hærri ávöxtun. Áhættusamari, veðtryggð verðbréf með hærri ávöxtun eru þekkt sem „einkamerki“ og eru venjulega gefin út af fjárfestingarbönkum. MBS með lægri ávöxtun eru venjulega gefin út af alríkisstofnun eins og Ginnie Mae, eða alríkisstyrktu fyrirtæki eins og Fannie Mae eða Freddie Mac. Þessi tegund af MBS uppfyllir ákveðin skilyrði um sölutryggingu og er talin stöðugri fjárfesting; auk þess er það tryggt, sem þýðir að fjárfestir er varinn gegn útlánatapi komi til vanskila hjá lántaki.

Hver eru nokkur dæmi um veðtryggð verðbréf?

Það eru tvær tegundir af veðtryggðum verðbréfum:

Pass-Throughs, sem eru sett upp eins og sjóðir, gera húsnæðislánum og vaxtagreiðslum kleift að fara beint til fjárfestisins.
Collateralized Mortgage Obligations (CMOs), sem eru flóknari skuldaskjöl, innihalda marga pakka af verðbréfum sem skipt er niður í brotahluta, eða hluta. Hver áfangi hefur sína eigin uppbyggingu og ávöxtunarkröfu, fær sérstakt lánshæfismat og er selt sérstaklega. Helstu kaupendur CMO eru fagfjárfestar, svo sem fjárfestingarbankar, tryggingafélög, verðbréfasjóðir,. lífeyrissjóðir og vogunarsjóðir, auk ríkisstjórna og seðlabanka.

Hvaða hlutverki gegna bankar í veðtryggðum verðbréfum?

Fjármálastofnanir, eins og bankar, gegna í raun tvennu hlutverki í þessu ferli. Í fyrsta lagi samþykkja þeir húsnæðislán, sem eru langtímaskuldasamningar sem íbúðakaupendur þurfa að greiða niður með vöxtum. Í öðru lagi selja þeir þessi húsnæðislán til bandaríska ríkisins eða annars aðila, sem pakkar eignunum í vaxtaberandi verðbréf, sem líkjast skuldabréfum.

Af hverju selja bankar þessi húsnæðislán? Vegna þess að það gerir þeim kleift að fjarlægja áhættusömu eignirnar úr efnahagsreikningi sínum, þannig að þeir geta gefið út fleiri lán, veita meira fjármagn eða stunda önnur viðskipti. Í meginatriðum gerir ferlið við verðbréfun bönkum kleift að færa útlánaáhættu sína til fjárfesta.

Hvernig eru veðtryggð verðbréf og skuldabréf eins? Hvernig eru þau ólík?

Bæði veðtryggð verðbréf og skuldabréf bjóða upp á vaxtagreiðslur. Ólíkt skuldabréfum, sem bjóða upp á afsláttarmiða greiðslur tvisvar á ári, veitir MBS þessar vaxtagreiðslur mánaðarlega, vegna þess að húseigendur greiða mánaðarlegar húsnæðislán. Og þar sem veðgreiðslur eiga sér stað mánaðarlega, hafa veðtryggð verðbréf ekki fyrirfram ákveðna upphæð sem verður innleyst á áætluðum gjalddaga, eins og skuldabréf gera. Þetta er annar munur.

MBS vs skuldabréf

TTT

Hvar eru viðskipti með veðtryggð verðbréf? Hvernig get ég keypt þær?

Veðtryggð verðbréf eru í viðskiptum á eftirmarkaði og lágmarksfjárfesting getur verið allt að $10.000; Hins vegar kaupa fjárfestingarbankar þær venjulega í háum eingreiðslum, þar sem 10 milljónir dollara er ekki óalgengt. Talaðu við miðlara ef þú hefur áhuga á að kaupa eða selja þá.

Hvernig voru veðtryggð verðbréf ábyrg fyrir fjármálakreppunni?

Ótrúlegt er að lágkúrulegur bandaríski húseigandinn bar ábyrgð á röð atburða sem ollu billjónum dollara tapi á fjárfestingum um allan heim. Bara hvað gerðist nákvæmlega?

Snemma á 20. áratugnum, þegar húsnæðismarkaðurinn stóð sem hæst, voru rándýrar útlánahættir við lýði sem beittu sér fyrir lágtekjufólki með möguleika á að eignast eigin heimili með undirmálsláni. Þessi húsnæðislán voru með stillanlegum vöxtum sem byrjuðu ódýrt og hækkuðu síðan mikið. Þegar vaxtabreytanleg húsnæðislánin skutust upp gátu íbúðareigendur ekki lengur greitt af lánum sínum og þeir urðu í vanskilum í kjölfarið.

Lággæða veðtryggð verðbréf voru fyllt með þessum undirmálslánum og þau hrundu í kjölfarið. Þessi flokkur húsnæðislána samanstóð venjulega af áhættusamasta áfanganum í CMO, og þegar þau hrundu, hristu þau fjárfestum í raun upp í röðum alls verðbréfamarkaðarins, sem olli brunasölu á „eitruðum skuldum“. Bankar lentu í lánsfjárkreppu sem þýddi að þeir höfðu ekki lengur fjármagn til að lána hver öðrum og margir voru á barmi gjaldþrots. Kreppan hafði áhrif á allan bandaríska hlutabréfamarkaðinn og fjármálamarkaði um allan heim og þegar Lehman Brothers, einn stærsti fjárfestingarbanki Bandaríkjanna, lýsti yfir gjaldþroti varð bandarísk stjórnvöld að grípa til neyðarfjármagns til að forðast alþjóðlegt fjármálahrun.

Bandaríska þingið samþykkti 700 milljarða dollara til að bæta við lausafé á markaði og bandaríska fjármálaráðuneytið dældi inn milljörðum í viðbót til að koma á stöðugleika í bankaiðnaðinum í vandræðum með ráðstöfun sem kallast Troubled Asset Relief Program, eða TARP. Milli 2008 og 2014 hóf Seðlabankinn röð magnbundinna íhlutunar til að auka peningaframboð og hvetja til lánveitinga. Það þurfti að koma á stöðugleika í bandaríska bílaiðnaðinum með auknum stuðningi stjórnvalda, eins og margir húseigendur, sem áttu í erfiðleikum með að forðast eignaupptöku.

Hvaða lærdómur var dreginn?

Árið 2010 samþykkti bandaríska þingið Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, þar sem reynt var að endurbæta fjármálageirann og koma í veg fyrir aðra fjármálakreppu. Sérstök nefnd var sett á laggirnar til að hafa eftirlit með fjármálafyrirtækjum og tryggja að starfsemi þeirra væri stöðug; neytendur voru verndaðir gegn rándýrum lánaháttum og bankar voru takmarkaðir í spákaupmennsku sem þeir gátu stundað.

Viðbótareftirlit var útvíkkað til verðbréfaeftirlitsins og lánshæfismatsfyrirtækjum var falið að veita marktækari einkunnir. Hins vegar, þegar Donald Trump tók við embætti árið 2016, afturkallaði hann mörg ákvæði í Dodd-Frank. Aðeins tíminn mun leiða í ljós hvort Wall Street hefur lært sína lexíu.

Hápunktar

CMBS eru tryggð með veði í atvinnuhúsnæði frekar en íbúðarhúsnæði.
Lánin í CMBS virka sem veð — með höfuðstól og vöxtum sem renna til fjárfesta — ef vanskil verða.
Viðskiptaveðtryggð verðbréf eru í formi skuldabréfa og undirliggjandi lán eru venjulega í sjóðum.