Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)

Hvad er en pantesikret sikkerhed?

Mange boligejere tænker på deres realkreditlån i personlige termer. Men når de er grupperet sammen, repræsenterer realkreditlån en investeringsklasse, som investorer - især investeringsbanker - handler for at få fortjeneste.

Pakker af realkreditsikrede værdipapirer, eller MBS, var katalysatorerne bag finanskrisen i 2007-2008, da markedet for pantsikrede værdipapirer imploderede fra misligholdelse af subprime-lån, hvilket sendte de finansielle markeder i krisetilstand. I årene efter tilføjede den amerikanske regering reguleringsforanstaltninger for at sikre, at disse investeringer var mindre risikable, hvilket vi vil diskutere mere detaljeret nedenfor.

Hvordan skabes pantesikrede værdipapirer? Af hvem?

Det hele begynder med en autoriseret finansiel institution, som en bank, kreditforening eller en anden type långiver, der er kendt som ophavsmanden. De sælger aktiver, såsom realkreditlån, til en udsteder, såsom en anden finansiel institution eller den amerikanske regering. Udstederen securitiserer derefter disse lån ved at samle dem i rentebærende pakker. Disse pakker, kaldet værdipapirer, sælges derefter til investorer, som modtager hovedstolbetalinger samt månedlige renter.

Da hvert værdipapir kun indeholder en brøkdel af det underliggende realkreditaktiv, sænker en securitisering af aktiverne effektivt deres risikoprofil. Nogle investorer foretrækker dog aktiver med øget risikoprofil, da de typisk kan prale af højere afkast. De mere risikable, højere afkastende realkreditobligationer er kendt som "private label" og udstedes normalt af investeringsbanker. Lavere afkast MBS udstedes typisk af et føderalt agentur som Ginnie Mae eller en føderalt sponsoreret virksomhed som Fannie Mae eller Freddie Mac. Denne type MBS opfylder visse garantikriterier og betragtes som en mere stabil investering; derudover er det garanteret, hvilket betyder, at investor er sikret mod kredittab i tilfælde af, at låntager misligholder.

Hvad er nogle eksempler på pantesikrede værdipapirer?

Der er to typer af realkreditsikrede værdipapirer:

1. Pass-Throughs, der er oprettet som trusts, gør det muligt for realkreditlån og rentebetalinger at gå direkte til investoren.

2. Collateralized Mortgage Obligations (CMO'er), som er mere komplekse gældsinstrumenter, indeholder mange pakker af værdipapirer opdelt i brøkdele eller trancher. Hver tranche har sin egen struktur og afkast, modtager en særskilt kreditvurdering og sælges separat. De vigtigste købere af CMO'er er institutionelle investorer, såsom investeringsbanker, forsikringsselskaber, gensidige fonde,. pensionsfonde og hedgefonde samt regeringer og centralbanker.

Hvilken rolle spiller banker i realkreditsikrede værdipapirer?

Finansielle institutioner, ligesom banker, spiller faktisk to roller i denne proces. Først godkender de realkreditlån, som er langsigtede gældskontrakter, som boligkøbere skal betale med renter. For det andet sælger de disse realkreditlån til den amerikanske regering eller en anden enhed, som pakker aktiverne ind i rentebærende værdipapirer, som ligner obligationer.

Hvorfor sælger bankerne disse realkreditlån? Fordi det giver dem mulighed for at fjerne de risikable aktiver fra deres balancer og dermed frigøre dem til at udstede flere lån, yde mere finansiering eller drive anden forretning. I det væsentlige gør processen med securitisering det muligt for banker at overføre deres kreditrisiko til investorer.

Hvordan er realkreditsikrede værdipapirer og obligationer ens? Hvordan er de forskellige?

Både realkreditsikrede værdipapirer og obligationer tilbyder rentebetalinger. I modsætning til obligationer, som tilbyder kuponbetalinger to gange om året, giver MBS disse rentebetalinger på månedsbasis, fordi boligejere foretager månedlige afdrag på realkreditlån. Og da realkreditbetalinger sker månedligt, har pantsikrede værdipapirer ikke et forudbestemt beløb, der vil blive indløst inden en planlagt udløbsdato, ligesom obligationer gør. Dette er en anden forskel.

MBS vs obligationer

TTT

Hvor handles værdipapirer med pant i realkredit? Hvordan kan jeg købe dem?

Pantsikrede værdipapirer handles på sekundære markeder, og minimumsinvesteringen kan være så lav som $10.000; investeringsbanker køber dem dog typisk i store engangsbeløb, hvor 10 millioner dollars ikke er ualmindeligt. Tal med en mægler, hvis du er interesseret i at købe eller sælge dem.

Hvordan var realkreditsikrede værdipapirer ansvarlige for finanskrisen?

Utroligt nok var den ringe amerikanske husejer ansvarlig for en række begivenheder, der forårsagede billioner af dollars i investeringstab rundt om i verden. Hvad skete der lige præcis?

I begyndelsen af 2000'erne, på toppen af boligmarkedet, eksisterede der en udlånspraksis, der var rettet mod enkeltpersoner med lav indkomst med en chance for at få råd til deres eget hjem gennem et subprime-lån. Disse realkreditlån havde justerbare renter, der startede billigt og derefter steg stejlt. Da rentetilpasningslånene skød i vejret, var boligejerne ikke længere i stand til at betale deres lån tilbage, og de misligholdte som følge heraf.

Lavkvalitets pant-backed værdipapirer blev fyldt med disse subprime-lån, og de kollapsede som et resultat. Denne kategori af realkreditlån udgjorde normalt den mest risikable tranche i en CMO, og da de imploderede, raslede de effektivt investorerne op i rækken af hele værdipapirmarkedet, hvilket forårsagede et brandsalg af "giftig gæld". Bankerne oplevede en kreditklemme, hvilket betød, at de ikke længere havde midlerne til at låne ud til hinanden, og mange stod på randen af insolvens. Krisen ramte hele det amerikanske aktiemarked og de finansielle markeder verden over, og da Lehman Brothers, en af de største investeringsbanker i Amerika, erklærede sig konkurs, måtte den amerikanske regering træde til med nødkapital for at undgå en global finansiel nedsmeltning.

Den amerikanske kongres godkendte 700 milliarder dollars til at tilføje likviditet til markederne, og det amerikanske finansministerium indsprøjtede milliarder mere for at stabilisere den urolige bankindustri i en foranstaltning kaldet Troubled Asset Relief Program eller TARP. Mellem 2008 og 2014 begyndte Federal Reserve en række kvantitative lempelser for at øge det monetære udbud og tilskynde til udlån. Den amerikanske bilindustri skulle stabiliseres med yderligere statsstøtte, og det samme gjorde mange husejere, der kæmpede for at undgå boligafskærmning.

Hvilke lektier blev der lært?

I 2010 vedtog den amerikanske kongres Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som forsøgte at reformere finansindustrien og forhindre endnu en finanskrise. En særlig kommission blev nedsat til at føre tilsyn med finansielle virksomheder og sikre, at deres aktiviteter var stabile; Forbrugerne var sikret mod udlånspraksis, og banker var begrænset i mængden af spekulativ handel, de kunne foretage sig.

Yderligere tilsyn blev udvidet til Securities and Exchange Commission,. og kreditvurderingsbureauer fik til opgave at give mere meningsfulde vurderinger. Men da Donald Trump tiltrådte i 2016, rullede han mange af bestemmelserne i Dodd-Frank tilbage. Kun tiden vil vise, om Wall Street har lært lektien.

Højdepunkter

• CMBS er sikret med pant i erhvervsejendomme frem for boligejendomme.

• Lånene i en CMBS fungerer som sikkerhed - med hovedstol og renter videregivet til investorer - i tilfælde af misligholdelse.

• Kommercielle realkreditobligationer er i form af obligationer, og de underliggende lån er typisk indeholdt i truster.