Komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS)

Co to jest zabezpieczenie zabezpieczone hipoteką?

Wielu właścicieli domów myśli o swoim kredycie hipotecznym w kategoriach osobistych. Ale zgrupowane razem, kredyty hipoteczne reprezentują klasę inwestycyjną, którą inwestorzy – w szczególności banki inwestycyjne – handlują dla zysku.

Pakiety papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS) były katalizatorami kryzysu finansowego lat 2007-2008, kiedy rynek papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką implodował z powodu niewypłacalności kredytów hipotecznych typu subprime, wprowadzając rynki finansowe w tryb kryzysu. W kolejnych latach rząd USA wprowadził środki regulacyjne, aby zapewnić, że inwestycje te były mniej ryzykowne, co omówimy bardziej szczegółowo poniżej.

Jak powstają papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką? Przez kogo?

Wszystko zaczyna się od autoryzowanej instytucji finansowej, takiej jak bank, kasa kredytowa lub innego rodzaju pożyczkodawca, który jest znany jako inicjator. Sprzedają aktywa, takie jak kredyty hipoteczne, emitentowi, takiemu jak inna instytucja finansowa lub rząd USA. Emitent następnie dokonuje sekurytyzacji tych kredytów, łącząc je w oprocentowane pakiety. Pakiety te, zwane papierami wartościowymi, są następnie sprzedawane inwestorom, którzy otrzymują raty kapitałowe oraz miesięczne odsetki.

Ponieważ każdy papier wartościowy zawiera tylko ułamek bazowego aktywa hipotecznego, sekurytyzacja aktywów skutecznie obniża ich profil ryzyka. Jednak niektórzy inwestorzy mogą preferować aktywa o podwyższonym profilu ryzyka, ponieważ zazwyczaj oferują one wyższe zyski. Bardziej ryzykowne, bardziej dochodowe papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką są znane jako „private label” i są zwykle emitowane przez banki inwestycyjne. Niższe dochodowe MBS są zazwyczaj emitowane przez agencję federalną, taką jak Ginnie Mae, lub przedsiębiorstwo sponsorowane przez federalne, takie jak Fannie Mae lub Freddie Mac. Ten rodzaj MBS spełnia określone kryteria ubezpieczeniowe i jest uważany za bardziej stabilną inwestycję; dodatkowo jest gwarantowana, co oznacza, że inwestor jest chroniony przed stratami kredytowymi w przypadku niewywiązania się kredytobiorcy.

Jakie są przykłady papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką?

Istnieją dwa rodzaje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką:

1. Przepustki, które są tworzone jak fundusze powiernicze, pozwalają spłacać kapitał i odsetki od kredytu hipotecznego bezpośrednio do inwestora.

2. Zabezpieczone zobowiązania hipoteczne (CMO), które są bardziej złożonymi instrumentami dłużnymi, zawierają wiele pakietów papierów wartościowych podzielonych na części ułamkowe, czyli transze. Każda transza ma własną strukturę i rentowność, otrzymuje odrębny rating kredytowy i jest sprzedawana oddzielnie. Głównymi nabywcami OZZ są inwestorzy instytucjonalni, tacy jak banki inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe, fundusze inwestycyjne,. fundusze emerytalne i fundusze hedgingowe, a także rządy i banki centralne.

Jaką rolę odgrywają banki w papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką?

Instytucje finansowe, podobnie jak banki, odgrywają w tym procesie dwie role. Po pierwsze, zatwierdzają kredyty hipoteczne, które są długoterminowymi umowami dłużnymi, które nabywcy domów muszą spłacić wraz z odsetkami. Po drugie, sprzedają te hipoteki rządowi USA lub innemu podmiotowi, który pakuje aktywa w oprocentowane papiery wartościowe, które są podobne do obligacji.

Dlaczego banki sprzedają te kredyty hipoteczne? Ponieważ pozwala im usunąć ryzykowne aktywa z bilansów, co pozwala im udzielać większej liczby pożyczek, zapewniać większe finansowanie lub prowadzić inną działalność. W istocie proces sekurytyzacji umożliwia bankom przeniesienie swojego ryzyka kredytowego na inwestorów.

Jakie są podobne papiery wartościowe i obligacje zabezpieczone hipoteką? Czym się różnią?

Zarówno papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, jak i obligacje oferują wypłatę odsetek. W przeciwieństwie do obligacji, które oferują płatności kuponowe dwa razy w roku, MBS zapewnia te odsetki co miesiąc, ponieważ właściciele domów dokonują miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. A ponieważ spłaty kredytu hipotecznego następują co miesiąc, papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką nie mają z góry określonej kwoty, która zostanie wykupiona w ustalonym terminie zapadalności, tak jak obligacje. To kolejna różnica.

MBS kontra obligacje

TTT

Gdzie notowane są papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką? Jak mogę je kupić?

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką są przedmiotem obrotu na rynkach wtórnych, a minimalna inwestycja może wynosić zaledwie 10 000 USD; jednak banki inwestycyjne zazwyczaj kupują je za duże kwoty ryczałtowe, przy czym 10 milionów dolarów nie jest rzadkością. Porozmawiaj z brokerem, jeśli jesteś zainteresowany ich kupnem lub sprzedażą.

W jaki sposób papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką były odpowiedzialne za kryzys finansowy?

Co zaskakujące, skromny amerykański właściciel domu był odpowiedzialny za serię wydarzeń, które spowodowały straty inwestycyjne na całym świecie w wysokości bilionów dolarów. Co dokładnie się stało?

Na początku XXI wieku, u szczytu rynku mieszkaniowego, istniały drapieżne praktyki pożyczkowe, skierowane do osób o niskich dochodach, które miały szansę na zakup własnego domu dzięki kredytom hipotecznym typu subprime. Te kredyty hipoteczne miały regulowane stawki, które zaczynały się tanio, a następnie gwałtownie rosły. Kiedy gwałtownie wzrosły kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, właściciele domów nie byli już w stanie spłacać swoich kredytów iw rezultacie nie byli w stanie spłacać swoich zobowiązań.

Niskiej jakości papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zostały wypełnione tymi hipotekami subprime, w wyniku czego upadły. Ta kategoria kredytów hipotecznych zwykle stanowiła najbardziej ryzykowną transzę w ramach CMO, a kiedy implodowała, skutecznie podbijała inwestorów w rankingach całego rynku papierów wartościowych, powodując gwałtowną wyprzedaż „toksycznego długu”. Banki doświadczyły kryzysu kredytowego, co oznaczało, że nie miały już środków na pożyczanie sobie nawzajem, a wiele z nich znalazło się na krawędzi niewypłacalności. Kryzys dotknął całą amerykańską giełdę i rynki finansowe na całym świecie, a kiedy Lehman Brothers, jeden z największych banków inwestycyjnych w Ameryce, ogłosił upadłość, rząd USA musiał wkroczyć z kapitałem ratunkowym, aby uniknąć globalnego krachu finansowego.

Kongres USA zatwierdził 700 miliardów dolarów na zwiększenie płynności rynków, a Departament Skarbu USA wstrzyknął kolejne miliardy, aby ustabilizować niespokojny sektor bankowy w ramach środka o nazwie Troubled Asset Relief Program, czyli TARP. W latach 2008-2014 Rezerwa Federalna rozpoczęła serię luzowania ilościowego,. aby zwiększyć podaż pieniądza i zachęcić do udzielania kredytów. Amerykański przemysł motoryzacyjny musiał zostać ustabilizowany przy dodatkowym wsparciu rządowym, podobnie jak wielu właścicieli domów, którzy starali się uniknąć wykluczenia domów.

Jakie lekcje zostały wyciągnięte?

W 2010 roku Kongres USA uchwalił Ustawę Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, której celem było zreformowanie branży finansowej i zapobieżenie kolejnemu kryzysowi finansowemu. Powołano specjalną komisję do nadzorowania firm finansowych i upewniania się, że ich działalność jest stabilna; konsumenci byli chronieni przed drapieżnymi praktykami pożyczkowymi, a banki miały ograniczone możliwości handlu spekulacyjnego.

Dodatkowy nadzór objęła Komisja Papierów Wartościowych i Giełd,. a agencjom ratingowym powierzono zadanie wystawiania bardziej znaczących ocen. Jednak kiedy Donald Trump objął urząd w 2016 roku, wycofał wiele postanowień Dodda-Franka. Tylko czas pokaże, czy Wall Street wyciągnęła lekcję.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• CMBS są zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach komercyjnych, a nie mieszkaniowych.

• Pożyczki w CMBS działają jako zabezpieczenie — z kapitałem i odsetkami przekazywanymi inwestorom — w przypadku niewykonania zobowiązania.

• Komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mają postać obligacji, a pożyczki bazowe zazwyczaj są zawarte w funduszach powierniczych.