Titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS)

Qu'est-ce qu'un titre adossé à une hypothèque ?

De nombreux propriétaires pensent à leur hypothèque en termes personnels. Mais lorsqu'ils sont regroupés, les prêts hypothécaires représentent une classe d'investissement que les investisseurs, en particulier les banques d'investissement, échangent contre des bénéfices.

Les packages de titres adossés à des créances hypothécaires, ou MBS, ont été les catalyseurs de la crise financière de 2007-2008, lorsque le marché des titres adossés à des créances hypothécaires a implosé à cause des défauts de paiement des prêts hypothécaires à risque, envoyant les marchés financiers en mode crise. Dans les années qui ont suivi, le gouvernement américain a ajouté des mesures réglementaires pour s'assurer que ces investissements étaient moins risqués, dont nous parlerons plus en détail ci-dessous.

Comment sont créés les titres adossés à des créances hypothécaires ? Par qui?

Tout commence par une institution financière autorisée, telle qu'une banque, une coopérative de crédit ou un autre type de prêteur, connue sous le nom d'initiateur. Ils vendent des actifs, tels que des prêts hypothécaires, à un émetteur, comme une autre institution financière ou le gouvernement américain. L'émetteur titrise ensuite ces prêts en les regroupant dans des packages portant intérêt. Ces packages, appelés titres, sont ensuite vendus à des investisseurs, qui reçoivent des paiements en principal ainsi que des intérêts mensuels.

Étant donné que chaque titre ne contient qu'une fraction de l'actif hypothécaire sous-jacent, la titrisation des actifs réduit efficacement leur profil de risque. Cependant, certains investisseurs peuvent préférer les actifs avec des profils de risque accrus, car ils offrent généralement des rendements plus élevés. Les titres adossés à des créances hypothécaires plus risqués et à rendement plus élevé sont connus sous le nom de « marque privée » et sont généralement émis par des banques d'investissement. Les MBS à faible rendement sont généralement émis par une agence fédérale comme Ginnie Mae, ou une entreprise parrainée par le gouvernement fédéral comme Fannie Mae ou Freddie Mac. Ce type de MBS répond à certains critères de souscription et est considéré comme un investissement plus stable ; en outre, il est garanti, ce qui signifie que l'investisseur est protégé contre les pertes de crédit en cas de défaillance de l'emprunteur.

Quels sont quelques exemples de titres adossés à des créances hypothécaires ?

Il existe deux types de titres adossés à des créances hypothécaires :

Les pass-through, qui sont mis en place comme des fiducies, permettent aux paiements du principal et des intérêts hypothécaires d'aller directement à l'investisseur.
Les obligations hypothécaires garanties (CMO), qui sont des instruments de dette plus complexes, contiennent de nombreux ensembles de titres segmentés en fractions, ou tranches. Chaque tranche a sa propre structure et son propre rendement, reçoit une cote de crédit distincte et est vendue séparément. Les principaux acheteurs de CMO sont des investisseurs institutionnels, tels que des banques d'investissement, des compagnies d'assurance, des fonds communs de placement, des fonds de pension et des fonds spéculatifs, ainsi que des gouvernements et des banques centrales.

Quel rôle les banques jouent-elles dans les titres adossés à des créances hypothécaires ?

Les institutions financières, comme les banques, jouent en fait deux rôles dans ce processus. Premièrement, ils approuvent les hypothèques, qui sont des contrats de dette à long terme que les acheteurs de maison doivent rembourser avec intérêt. Deuxièmement, ils vendent ces prêts hypothécaires au gouvernement américain ou à une autre entité, qui regroupe les actifs en titres portant intérêt, qui sont similaires aux obligations.

Pourquoi les banques vendent-elles ces hypothèques ? Parce que cela leur permet de retirer les actifs risqués de leurs bilans, les libérant ainsi pour émettre plus de prêts, fournir plus de financement ou mener d'autres activités. Essentiellement, le processus de titrisation permet aux banques de transférer leur risque de crédit aux investisseurs.

En quoi les titres adossés à des créances hypothécaires et les obligations se ressemblent-ils ? Comment sont-ils différents?

Les titres adossés à des créances hypothécaires et les obligations offrent des paiements d'intérêts. Contrairement aux obligations, qui offrent des paiements de coupon deux fois par an, les MBS fournissent ces paiements d'intérêts sur une base mensuelle, car les propriétaires effectuent des versements hypothécaires mensuels. Et comme les versements hypothécaires sont mensuels, les titres adossés à des créances hypothécaires n'ont pas de montant prédéterminé qui sera remboursé à une date d'échéance prévue, comme le font les obligations. C'est une autre différence.

MBS contre obligations

TTT

Où sont négociés les titres adossés à des hypothèques ? Comment puis-je les acheter ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont négociés sur les marchés secondaires et l'investissement minimum peut être aussi bas que 10 000 $; cependant, les banques d'investissement les achètent généralement en grosses sommes forfaitaires, 10 millions de dollars n'étant pas rares. Parlez à un courtier si vous êtes intéressé à les acheter ou à les vendre.

En quoi les titres adossés à des créances hypothécaires sont-ils responsables de la crise financière ?

Étonnamment, le modeste propriétaire américain était responsable d'une série d'événements qui ont causé des milliards de dollars de pertes d'investissement dans le monde entier. Que s'est-il passé exactement ?

Au début des années 2000, au plus fort du marché du logement, des pratiques de prêt prédatrices existaient, ciblant les personnes à faible revenu ayant la possibilité de s'offrir une maison grâce à un prêt hypothécaire à risque. Ces prêts hypothécaires comportaient des taux ajustables qui ont commencé à bon marché, puis ont fortement augmenté. Lorsque les prêts hypothécaires à taux révisable ont explosé, les propriétaires n'ont plus été en mesure de rembourser leurs emprunts et, en conséquence, ils ont fait défaut.

Les titres adossés à des créances hypothécaires de faible qualité ont été remplis de ces prêts hypothécaires à risque et se sont effondrés en conséquence. Cette catégorie de prêts hypothécaires constituait généralement la tranche la plus risquée d'un CMO, et lorsqu'ils ont implosé, ils ont effectivement fait grimper les investisseurs dans les rangs de l'ensemble du marché des valeurs mobilières, provoquant une vente massive de « dettes toxiques ». Les banques ont connu une crise du crédit, ce qui signifie qu'elles n'avaient plus les fonds nécessaires pour se prêter les unes aux autres, et beaucoup se sont retrouvées au bord de l'insolvabilité. La crise a affecté l'ensemble du marché boursier américain et des marchés financiers du monde entier, et lorsque Lehman Brothers, l'une des plus grandes banques d'investissement américaines, a déclaré faillite, le gouvernement américain a dû intervenir avec des capitaux d'urgence pour éviter un effondrement financier mondial.

Le Congrès américain a approuvé 700 milliards de dollars pour ajouter des liquidités aux marchés, et le Trésor américain a injecté des milliards supplémentaires pour stabiliser le secteur bancaire en difficulté dans le cadre d'une mesure appelée Troubled Asset Relief Program, ou TARP. Entre 2008 et 2014, la Réserve fédérale a entamé une série d' assouplissements quantitatifs pour augmenter la masse monétaire et encourager les prêts. L'industrie automobile américaine avait besoin d'être stabilisée avec un soutien gouvernemental supplémentaire, tout comme de nombreux propriétaires, qui ont eu du mal à éviter la saisie immobilière.

Quelles leçons ont été apprises ?

En 2010, le Congrès américain a adopté la Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, qui visait à réformer le secteur financier et à prévenir une nouvelle crise financière. Une commission spéciale a été créée pour surveiller les entreprises financières et s'assurer de la stabilité de leurs activités; les consommateurs étaient protégés contre les pratiques de prêt prédatrices et les banques étaient limitées dans la quantité de transactions spéculatives qu'elles pouvaient effectuer.

Une surveillance supplémentaire a été étendue à la Securities and Exchange Commission et les agences de notation de crédit ont été chargées de fournir des notations plus significatives. Cependant, lorsque Donald Trump a pris ses fonctions en 2016, il a annulé de nombreuses dispositions de Dodd-Frank. Seul le temps nous dira si Wall Street a retenu la leçon.

Points forts

Les CMBS sont garantis par des hypothèques sur des propriétés commerciales plutôt que sur des biens immobiliers résidentiels.
Les prêts d'un CMBS servent de garantie, le principal et les intérêts étant reversés aux investisseurs, en cas de défaut.
Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales se présentent sous la forme d'obligations et les prêts sous-jacents sont généralement contenus dans des fiducies.