Títulos garantidos por hipotecas comerciais (CMBS)
O que é um título garantido por hipoteca?
Muitos proprietários pensam em suas hipotecas em termos pessoais. Mas quando agrupadas, as hipotecas representam uma classe de investimento que os investidores – principalmente os bancos de investimento – negociam para obter lucros.
Pacotes de títulos lastreados em hipotecas, ou MBS, foram os catalisadores por trás da Crise Financeira de 2007-2008, quando o mercado de títulos lastreados em hipotecas implodiu dos defaults de hipotecas subprime, enviando os mercados financeiros para o modo de crise. Nos anos seguintes, o governo dos EUA acrescentou medidas regulatórias para garantir que esses investimentos fossem menos arriscados, que discutiremos com mais detalhes a seguir.
Como são criados os títulos lastreados em hipotecas? Por quem?
Tudo começa com uma instituição financeira autorizada, como um banco, cooperativa de crédito ou outro tipo de credor, que é conhecido como o originador. Eles vendem ativos, como empréstimos hipotecários, para um emissor, como outra instituição financeira ou o governo dos EUA. O emitente então securitiza esses empréstimos agrupando-os em pacotes com juros. Esses pacotes, chamados de títulos, são vendidos aos investidores, que recebem pagamentos de principal e juros mensais.
Como cada título contém apenas uma fração do ativo hipotecário subjacente, a securitização dos ativos reduz efetivamente seu perfil de risco. No entanto, alguns investidores podem preferir ativos com perfis de risco elevados, pois normalmente apresentam rendimentos mais altos. Os títulos lastreados em hipotecas mais arriscados e de maior rendimento são conhecidos como “private label” e geralmente são emitidos por bancos de investimento. MBS de baixo rendimento são normalmente emitidos por uma agência federal como Ginnie Mae, ou uma empresa patrocinada pelo governo federal, como Fannie Mae ou Freddie Mac. Este tipo de MBS atende a determinados critérios de subscrição e é considerado um investimento mais estável; além disso, é garantido, o que significa que o investidor está protegido contra perdas de crédito em caso de inadimplência do mutuário.
Quais são alguns exemplos de títulos lastreados em hipotecas?
Existem dois tipos de títulos garantidos por hipotecas:
Pass-Throughs, que são configurados como trusts, permitem que o principal da hipoteca e os pagamentos de juros sejam direcionados diretamente ao investidor.
Obrigações Hipotecárias Colateralizadas (CMOs), que são instrumentos de dívida mais complexos, contêm muitos pacotes de títulos segmentados em partes fracionárias, ou tranches. Cada tranche tem sua própria estrutura e rendimento, recebe uma classificação de crédito distinta e é vendida separadamente. Os principais compradores de CMOs são investidores institucionais, como bancos de investimento, seguradoras, fundos mútuos, fundos de pensão e fundos de hedge, além de governos e bancos centrais.
Qual o papel dos bancos nos títulos lastreados em hipotecas?
As instituições financeiras, como os bancos, na verdade desempenham dois papéis nesse processo. Primeiro, eles aprovam hipotecas, que são contratos de dívida de longo prazo que os compradores devem pagar com juros. Em segundo lugar, eles vendem essas hipotecas para o governo dos EUA ou outra entidade, que empacota os ativos em títulos com juros, que são semelhantes a títulos.
Por que os bancos vendem essas hipotecas? Porque permite que eles removam os ativos de risco de seus balanços, liberando-os para emitir mais empréstimos, fornecer mais financiamento ou realizar outros negócios. Em essência, o processo de securitização permite que os bancos transfiram seu risco de crédito para os investidores.
Como os títulos e títulos lastreados em hipotecas são semelhantes? Como eles são diferentes?
Tanto os títulos lastreados em hipotecas quanto os títulos oferecem pagamentos de juros. Ao contrário dos títulos, que oferecem pagamentos de cupons duas vezes ao ano, os MBS fornecem esses pagamentos de juros mensalmente, porque os proprietários fazem pagamentos mensais da hipoteca. E como os pagamentos de hipotecas ocorrem mensalmente, os títulos lastreados em hipotecas não têm um valor predeterminado que será resgatado em uma data de vencimento programada, como os títulos. Essa é outra diferença.
MBS vs Títulos
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Onde são negociados os títulos lastreados em hipotecas? Como posso comprá-los?
Os títulos lastreados em hipotecas são negociados em mercados secundários, e o investimento mínimo pode ser tão baixo quanto $ 10.000; no entanto, os bancos de investimento normalmente os compram em grandes quantias, sendo que US$ 10 milhões não são incomuns. Fale com um corretor se estiver interessado em comprá-los ou vendê-los.
Como os títulos lastreados em hipotecas foram responsáveis pela crise financeira?
Surpreendentemente, o humilde proprietário americano foi responsável por uma série de eventos que causaram trilhões de dólares em perdas de investimento em todo o mundo. O que aconteceu exatamente?
No início dos anos 2000, no auge do mercado imobiliário, existiam práticas predatórias de empréstimos, visando indivíduos de baixa renda com a chance de comprar uma casa própria por meio de uma hipoteca subprime. Essas hipotecas apresentavam taxas ajustáveis que começaram baratas e depois aumentaram acentuadamente. Quando as hipotecas de taxa ajustável dispararam, os proprietários não puderam mais pagar seus empréstimos e, como resultado, ficaram inadimplentes.
Títulos garantidos por hipotecas de baixa qualidade foram preenchidos com essas hipotecas subprime e, como resultado, entraram em colapso. Essa categoria de hipotecas geralmente compunha a parcela mais arriscada em uma CMO e, quando implodiu, efetivamente sacudiu os investidores nas fileiras de todo o mercado de valores mobiliários, causando uma venda incendiária de “dívida tóxica”. Os bancos sofreram uma crise de crédito, o que significava que não tinham mais fundos para emprestar uns aos outros, e muitos ficaram à beira da insolvência. A crise afetou todo o mercado de ações dos EUA e os mercados financeiros em todo o mundo, e quando o Lehman Brothers, um dos maiores bancos de investimento da América, declarou falência, o governo dos EUA teve que intervir com capital de emergência para evitar um colapso financeiro global.
O Congresso dos EUA aprovou US$ 700 bilhões para adicionar liquidez aos mercados, e o Tesouro dos EUA injetou bilhões a mais para estabilizar o problemático setor bancário em uma medida chamada Troubled Asset Relief Program, ou TARP. Entre 2008 e 2014, o Federal Reserve iniciou uma série de flexibilizações quantitativas para aumentar a oferta monetária e incentivar os empréstimos. A indústria automotiva dos EUA precisava ser estabilizada com apoio governamental adicional, assim como muitos proprietários de imóveis, que lutavam para evitar o encerramento de suas casas.
Que lições foram aprendidas?
Em 2010, o Congresso dos EUA aprovou a Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, que buscava reformar o setor financeiro e evitar outra crise financeira. Uma comissão especial foi criada para supervisionar as empresas financeiras e garantir a estabilidade de suas atividades; os consumidores foram protegidos contra práticas predatórias de empréstimos, e os bancos foram limitados na quantidade de transações especulativas que podiam fazer.
A supervisão adicional foi estendida à Securities and Exchange Commission,. e as agências de classificação de crédito foram encarregadas de fornecer classificações mais significativas. No entanto, quando Donald Trump assumiu o cargo em 2016, ele reverteu muitas das disposições em Dodd-Frank. Só o tempo dirá se Wall Street aprendeu a lição.
Destaques
CMBS são garantidos por hipotecas em propriedades comerciais em vez de imóveis residenciais.
Os empréstimos em um CMBS atuam como garantia - com principal e juros repassados aos investidores - em caso de inadimplência.
Os títulos garantidos por hipotecas comerciais estão na forma de títulos, e os empréstimos subjacentes normalmente estão contidos em fundos fiduciários.
