Valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)

¿Qué es un valor respaldado por hipotecas?

Muchos propietarios piensan en su hipoteca en términos personales. Pero cuando se agrupan, las hipotecas representan una clase de inversión que los inversores, en particular los bancos de inversión, intercambian por ganancias.

Los paquetes de valores respaldados por hipotecas, o MBS, fueron los catalizadores detrás de la crisis financiera de 2007-2008, cuando el mercado de valores respaldados por hipotecas implosionó debido a los incumplimientos de las hipotecas de alto riesgo, lo que provocó que los mercados financieros entraran en modo de crisis. En los años siguientes, el gobierno de los EE. UU. agregó medidas regulatorias para garantizar que estas inversiones fueran menos riesgosas, las cuales analizaremos con más detalle a continuación.

¿Cómo se crean los valores respaldados por hipotecas? ¿Por quién?

Todo comienza con una institución financiera autorizada, como un banco, cooperativa de crédito u otro tipo de prestamista, que se conoce como el originador. Venden activos, como préstamos hipotecarios, a un emisor, como otra institución financiera o el gobierno de EE. UU. Luego, el emisor tituliza estos préstamos agrupándolos en paquetes que devengan intereses. Estos paquetes, llamados valores, luego se venden a inversionistas, quienes reciben pagos de capital además de intereses mensuales.

Dado que cada valor contiene solo una fracción del activo hipotecario subyacente, la titulización de los activos reduce efectivamente su perfil de riesgo. Sin embargo, algunos inversores pueden preferir activos con perfiles de riesgo elevados, ya que suelen ofrecer rendimientos más altos. Los valores respaldados por hipotecas de mayor riesgo y mayor rendimiento se conocen como "etiqueta privada" y, por lo general, los emiten los bancos de inversión. Los MBS de menor rendimiento suelen ser emitidos por una agencia federal como Ginnie Mae o una empresa patrocinada por el gobierno federal como Fannie Mae o Freddie Mac. Este tipo de MBS cumple con ciertos criterios de suscripción y se considera una inversión más estable; además, está garantizado, lo que significa que el inversor está protegido contra pérdidas crediticias en caso de incumplimiento del prestatario.

¿Cuáles son algunos ejemplos de valores respaldados por hipotecas?

Hay dos tipos de valores respaldados por hipotecas:

1. Pass-Throughs, que se establecen como fideicomisos, permiten que los pagos de capital e intereses de la hipoteca vayan directamente al inversionista.

2. Obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), que son instrumentos de deuda más complejos, contienen muchos paquetes de valores segmentados en partes fraccionarias o tramos. Cada tramo tiene su propia estructura y rendimiento, recibe una calificación crediticia distinta y se vende por separado. Los principales compradores de CMO son inversores institucionales, como bancos de inversión, compañías de seguros, fondos mutuos, fondos de pensiones y fondos de cobertura, así como gobiernos y bancos centrales.

¿Qué papel juegan los bancos en los valores respaldados por hipotecas?

Las instituciones financieras, como los bancos, en realidad juegan dos roles en este proceso. Primero, aprueban las hipotecas, que son contratos de deuda a largo plazo que los compradores de viviendas deben pagar con intereses. En segundo lugar, venden estas hipotecas al gobierno de EE. UU. oa otra entidad, que empaqueta los activos en valores que devengan intereses, que son similares a los bonos.

¿Por qué los bancos venden estas hipotecas? Porque les permite eliminar los activos de riesgo de sus balances, liberándolos así para emitir más préstamos, proporcionar más financiación o realizar otros negocios. En esencia, el proceso de titulización permite a los bancos transferir su riesgo crediticio a los inversores.

¿En qué se parecen los valores respaldados por hipotecas y los bonos? ¿En qué se diferencian?

Tanto los valores respaldados por hipotecas como los bonos ofrecen pagos de intereses. A diferencia de los bonos, que ofrecen pagos de cupones dos veces al año, los MBS proporcionan estos pagos de intereses mensualmente, porque los propietarios de viviendas realizan pagos hipotecarios mensuales. Y dado que los pagos de la hipoteca se realizan mensualmente, los valores respaldados por hipotecas no tienen un monto predeterminado que se canjeará en una fecha de vencimiento programada, como lo hacen los bonos. Esta es otra diferencia.

MBS Vs Bonos

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¿Dónde se negocian los valores respaldados por hipotecas? ¿Cómo puedo comprarlos?

Los valores respaldados por hipotecas se negocian en mercados secundarios y la inversión mínima puede ser tan baja como $10,000; sin embargo, los bancos de inversión generalmente los compran en grandes sumas globales, y $ 10 millones no son infrecuentes. Hable con un corredor si está interesado en comprarlos o venderlos.

¿Cómo fueron los valores respaldados por hipotecas responsables de la crisis financiera?

Sorprendentemente, el humilde propietario estadounidense fue responsable de una serie de eventos que causaron pérdidas de inversiones de billones de dólares en todo el mundo. ¿Qué pasó exactamente?

A principios de la década de 2000, en el apogeo del mercado de la vivienda, existían prácticas de préstamos abusivos, dirigidas a personas de bajos ingresos con la oportunidad de pagar una casa propia a través de una hipoteca de alto riesgo. Estas hipotecas presentaban tasas ajustables que comenzaron siendo baratas y luego aumentaron abruptamente. Cuando las hipotecas de tasa ajustable se dispararon, los propietarios de viviendas ya no pudieron pagar sus préstamos y, como resultado, incumplieron.

Los valores respaldados por hipotecas de baja calidad se llenaron con estas hipotecas de alto riesgo y, como resultado, colapsaron. Esta categoría de hipotecas generalmente compuso el tramo más riesgoso en una CMO, y cuando implosionaron, sacudieron a los inversores en las filas de todo el mercado de valores, provocando una venta masiva de "deuda tóxica". Los bancos experimentaron una crisis crediticia, lo que significó que ya no tenían los fondos para prestarse entre sí, y muchos quedaron al borde de la insolvencia. La crisis afectó a todo el mercado de valores de EE. UU. y a los mercados financieros de todo el mundo, y cuando Lehman Brothers, uno de los bancos de inversión más grandes de Estados Unidos, se declaró en bancarrota, el gobierno de EE. UU. tuvo que intervenir con capital de emergencia para evitar un colapso financiero global.

El Congreso de EE. UU. aprobó $700 mil millones para agregar liquidez a los mercados, y el Tesoro de EE. UU. inyectó miles de millones más para estabilizar la industria bancaria en problemas en una medida llamada Programa de Alivio de Activos en Problemas, o TARP. Entre 2008 y 2014, la Reserva Federal inició una serie de flexibilización cuantitativa para aumentar la oferta monetaria y fomentar los préstamos. La industria automotriz de EE. UU. necesitaba estabilizarse con apoyo adicional del gobierno, al igual que muchos propietarios de viviendas, que luchaban por evitar la ejecución hipotecaria de sus viviendas.

¿Qué lecciones se aprendieron?

En 2010, el Congreso de EE. UU. aprobó la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor, que buscaba reformar la industria financiera y prevenir otra crisis financiera. Se creó una comisión especial para supervisar las empresas financieras y asegurarse de que sus actividades fueran estables; los consumidores estaban protegidos contra las prácticas crediticias abusivas, y los bancos estaban limitados en la cantidad de transacciones especulativas que podían hacer.

Se amplió la supervisión adicional a la Comisión de Bolsa y Valores,. y se encomendó a las agencias de calificación crediticia que proporcionen calificaciones más significativas. Sin embargo, cuando Donald Trump asumió el cargo en 2016, revocó muchas de las disposiciones de Dodd-Frank. Solo el tiempo dirá si Wall Street ha aprendido la lección.

Reflejos

• Los CMBS están garantizados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de bienes raíces residenciales.

• Los préstamos en un CMBS actúan como garantía, con el capital y los intereses transferidos a los inversores, en caso de incumplimiento.

• Los valores respaldados por hipotecas comerciales tienen la forma de bonos, y los préstamos subyacentes suelen estar contenidos en fideicomisos.