상업용 모기지 담보부 증권(CMBS)

모기지 담보 증권이란 무엇입니까?

많은 주택 소유자는 모기지를 개인적으로 생각합니다. 그러나 함께 그룹화할 때 모기지는 투자자, 특히 투자 은행이 이익을 위해 거래하는 투자 클래스를 나타냅니다.

모기지 담보부 증권 패키지(MBS)는 모기지 담보부 증권 시장이 서브프라임 모기지 채무 불이행으로 붕괴되어 금융 시장을 위기 모드로 몰아넣은 2007-2008년 금융 위기의 촉매 역할을 했습니다. 그 후 몇 년 동안 미국 정부는 이러한 투자가 덜 위험한지 확인하기 위한 규제 조치를 추가했습니다. 이에 대해서는 아래에서 더 자세히 논의할 것입니다.

모기지 담보부 증권은 어떻게 만들어집니까? 누구에 의해?

이 모든 것은 은행, 신용 조합 또는 기타 유형의 대출 기관과 같은 승인된 금융 기관에서 시작됩니다. 모기지론과 같은 자산을 다른 금융 기관이나 미국 정부와 같은 발행자에게 판매합니다. 그런 다음 발행자는 이러한 대출을 이자가 붙는 패키지로 묶어 증권화합니다. 증권이라고 하는 이러한 패키지는 투자자에게 판매되며 투자자는 원금과 월 이자를 받습니다.

각 증권에는 기본 모기지 자산의 일부만 포함되어 있으므로 자산을 증권화하면 위험 프로필이 효과적으로 낮아집니다. 그러나 일부 투자자는 일반적으로 더 높은 수익률을 자랑하기 때문에 위험 프로필이 높은 자산을 선호할 수 있습니다. 더 위험하고 수익률이 높은 모기지 담보부 증권은 "프라이빗 라벨"로 알려져 있으며 일반적으로 투자 은행 에서 발행합니다. 저수익 MBS는 일반적으로 Ginnie Mae와 같은 연방 기관이나 Fannie Mae 또는 Freddie Mac과 같은 연방 지원 기업에서 발행합니다. 이러한 유형의 MBS는 특정 인수 기준을 충족하며 보다 안정적인 투자로 간주됩니다. 또한 보증이 되어 있어 차용인이 채무 불이행 시 신용 손실로부터 투자자를 보호합니다.

모기지 담보부 증권의 예는 무엇입니까?

모기지 담보부 증권에는 두 가지 유형이 있습니다.

1. Pass-Through는 신탁처럼 설정되어 모기지 원금과 이자를 투자자에게 직접 지급할 수 있습니다.

2. 더 복잡한 부채 상품인 **CMO(Collateralized Mortgage Obligations)**에는 단편 또는 트랜치로 분할된 많은 증권 패키지가 포함되어 있습니다. 각 트랜치는 고유한 구조와 수익률을 가지며 고유한 신용 등급을 받고 별도로 판매됩니다. CMO의 주요 구매자는 정부 및 중앙 은행뿐만 아니라 투자 은행, 보험 회사, 뮤추얼 펀드,. 연기금 및 헤지 펀드와 같은 기관 투자자입니다.

모기지 담보부 증권에서 은행은 어떤 역할을 합니까?

은행과 같은 금융 기관은 실제로 이 과정에서 두 가지 역할을 합니다. 첫째, 주택 구매자가 이자와 함께 상환해야 하는 장기 부채 계약인 모기지를 승인합니다. 둘째, 그들은 이러한 모기지를 미국 정부나 채권 과 유사한 이자가 붙는 증권으로 포장하는 다른 기관에 판매합니다 .

은행은 왜 이러한 모기지를 판매합니까? 대차 대조표에서 위험한 자산을 제거하여 더 많은 대출을 발행하거나 더 많은 자금을 제공하거나 다른 사업을 수행할 수 있기 때문입니다. 본질적으로 증권화 과정을 통해 은행은 신용 위험을 투자자에게 이전할 수 있습니다.

모기지 담보부 증권과 채권은 어떻게 비슷합니까? 어떻게 다른가요?

모기지 담보부 증권과 채권 모두 이자를 제공합니다. 1년에 두 번 쿠폰 지급을 제공하는 채권과 달리 MBS는 주택 소유자가 매월 모기지 지불을 하기 때문에 이러한 이자를 매월 제공합니다. 그리고 모기지 페이먼트가 매월 발생하기 때문에 모기지 담보부 증권에는 채권처럼 예정된 만기일까지 상환될 미리 정해진 금액이 없습니다. 이것은 또 다른 차이점입니다.

MBS 대 채권

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모기지 담보부 증권은 어디에서 거래됩니까? 어떻게 구입할 수 있습니까?

모기지 담보부 증권은 2차 시장에서 거래되며 최소 투자 금액은 $10,000입니다. 그러나 투자 은행은 일반적으로 천만 달러로 대량 구매합니다. 구매 또는 판매에 관심이 있는 경우 브로커와 상담하십시오.

모기지 담보부 증권은 금융 위기에 어떻게 책임이 있었습니까?

놀랍게도 미국의 천한 주택 소유자가 전 세계적으로 수조 달러의 투자 손실을 초래한 일련의 사건에 책임이 있습니다. 정확히 무슨 일이 일어났습니까?

2000년대 초반, 주택 시장이 정점에 달했을 때, 서브프라임 모기지를 통해 자신의 집을 살 기회가 있는 저소득 개인을 대상으로 하는 약탈적 대출 관행이 존재했습니다. 이 모기지론은 처음에는 저렴하게 시작하여 가파르게 상승하는 조정 가능한 이율을 특징으로 합니다. 변동금리 주택담보대출이 급증하자 주택 소유자는 더 이상 대출금을 상환할 수 없었고 결과적으로 채무 불이행을 하게 되었습니다.

저품질 모기지 담보부 증권은 이러한 서브프라임 모기지로 채워져 결과적으로 붕괴되었습니다. 이 유형의 모기지론은 일반적으로 CMO에서 가장 위험한 트란치를 구성했으며, 붕괴되었을 때 투자자를 효과적으로 전체 증권 시장의 순위로 끌어들여 "독성 부채"의 매도세를 일으켰습니다. 은행은 신용 위기를 경험했는데, 이는 더 이상 서로에게 대출할 자금이 없었고 많은 은행이 파산 위기에 놓였다는 것을 의미했습니다. 위기는 미국 주식 시장 전체와 전 세계 금융 시장에 영향을 미쳤고, 미국 최대 투자 은행 중 하나인 리먼 브라더스가 파산을 선언했을 때 미국 정부는 글로벌 금융 붕괴를 피하기 위해 비상 자본으로 개입해야 했습니다.

미 의회는 시장에 유동성을 추가하기 위해 7000억 달러를 승인했고, 미 재무부는 TARP(Trouble Asset Relief Program)라는 조치로 곤경에 처한 은행 산업을 안정시키기 위해 수십억 달러를 추가로 투입했습니다. 2008년과 2014년 사이에 연준은 통화 공급을 늘리고 대출을 장려 하기 위해 일련의 양적 완화 를 시작했습니다. 미국 자동차 산업은 주택 압류를 피하기 위해 고군분투한 많은 주택 소유자와 마찬가지로 추가 정부 지원으로 안정화되어야 했습니다.

어떤 교훈을 얻었습니까?

2010년 미국 의회는 금융 산업을 개혁하고 또 다른 금융 위기를 예방하기 위한 도드-프랭크 월스트리트 개혁 및 소비자 보호법을 통과시켰습니다. 금융회사를 감독하고 그들의 활동이 안정적인지 확인하기 위해 특별위원회가 설치되었습니다. 소비자는 약탈적 대출 관행으로부터 보호받았고 은행은 투기 거래를 할 수 있는 범위가 제한적이었습니다.

Securities and Exchange Commission ) 에 대한 추가 감독이 확대되었으며 신용평가 기관은 보다 의미 있는 평가를 제공하는 임무를 맡았습니다. 그러나 2016년 도널드 트럼프가 취임했을 때 그는 Dodd-Frank의 많은 조항을 철회했습니다. 월스트리트가 교훈을 얻었는지 여부는 시간이 지나야 알 수 있습니다.

하이라이트

• CMBS는 주거용 부동산이 아닌 상업용 부동산에 대한 모기지로 담보로 제공됩니다.

• CMBS의 대출은 채무 불이행 시 원금과 이자가 투자자에게 이전되는 담보 역할을 합니다.

• 상업 모기지 담보부 증권은 채권 형태이며, 기초 대출은 일반적으로 신탁에 포함됩니다.