Titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS)

Che cos'è un titolo garantito da ipoteca?

Molti proprietari di case pensano al loro mutuo in termini personali. Ma se raggruppati insieme, i mutui rappresentano una classe di investimento che gli investitori, in particolare le banche di investimento, scambiano a scopo di lucro.

Pacchetti di titoli garantiti da ipoteca, o MBS, sono stati i catalizzatori della crisi finanziaria del 2007-2008, quando il mercato dei titoli garantiti da ipoteca è imploso a causa delle insolvenze dei mutui subprime, mandando i mercati finanziari in modalità di crisi. Negli anni successivi, il governo degli Stati Uniti ha aggiunto misure normative per garantire che questi investimenti fossero meno rischiosi, di cui parleremo più dettagliatamente di seguito.

Come vengono creati i titoli garantiti da ipoteca? Da chi?

Tutto inizia con un istituto finanziario autorizzato, come una banca, un'unione di credito o un altro tipo di prestatore, noto come cedente. Vendono attività, come prestiti ipotecari, a un emittente, come un altro istituto finanziario o il governo degli Stati Uniti. L'emittente quindi cartolarizza questi prestiti raggruppandoli in pacchetti fruttiferi. Questi pacchetti, chiamati titoli, vengono quindi venduti agli investitori, che ricevono pagamenti di capitale e interessi mensili.

Poiché ogni titolo contiene solo una frazione dell'attività ipotecaria sottostante, la cartolarizzazione delle attività riduce di fatto il loro profilo di rischio. Tuttavia, alcuni investitori potrebbero preferire asset con profili di rischio più elevati, poiché in genere vantano rendimenti più elevati. I titoli garantiti da ipoteca più rischiosi e ad alto rendimento sono noti come "private label" e sono generalmente emessi da banche di investimento. Gli MBS a basso rendimento sono generalmente emessi da un'agenzia federale come Ginnie Mae o da un'impresa sponsorizzata dal governo federale come Fannie Mae o Freddie Mac. Questo tipo di MBS soddisfa determinati criteri di sottoscrizione ed è considerato un investimento più stabile; inoltre, è garantito, il che significa che l'investitore è protetto contro le perdite su crediti in caso di inadempimento del mutuatario.

Quali sono alcuni esempi di titoli garantiti da ipoteca?

Esistono due tipi di titoli garantiti da ipoteca:

1. I Pass-Through, che sono costituiti come trust, consentono al capitale del mutuo e al pagamento degli interessi di andare direttamente all'investitore.

2. Le obbligazioni ipotecarie garantite (CMO), che sono strumenti di debito più complessi, contengono molti pacchetti di titoli segmentati in frazioni, o tranche. Ogni tranche ha una propria struttura e rendimento, riceve un rating di credito distinto ed è venduta separatamente. I principali acquirenti di CMO sono investitori istituzionali, come banche di investimento, compagnie assicurative, fondi comuni di investimento,. fondi pensione e hedge fund, nonché governi e banche centrali.

Quale ruolo svolgono le banche nei titoli garantiti da ipoteca?

Le istituzioni finanziarie, come le banche, svolgono in realtà due ruoli in questo processo. In primo luogo, approvano i mutui, che sono contratti di debito a lungo termine che gli acquirenti di case devono rimborsare con gli interessi. In secondo luogo, vendono questi mutui al governo degli Stati Uniti oa un'altra entità, che impacchetta le attività in titoli fruttiferi, simili alle obbligazioni.

Perché le banche vendono questi mutui? Perché consente loro di rimuovere le attività rischiose dai loro bilanci, liberandoli così per emettere più prestiti, fornire più finanziamenti o condurre altre attività. In sostanza, il processo di cartolarizzazione consente alle banche di trasferire il proprio rischio di credito agli investitori.

In che modo i titoli garantiti da ipoteca e le obbligazioni sono simili? Come sono differenti?

Sia i titoli garantiti da ipoteca che le obbligazioni offrono pagamenti di interessi. A differenza delle obbligazioni, che offrono pagamenti di cedole due volte l'anno, MBS fornisce questi pagamenti di interessi su base mensile, perché i proprietari di abitazione pagano i mutui mensili. E poiché i pagamenti dei mutui avvengono mensilmente, i titoli garantiti da ipoteca non hanno un importo predeterminato che verrà rimborsato entro una data di scadenza programmata, come fanno le obbligazioni. Questa è un'altra differenza.

MBS Vs obbligazioni

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Dove vengono negoziati i titoli garantiti da ipoteca? Come posso acquistarli?

I titoli garantiti da ipoteca sono negoziati sui mercati secondari e l'investimento minimo può arrivare a $ 10.000; tuttavia, le banche di investimento in genere li acquistano in grandi somme forfettarie, con 10 milioni di dollari non rari. Parla con un broker se sei interessato ad acquistarli o venderli.

In che modo i titoli garantiti da ipoteca sono stati responsabili della crisi finanziaria?

Sorprendentemente, il modesto proprietario di casa degli Stati Uniti è stato responsabile di una serie di eventi che hanno causato perdite di investimenti per miliardi di dollari in tutto il mondo. Cosa è successo esattamente?

All'inizio degli anni 2000, al culmine del mercato immobiliare, esistevano pratiche di prestito predatorio, mirate a individui a basso reddito con la possibilità di permettersi una casa tutta loro attraverso un mutuo subprime. Questi mutui prevedevano tassi regolabili che iniziavano a buon mercato e poi aumentavano vertiginosamente. Quando i mutui a tasso variabile sono aumentati, i proprietari di case non sono stati più in grado di rimborsare i loro prestiti e di conseguenza sono andati in default.

I titoli garantiti da ipoteca di bassa qualità sono stati riempiti con questi mutui subprime e di conseguenza sono crollati. Questa categoria di mutui di solito componeva la tranche più rischiosa in un CMO e, quando sono implosi, hanno effettivamente scosso gli investitori nei ranghi dell'intero mercato mobiliare, provocando una svendita di "debito tossico". Le banche hanno subito una stretta creditizia, il che significa che non avevano più i fondi per prestarsi a vicenda e molte sono state lasciate sull'orlo dell'insolvenza. La crisi ha colpito l'intero mercato azionario statunitense e i mercati finanziari di tutto il mondo e quando Lehman Brothers, una delle più grandi banche di investimento americane, ha dichiarato bancarotta, il governo degli Stati Uniti ha dovuto intervenire con capitali di emergenza per evitare un tracollo finanziario globale.

Il Congresso degli Stati Uniti ha approvato 700 miliardi di dollari per aggiungere liquidità ai mercati e il Tesoro degli Stati Uniti ha iniettato altri miliardi per stabilizzare il settore bancario in difficoltà in una misura chiamata Troubled Asset Relief Program, o TARP. Tra il 2008 e il 2014, la Federal Reserve ha avviato una serie di allentamenti quantitativi per aumentare l'offerta monetaria e incoraggiare i prestiti. L'industria automobilistica statunitense doveva essere stabilizzata con un ulteriore sostegno del governo, così come molti proprietari di case, che hanno lottato per evitare la preclusione della casa.

Quali lezioni sono state apprese?

Nel 2010, il Congresso degli Stati Uniti ha approvato il Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, che ha cercato di riformare il settore finanziario e prevenire un'altra crisi finanziaria. È stata istituita una commissione speciale per supervisionare le società finanziarie e assicurarsi che le loro attività fossero stabili; i consumatori erano tutelati dalle pratiche di prestito predatorio e le banche erano limitate nella quantità di scambi speculativi che potevano fare.

Un'ulteriore supervisione è stata estesa alla Securities and Exchange Commission e alle agenzie di rating del credito è stato assegnato il compito di fornire rating più significativi. Tuttavia, quando Donald Trump è entrato in carica nel 2016, ha annullato molte delle disposizioni in Dodd-Frank. Solo il tempo dirà se Wall Street ha imparato la lezione.

Mette in risalto

• I CMBS sono garantiti da ipoteche su immobili commerciali piuttosto che su immobili residenziali.

• I prestiti in un CMBS fungono da garanzia, con capitale e interessi trasferiti agli investitori, in caso di inadempimento.

• I titoli garantiti da ipoteca commerciale sono sotto forma di obbligazioni e i prestiti sottostanti sono in genere contenuti all'interno di trust.