Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)

Hva er en pantesikret sikkerhet?

Mange huseiere tenker på boliglånet sitt i personlige termer. Men når de er gruppert sammen, representerer boliglån en investeringsklasse som investorer – spesielt investeringsbanker – handler for fortjeneste.

Pakker med pantesikrede verdipapirer, eller MBS, var katalysatorene bak finanskrisen i 2007–2008, da markedet for boliglånsstøttede verdipapirer imploderte fra mislighold av subprime-lån, og sendte finansmarkedene inn i krisemodus. I årene etter la den amerikanske regjeringen til regulatoriske tiltak for å sikre at disse investeringene var mindre risikable, som vi vil diskutere mer detaljert nedenfor.

Hvordan lages pantelånssikrede verdipapirer? Av hvem?

Det hele begynner med en autorisert finansinstitusjon, som en bank, kredittforening eller annen type utlåner, som er kjent som opphavsmannen. De selger eiendeler, for eksempel boliglån, til en utsteder, for eksempel en annen finansinstitusjon eller den amerikanske regjeringen. Utstederen verdipapiriserer deretter disse lånene ved å samle dem i rentebærende pakker. Disse pakkene, kalt verdipapirer, selges deretter til investorer, som mottar avdrag i tillegg til månedlige renter.

Siden hvert verdipapir bare inneholder en brøkdel av det underliggende pantemiddelet, reduserer verdipapirisering av eiendelene effektivt deres risikoprofil. Noen investorer kan imidlertid foretrekke eiendeler med økt risikoprofil, da de vanligvis har høyere avkastning. De mer risikofylte, høyere avkastningssikrede boliglånssikrede verdipapirene er kjent som "private label" og utstedes vanligvis av investeringsbanker. MBS med lavere avkastning utstedes vanligvis av et føderalt byrå som Ginnie Mae, eller et føderalt sponset foretak som Fannie Mae eller Freddie Mac. Denne typen MBS oppfyller visse garantikriterier og anses som en mer stabil investering; i tillegg er det garantert, noe som betyr at investor er beskyttet mot kredittap i tilfelle låntaker misligholder.

Hva er noen eksempler på pantesikrede verdipapirer?

Det finnes to typer pantesikrede verdipapirer:

1. Pass-Throughs, som er satt opp som truster, gjør at hovedstol og rentebetalinger kan gå direkte til investoren.

2. Collateralized Mortgage Obligations (CMOs), som er mer komplekse gjeldsinstrumenter, inneholder mange pakker med verdipapirer segmentert i brøkdeler, eller transjer. Hver transje har sin egen struktur og avkastning, får en distinkt kredittvurdering og selges separat. De viktigste kjøperne av CMOer er institusjonelle investorer, som investeringsbanker, forsikringsselskaper, verdipapirfond,. pensjonsfond og hedgefond, samt myndigheter og sentralbanker.

Hvilken rolle spiller bankene i pantelånssikrede verdipapirer?

Finansinstitusjoner, som banker, spiller faktisk to roller i denne prosessen. Først godkjenner de boliglån, som er langsiktige gjeldskontrakter som boligkjøpere må betale tilbake med renter. For det andre selger de disse boliglånene til den amerikanske regjeringen eller en annen enhet, som pakker eiendelene inn i rentebærende verdipapirer, som ligner på obligasjoner.

Hvorfor selger bankene disse boliglånene? Fordi det lar dem fjerne de risikable eiendelene fra balansen, og dermed frigjøre dem til å utstede flere lån, gi mer finansiering eller drive annen virksomhet. I hovedsak gjør prosessen med verdipapirisering bankene i stand til å overføre kredittrisikoen sin til investorer.

Hvordan er pantesikrede verdipapirer og obligasjoner like? Hvordan er de forskjellige?

Både pantesikrede verdipapirer og obligasjoner tilbyr rentebetalinger. I motsetning til obligasjoner, som tilbyr kupongbetalinger to ganger i året, gir MBS disse rentebetalingene på månedlig basis, fordi huseiere betaler månedlige boliglån. Og siden boliglånsbetalinger skjer månedlig, har ikke pantesikrede verdipapirer et forhåndsbestemt beløp som vil bli innløst innen en planlagt forfallsdato, slik obligasjoner gjør. Dette er en annen forskjell.

MBS vs obligasjoner

TTT

Hvor handles verdipapirer med pantelån? Hvordan kan jeg kjøpe dem?

Pantelånssikrede verdipapirer handles på sekundærmarkeder, og minimumsinvesteringen kan være så lav som $10 000; investeringsbanker kjøper dem imidlertid vanligvis i store engangsbeløp, med $10 millioner som ikke er uvanlig. Snakk med en megler hvis du er interessert i å kjøpe eller selge dem.

Hvordan var pantesikrede verdipapirer ansvarlige for finanskrisen?

Utrolig nok var den lave amerikanske huseieren ansvarlig for en rekke hendelser som forårsaket billioner av dollar i investeringstap rundt om i verden. Akkurat hva skjedde?

På begynnelsen av 2000-tallet, på toppen av boligmarkedet, eksisterte rov utlånspraksis, rettet mot lavinntektsindivider med en sjanse til å ha råd til et eget hjem gjennom et subprime-lån. Disse boliglånene hadde justerbare renter som startet billig og deretter steg bratt. Da boliglånene med regulerbar rente skjøt opp, klarte ikke huseierne lenger å betale tilbake lånene sine, og de misligholdte som et resultat.

Pantelånssikrede verdipapirer av lav kvalitet ble fylt med disse subprime-lånene, og de kollapset som et resultat. Denne kategorien av boliglån utgjorde vanligvis den mest risikable transjen i en CMO, og da de imploderte, raste de effektivt investorer opp i rekken av hele verdipapirmarkedet, og forårsaket et brannsalg av "giftig gjeld." Bankene opplevde en kredittklemme, noe som gjorde at de ikke lenger hadde midler til å låne ut til hverandre, og mange ble stående på randen av insolvens. Krisen påvirket hele det amerikanske aksjemarkedet og finansmarkedene rundt om i verden, og da Lehman Brothers, en av de største investeringsbankene i Amerika, erklærte seg konkurs, måtte den amerikanske regjeringen gå inn med nødkapital for å unngå en global finansiell sammensmelting.

Den amerikanske kongressen godkjente 700 milliarder dollar for å tilføre likviditet til markedene, og det amerikanske finansdepartementet injiserte flere milliarder for å stabilisere den urolige banknæringen i et tiltak kalt Troubled Asset Relief Program, eller TARP. Mellom 2008 og 2014 startet Federal Reserve en serie kvantitative lettelser for å øke pengeforsyningen og oppmuntre til utlån. Den amerikanske bilindustrien måtte stabiliseres med ytterligere statlig støtte, og det samme gjorde mange huseiere, som slet med å unngå tvangssalg.

Hvilke leksjoner ble lært?

I 2010 vedtok den amerikanske kongressen Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som forsøkte å reformere finansnæringen og forhindre en ny finanskrise. En spesiell kommisjon ble opprettet for å føre tilsyn med finansfirmaer og sørge for at deres aktiviteter var stabile; forbrukere ble sikret mot rov utlånspraksis, og bankene var begrenset i mengden spekulativ handel de kunne gjøre.

Ytterligere tilsyn ble utvidet til Securities and Exchange Commission,. og kredittvurderingsbyråer fikk i oppgave å gi mer meningsfulle vurderinger. Da Donald Trump tiltrådte i 2016, rullet han imidlertid tilbake mange av bestemmelsene i Dodd-Frank. Bare tiden vil vise om Wall Street har lært leksen.

Høydepunkter

• CMBS er sikret med pant i næringseiendommer fremfor boligeiendom.

– Lånene i en CMBS fungerer som sikkerhet – med hovedstol og renter videreført til investorer – i tilfelle mislighold.

• Kommersielle pantesikrede verdipapirer er i form av obligasjoner, og de underliggende lånene er vanligvis inneholdt i truster.