商业抵押支持证券 (CMBS)

什么是抵押支持证券？

许多房主从个人角度考虑他们的抵押贷款。但是，当组合在一起时，抵押贷款代表了一个投资类别，投资者——尤其是投资银行——进行交易以获取利润。

一揽子抵押贷款支持证券 (MBS) 是 2007-2008 年金融危机背后的催化剂，当时抵押贷款支持证券市场因次级抵押贷款违约而崩溃，使金融市场陷入危机模式。在接下来的几年里，美国政府增加了监管措施以确保这些投资的风险更低，我们将在下面更详细地讨论。

抵押支持证券是如何创建的？通过谁？

这一切都始于被称为发起人的授权金融机构，如银行、信用合作社或其他类型的贷方。他们将资产（例如抵押贷款）出售给发行人，例如另一家金融机构或美国政府。然后，发行人通过将这些贷款集中到计息包中来将它们证券化。然后将这些称为证券的包裹出售给投资者，他们会收到本金以及每月的利息。

由于每种证券只包含一小部分标的抵押资产，资产证券化有效地降低了它们的风险状况。然而，一些投资者可能更喜欢风险较高的资产，因为它们通常拥有更高的收益率。风险更高、收益更高的抵押贷款支持证券被称为“私人标签”，通常由投资银行发行。收益率较低的 MBS 通常由 Ginnie Mae 等联邦机构或联邦资助的企业（如房利美或房地美）发行。这种类型的MBS符合一定的承保标准，被认为是一种更稳定的投资；此外，它是有保证的，这意味着在借款人违约的情况下，投资者可以免受信用损失。

有哪些抵押支持证券的例子？

抵押贷款支持证券有两种类型：

Pass-Throughs，就像信托一样设立，允许抵押贷款本金和利息直接支付给投资者。
抵押抵押债务 (CMO) 是更复杂的债务工具，包含许多证券包，被分割成小部分或部分。每个部分都有自己的结构和收益率，获得不同的信用评级，并单独出售。 CMO的主要买家是机构投资者，如投资银行、保险公司、共同基金、养老基金和对冲基金，以及政府和中央银行。

银行在抵押支持证券中扮演什么角色？

金融机构，如银行，实际上在这个过程中扮演着两个角色。首先，他们批准抵押贷款，这是购房者必须以利息偿还的长期债务合同。其次，他们将这些抵押贷款出售给美国政府或其他实体，后者将资产打包成类似于债券的有息证券。

银行为什么要出售这些抵押贷款？因为它允许他们从资产负债表中移除风险资产，从而使他们能够释放更多贷款、提供更多资金或开展其他业务。从本质上讲，证券化过程使银行能够将其信用风险转移给投资者。

抵押支持证券和债券有何相似之处？它们有何不同？

抵押贷款支持证券和债券都提供利息支付。与每年提供两次息票支付的债券不同，MBS 每月提供这些利息，因为房主每月支付抵押贷款。而且由于抵押贷款支付每月发生，抵押贷款支持证券没有预定的金额，可以在预定的到期日之前赎回，就像债券一样。这是另一个区别。

MBS与债券

TTT

抵押支持证券在哪里交易？我怎样才能买到它们？

抵押支持证券在二级市场交易，最低投资额可低至10,000美元；然而，投资银行通常会一次性大笔购买它们，1000 万美元的情况并不少见。如果您有兴趣购买或出售它们，请与经纪人交谈。

抵押支持证券如何应对金融危机？

令人惊讶的是，这位卑微的美国房主对一系列导致全球数万亿美元投资损失的事件负责。究竟发生了什么？

在 2000 年代初期，在房地产市场的顶峰时期，存在掠夺性贷款行为，目标是低收入个人，他们有机会通过次级抵押贷款买得起自己的房子。这些抵押贷款的特点是可调整的利率，开始很便宜，然后急剧上升。当可调整利率抵押贷款激增时，房主不再能够偿还贷款，结果他们违约。

低质量的抵押贷款支持证券充斥着这些次级抵押贷款，结果它们崩溃了。这类抵押贷款通常构成 CMO 中风险最高的部分，当它们内爆时，它们实际上使投资者在整个证券市场的行列中感到不安，从而导致“有毒债务”的抛售。银行经历了信贷紧缩，这意味着它们不再有资金相互借贷，许多银行处于破产边缘。这场危机波及整个美国股市和全球金融市场，当美国最大的投资银行之一雷曼兄弟宣布破产时，美国政府不得不紧急出动资金，以避免全球金融危机。

美国国会批准了 7000 亿美元为市场增加流动性，美国财政部又注入了数十亿美元以稳定陷入困境的银行业，实施了一项名为“问题资产救助计划”(TARP) 的措施。 2008 年至 2014 年间，美联储开始了一系列量化宽松政策，以增加货币供应量并鼓励放贷。美国汽车行业需要在政府的额外支持下稳定下来，许多房主也是如此，他们努力避免房屋止赎。

吸取了哪些教训？

2010年，美国国会通过了多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案，旨在改革金融业，防止再次发生金融危机。成立了一个特别委员会来监督金融公司并确保其活动稳定；保护消费者免受掠夺性贷款行为的侵害，银行可以进行的投机交易数量有限。

证券交易委员会进行了额外的监督，信用评级机构的任务是提供更有意义的评级。然而，当唐纳德特朗普在 2016 年上任时，他撤销了多德弗兰克法案中的许多条款。只有时间才能证明华尔街是否吸取了教训。

＃＃强调

CMBS 由商业地产而非住宅地产的抵押担保。
CMBS 中的贷款在违约时充当抵押品——本金和利息转嫁给投资者。
商业抵押贷款支持证券以债券的形式出现，相关贷款通常包含在信托中。