Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)

Vad är ett hypotekslån?

Många husägare tänker på sitt bolån i personliga termer. Men när de grupperas tillsammans representerar bolån en investeringsklass som investerare – särskilt investeringsbanker – handlar för vinst.

Paket med inteckningssäkrade värdepapper, eller MBS, var katalysatorerna bakom finanskrisen 2007–2008, när marknaden för inteckningsstödda värdepapper imploderade från subprime-inteckningar, vilket skickade finansmarknaderna i krisläge. Under åren efter lade den amerikanska regeringen till regleringsåtgärder för att säkerställa att dessa investeringar var mindre riskfyllda, vilket vi kommer att diskutera mer i detalj nedan.

Hur skapas värdepapper med hypotekslån? Av vem?

Det hela börjar med en auktoriserad finansiell institution, som en bank, kreditförening eller annan typ av långivare, som är känd som upphovsmannen. De säljer tillgångar, såsom hypotekslån, till en emittent, till exempel en annan finansiell institution eller den amerikanska regeringen. Emittenten värdepapperiserar sedan dessa lån genom att slå samman dem i räntebärande paket. Dessa paket, som kallas värdepapper, säljs sedan till investerare, som får amorteringar såväl som månatlig ränta.

Eftersom varje värdepapper endast innehåller en bråkdel av den underliggande bolånetillgången, sänker värdepapperisering av tillgångarna effektivt deras riskprofil. Vissa investerare kan dock föredra tillgångar med förhöjd riskprofil, eftersom de vanligtvis har högre avkastning. De mer riskfyllda värdepapperen med högre avkastning är kända som "privata märken" och utfärdas vanligtvis av investeringsbanker. MBS med lägre avkastning utfärdas vanligtvis av en federal byrå som Ginnie Mae, eller ett federalt sponsrat företag som Fannie Mae eller Freddie Mac. Denna typ av MBS uppfyller vissa emissionskriterier och anses vara en mer stabil investering; dessutom är den garanterad, vilket innebär att investeraren är skyddad mot kreditförluster i händelse av att låntagaren fallerar.

Vilka är några exempel på inteckningsskyddade värdepapper?

Det finns två typer av inteckningsskyddade värdepapper:

1. Pass-Throughs, som är inrättade som truster, gör att lånebelopp och räntebetalningar går direkt till investeraren.

2. Collateralized Mortgage Obligations (CMOs), som är mer komplexa skuldinstrument, innehåller många paket av värdepapper uppdelade i bråkdelar, eller trancher. Varje tranch har sin egen struktur och avkastning, får ett distinkt kreditbetyg och säljs separat. De huvudsakliga köparna av CMOs är institutionella investerare, såsom investeringsbanker, försäkringsbolag, fonder,. pensionsfonder och hedgefonder, såväl som regeringar och centralbanker.

Vilken roll spelar banker i värdepapper med hypotekslån?

Finansiella institutioner, liksom banker, spelar faktiskt två roller i denna process. Först godkänner de bolån, som är långfristiga skuldkontrakt som bostadsköpare ska betala tillbaka med ränta. För det andra säljer de dessa bolån till den amerikanska regeringen eller en annan enhet, som paketerar tillgångarna till räntebärande värdepapper, som liknar obligationer.

Varför säljer bankerna dessa bolån? Eftersom det gör det möjligt för dem att ta bort de riskfyllda tillgångarna från sina balansräkningar, och därmed frigöra dem att ge ut fler lån, ge mer finansiering eller bedriva andra affärer. I huvudsak gör värdepapperiseringsprocessen det möjligt för banker att överföra sin kreditrisk till investerare.

Hur är pantsäkrade värdepapper och obligationer lika? Hur skiljer de sig åt?

Både inteckningssäkrade värdepapper och obligationer erbjuder räntebetalningar. Till skillnad från obligationer, som erbjuder kupongbetalningar två gånger om året, tillhandahåller MBS dessa räntebetalningar på månadsbasis, eftersom husägare gör månatliga bolånebetalningar. Och eftersom bolånebetalningar sker månadsvis, har inte pantsäkrade värdepapper ett förutbestämt belopp som kommer att lösas in till ett schemalagt förfallodatum, som obligationer gör. Detta är en annan skillnad.

MBS vs obligationer

TTT

Var handlas värdepapper med hypotekslån? Hur kan jag köpa dem?

Bolånesäkrade värdepapper handlas på andrahandsmarknader, och den lägsta investeringen kan vara så låg som $10 000; investeringsbanker köper dem dock vanligtvis i stora klumpsummor, där 10 miljoner dollar inte är ovanligt. Prata med en mäklare om du är intresserad av att köpa eller sälja dem.

Hur var värdepapper med hypotekslån ansvariga för finanskrisen?

Otroligt nog var den lågmälda amerikanska husägaren ansvarig för en rad händelser som orsakade biljoner dollar i investeringsförluster runt om i världen. Vad hände exakt?

I början av 2000-talet, på toppen av bostadsmarknaden, existerade rovlånemetoder, riktade mot låginkomsttagare med en chans att ha råd med ett eget hem genom ett subprime-lån. Dessa bolån hade justerbara räntor som började billigt och sedan steg brant. När bolånen med justerbar ränta skjutit i höjden kunde husägare inte längre betala tillbaka sina lån och de gick i konkurs som ett resultat.

Lågkvalitetslånesäkrade värdepapper fylldes med dessa subprime-inteckningar, och de kollapsade som ett resultat. Denna kategori av bolån utgjorde vanligtvis den mest riskfyllda delen i en CMO, och när de imploderade, rasslade de investerare upp i raden av hela värdepappersmarknaden, vilket orsakade en brandförsäljning av "giftiga skulder". Bankerna upplevde en kreditåtstramning, vilket innebar att de inte längre hade pengar att låna ut till varandra, och många stod på randen till insolvens. Krisen påverkade hela den amerikanska aktiemarknaden och finansmarknaderna runt om i världen, och när Lehman Brothers, en av de största investeringsbankerna i Amerika, gick i konkurs, var den amerikanska regeringen tvungen att rycka in med akut kapital för att undvika en global finansiell härdsmälta.

Den amerikanska kongressen godkände 700 miljarder dollar för att tillföra likviditet till marknaderna, och det amerikanska finansdepartementet injicerade miljarder till för att stabilisera den oroliga banksektorn i en åtgärd som kallas Troubled Asset Relief Program, eller TARP. Mellan 2008 och 2014 inledde Federal Reserve en serie kvantitativa lättnader för att öka det monetära utbudet och uppmuntra utlåning. Den amerikanska bilindustrin behövde stabiliseras med ytterligare statligt stöd, liksom många husägare, som kämpade för att undvika avskärmning av hem.

Vilka lärdomar drogs?

2010 antog den amerikanska kongressen Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som försökte reformera finansbranschen och förhindra ytterligare en finanskris. En särskild kommission inrättades för att övervaka finansiella företag och se till att deras verksamhet var stabil; Konsumenterna skyddades mot underprissättande utlåningsmetoder, och bankerna var begränsade i mängden spekulativ handel de kunde göra.

Ytterligare tillsyn utvidgades till Securities and Exchange Commission och kreditvärderingsinstituten fick i uppdrag att tillhandahålla mer meningsfulla betyg. Men när Donald Trump tillträdde 2016 rullade han tillbaka många av bestämmelserna i Dodd-Frank. Bara tiden kommer att utvisa om Wall Street har lärt sig sin läxa.

Höjdpunkter

• CMBS är säkrade genom inteckningar i kommersiella fastigheter snarare än bostadsfastigheter.

• Lånen i en CMBS fungerar som säkerhet – med kapitalbelopp och ränta vidare till investerare – i händelse av fallissemang.

• Kommersiella inteckningsskyddade värdepapper är i form av obligationer, och de underliggande lånen finns vanligtvis i truster.