Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой ипотекой (CMBS)

Что такое ипотечная ценная бумага?

Многие домовладельцы думают об ипотеке с личных позиций. Но сгруппированные вместе, ипотечные кредиты представляют собой класс инвестиций, которыми инвесторы, особенно инвестиционные банки, торгуют для получения прибыли.

Пакеты ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, или MBS, стали катализаторами финансового кризиса 2007–2008 годов, когда рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, рухнул из-за неплатежей по низкокачественным ипотечным кредитам, что привело к кризисному режиму финансовых рынков. В последующие годы правительство США добавило регулирующие меры, чтобы эти инвестиции были менее рискованными, о чем мы поговорим более подробно ниже.

Как создаются ценные бумаги с ипотечным покрытием? Кем?

Все начинается с уполномоченного финансового учреждения, такого как банк, кредитный союз или другой кредитор, который известен как инициатор. Они продают активы, такие как ипотечные кредиты, эмитенту, например другому финансовому учреждению или правительству США. Затем эмитент секьюритизирует эти кредиты, объединяя их в процентные пакеты. Эти пакеты, называемые ценными бумагами, затем продаются инвесторам, которые получают основные платежи, а также ежемесячные проценты.

Поскольку каждая ценная бумага содержит только часть базового ипотечного актива, секьюритизация активов эффективно снижает их профиль риска. Тем не менее, некоторые инвесторы могут предпочесть активы с повышенным профилем риска, поскольку они обычно имеют более высокую доходность. Более рискованные и высокодоходные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, известны как «частные торговые марки» и обычно выпускаются инвестиционными банками. Менее доходные MBS обычно выпускаются федеральным агентством, таким как Ginnie Mae, или спонсируемым государством предприятием, таким как Fannie Mae или Freddie Mac. Этот тип MBS соответствует определенным критериям андеррайтинга и считается более стабильной инвестицией; кроме того, он гарантирован, что означает, что инвестор защищен от кредитных потерь в случае дефолта заемщика.

Каковы некоторые примеры ценных бумаг, обеспеченных ипотекой?

Ипотечные ценные бумаги бывают двух видов:

1. Переходные, которые создаются как трасты, позволяют выплачивать основную сумму и проценты по ипотечному кредиту непосредственно инвестору.

2. Ипотечные обязательства с обеспечением (CMO), которые представляют собой более сложные долговые инструменты, содержат множество пакетов ценных бумаг, разделенных на дробные части или транши. Каждый транш имеет свою структуру и доходность, получает отдельный кредитный рейтинг и продается отдельно. Основными покупателями CMO являются институциональные инвесторы, такие как инвестиционные банки, страховые компании, взаимные фонды,. пенсионные фонды и хедж-фонды, а также правительства и центральные банки.

Какую роль играют банки в ипотечных ценных бумагах?

Финансовые учреждения, такие как банки, фактически играют в этом процессе две роли. Во-первых, они одобряют ипотечные кредиты, которые представляют собой долгосрочные долговые контракты, которые покупатели жилья должны погасить с процентами. Во-вторых, они продают эти ипотечные кредиты правительству США или другой организации, которая упаковывает активы в процентные ценные бумаги, которые аналогичны облигациям.

Почему банки продают эти ипотечные кредиты? Потому что это позволяет им удалить рискованные активы из своих балансов, тем самым освобождая их для выдачи большего количества кредитов, предоставления большего финансирования или ведения другого бизнеса. По сути, процесс секьюритизации позволяет банкам перекладывать свой кредитный риск на инвесторов.

Чем похожи ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и облигации? Насколько они разные?

И ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и облигации предлагают выплату процентов. В отличие от облигаций, которые предлагают купонные выплаты два раза в год, MBS обеспечивают эти процентные выплаты ежемесячно, потому что домовладельцы ежемесячно выплачивают ипотечные платежи. А поскольку выплаты по ипотеке происходят ежемесячно, ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, не имеют заранее определенной суммы, которая будет погашена к запланированной дате погашения, как это бывает с облигациями. Это еще одно отличие.

MBS против облигаций

TTT

Где торгуются ценные бумаги с ипотечным покрытием? Как я могу их купить?

Ценные бумаги с ипотечным покрытием торгуются на вторичных рынках, а минимальная инвестиция может составлять всего 10 000 долларов США; однако инвестиционные банки обычно покупают их крупными единовременными суммами, нередко 10 миллионов долларов. Поговорите с брокером, если вы заинтересованы в их покупке или продаже.

Как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, были ответственны за финансовый кризис?

Удивительно, но скромный домовладелец из США был ответственен за серию событий, которые привели к потерям инвестиций в триллионы долларов по всему миру. Что именно произошло?

В начале 2000-х годов, на пике рынка жилья, существовала хищническая практика кредитования, нацеленная на людей с низким доходом, которые имели возможность позволить себе собственный дом с помощью субстандартной ипотеки. Эти ипотечные кредиты имели регулируемые ставки, которые сначала были дешевыми, а затем резко выросли. Когда ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой взлетели до небес, домовладельцы больше не могли погашать свои кредиты, и в результате они объявили дефолт.

Низкокачественные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, были заполнены этими низкокачественными ипотечными кредитами, и в результате они рухнули. Эта категория ипотечных кредитов обычно составляла самый рискованный транш в CMO, и, когда они лопались, они фактически выбивали инвесторов из рядов всего рынка ценных бумаг, вызывая мгновенную распродажу «токсичных долгов». Банки испытали кредитный кризис, а это означало, что у них больше не было средств, чтобы кредитовать друг друга, и многие из них оказались на грани банкротства. Кризис затронул весь фондовый рынок США и финансовые рынки по всему миру, и когда Lehman Brothers, один из крупнейших инвестиционных банков Америки, объявил о банкротстве, правительству США пришлось вмешаться с чрезвычайным капиталом, чтобы избежать глобального финансового краха.

Конгресс США утвердил 700 миллиардов долларов на добавление ликвидности на рынки, а Казначейство США вложило еще миллиарды для стабилизации проблемной банковской отрасли в рамках меры, называемой Программой помощи проблемным активам, или TARP. В период с 2008 по 2014 год Федеральная резервная система начала серию мер количественного смягчения,. чтобы увеличить денежную массу и стимулировать кредитование. Автомобильная промышленность США нуждалась в стабилизации с помощью дополнительной государственной поддержки, как и многие домовладельцы, которые изо всех сил пытались избежать потери права выкупа домов.

Какие уроки были извлечены?

В 2010 году Конгресс США принял Закон Додда-Франка о реформе Уолл-Стрит и защите прав потребителей, направленный на реформирование финансовой отрасли и предотвращение нового финансового кризиса. Была создана специальная комиссия для надзора за финансовыми фирмами и обеспечения стабильности их деятельности; потребители были защищены от хищнической практики кредитования, а банки были ограничены в объеме спекулятивной торговли, которую они могли совершать.

Дополнительный надзор был распространен на Комиссию по ценным бумагам и биржам,. а агентствам кредитного рейтинга было поручено предоставлять более значимые рейтинги. Однако, когда Дональд Трамп вступил в должность в 2016 году, он отменил многие положения закона Додда-Франка. Только время покажет, усвоила ли Уолл-стрит свой урок.

Особенности

• CMBS обеспечены закладными на коммерческую недвижимость, а не на жилую недвижимость.

• Ссуды в CMBS выступают в качестве залога, при этом основная сумма и проценты передаются инвесторам в случае дефолта.

• Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, выпускаются в форме облигаций, а лежащие в их основе ссуды обычно содержатся в трастах.