الدخل الإجمالي الفعال (EGI)

ما هو الدخل الإجمالي الفعال؟

الدخل الإجمالي الفعال (EGI) هو إجمالي دخل الإيجار المحتمل بالإضافة إلى الدخل الآخر مطروحًا منه الشغور وتكاليف الائتمان لعقار مؤجر.

يمكن حساب EGI من خلال أخذ إجمالي الدخل المحتمل من ملكية ملكية ، وإضافة أشكال أخرى من الدخل الناتج عن تلك الممتلكات ، وطرح خسائر الوظائف الشاغرة والتحصيل.

فهم الدخل الإجمالي الفعال (EGI)

يعتبر EGI متغيرًا رئيسيًا في تحديد قيمة العقارات المؤجرة والتدفق النقدي الإيجابي الحقيقي الذي يمكن أن يولده العقار. إن التدفق النقدي الإيجاري ليس عملية حسابية بسيطة ولكنه يشمل جميع أشكال الدخل الناتج عن العقار مطروحًا منه التكاليف الواقعية المرتبطة بإيرادات الإيجار. إذا نظرنا إلى متغيرات معادلة EGI ، يمكننا أن نرى كيف يلعب دخل الإيجار في العالم الحقيقي.

شرح صيغة EGI

إجمالي دخل الإيجار المحتمل

إجمالي دخل الإيجار المحتمل هو المبلغ الافتراضي الذي سيحصل عليه المستثمر بدون أي رياح إيجارية معاكسة شائعة في العالم الحقيقي. يفترض أنه سيتم تأجير عقارك المستأجر كل يوم من أيام السنة وأن المستأجرين سيدفعون مبلغ الإيجار المتفق عليه والموثق في عقد الإيجار. على سبيل المثال ، إذا كانت الموافقة على الإيجار هي 2000 دولار شهريًا ، فإن إجمالي دخل الإيجار المحتمل هو 24000 دولار.

الدخل الآخر الناتج عن العقارات المؤجرة

ما هو الدخل "الآخر" المتولد من تأجير العقارات؟ فيما يلي بعض المصادر الأكثر شيوعًا للتدفق النقدي غير المشتق مباشرة من مدفوعات الإيجار:

• ماكينات غسيل تعمل بقطع النقود المعدنية في مكان العمل

• آلات البيع في أماكن العمل

• تصاريح المواقف الشهرية

• وحدات تخزين

• رسوم الحيوانات الأليفة

• الرسوم المتأخرة

تكاليف الوظيفة الشاغرة

في الحياة الواقعية ، لن يتم تأجير الوحدة طوال العام. تكاليف الشغور هي الفترات بين المستأجرين حيث لا يتلقى المالك إيجارًا بسبب وجود "مكان شاغر". تكاليف الوظائف الشاغرة هي توقعات للمدة التي يعتقد المالك أن وحدته ستكون بدون مستأجر. إذا كان المالك قد أدار عقارات استثمارية لبعض الوقت ، فقد يتم تقدير هذه التكلفة بناءً على خبرته الإدارية أو بيانات الصناعة.

تكاليف الائتمان

ستتحقق تكاليف الائتمان عندما تكون وحدة الإيجار مشغولة ولا يتلقى المالك دفعة الإيجار المتفق عليها. لم يدفع المستأجر الإيجار أو لم يدفعه بالكامل. كما هو الحال مع تكاليف الوظائف الشاغرة ، سيكون هذا المبلغ تقديرًا قد يعتمد على البيانات التاريخية.

ما سبب أهمية EGI

يعد EGI ضروريًا للمستثمر العقاري لأنه ، في نهاية اليوم ، يحتاج إلى معرفة أن العقار الذي يفكر في شرائه يولد تدفقات نقدية إيجابية كافية لتغطية نفقات التشغيل الشهرية بالإضافة إلى أي امتيازات أو أعباء قد تكون قد أخذوها لشراء العقار.

يسلط الضوء

• إجمالي دخل الإيجار المحتمل هو المبلغ الافتراضي الذي سيحصل عليه المستثمر دون مراعاة المواقف السلبية المرتبطة بإيجارات العقارات.

• EGI هو المفتاح في تحديد قيمة العقارات المؤجرة والتدفق النقدي الإيجابي الحقيقي الذي يمكن أن ينتج.

• يتم احتساب إجمالي الدخل الفعلي عن طريق إضافة إجمالي دخل الإيجار المحتمل مع الدخل الآخر وطرح تكاليف الوظائف الشاغرة والائتمان لعقار مؤجر.

• بعض الأمثلة الأكثر شيوعًا للإيرادات الأخرى الناتجة عن تأجير العقارات تشمل وحدات التخزين ، ورسوم الحيوانات الأليفة ، وتصاريح وقوف السيارات الشهرية ، وآلات البيع في أماكن العمل.