Ingreso Bruto Efectivo (EGI)
¿Qué es el Ingreso Bruto Efectivo?
El ingreso bruto efectivo (EGI) es el ingreso bruto potencial de alquiler más otros ingresos menos los costos de desocupación y crédito de una propiedad de alquiler.
El EGI se puede calcular tomando el ingreso bruto potencial de una propiedad de inversión, sumando otras formas de ingreso generadas por esa propiedad y restando las pérdidas por desocupación y cobranza.
Entendiendo el Ingreso Bruto Efectivo (EGI)
EGI es una variable clave para determinar el valor de una propiedad de alquiler y el verdadero flujo de efectivo positivo que podría generar esa propiedad. El flujo de efectivo de alquiler no es un cálculo simple, sino que incluye todas las formas de ingresos generados por la propiedad menos los costos realistas relacionados con los ingresos de alquiler. Si observamos las variables de la fórmula EGI, podemos ver cómo se desarrollan los ingresos por alquiler en el mundo real.
Fórmula EGI explicada
Ingreso potencial bruto por alquiler
El ingreso potencial bruto por alquiler es la cantidad hipotética que recibiría un inversionista sin ninguno de los inconvenientes de alquiler que son comunes en el mundo real. Asume que su propiedad de alquiler se alquilará todos los días del año y que los inquilinos pagarán el alquiler acordado documentado en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si el alquiler acordado es de $2,000 al mes, el ingreso potencial bruto por alquiler es de $24,000.
Otros ingresos generados por la propiedad de alquiler
¿Qué constituye “otros” ingresos generados por las propiedades de alquiler? Estas son algunas de las fuentes más comunes de flujo de efectivo que no se derivan directamente de los pagos de alquiler:
Lavadoras que funcionan con monedas en las instalaciones
Máquinas expendedoras en las instalaciones
Permisos de estacionamiento mensuales
Unidades de almacenamiento
Tarifas para mascotas
Cargos por pagos atrasados
Costos de vacantes
En la vida real, una unidad no siempre se alquilará durante todo el año. Los costos de desocupación son los períodos entre inquilinos en los que el propietario no recibe renta porque hay una “desocupación”. Los costos de desocupación son pronósticos de cuánto tiempo el propietario cree que su unidad estará sin inquilino. Si el propietario ha administrado propiedades de inversión durante algún tiempo, este costo puede estimarse en función de su experiencia administrativa o datos de la industria.
Costos de crédito
Los costos de crédito ocurrirán cuando una unidad de alquiler esté ocupada y el propietario no reciba el pago de alquiler acordado. El arrendatario no ha pagado la renta, o no la ha pagado en su totalidad. Al igual que con los costos de vacantes, esta cantidad será una estimación que puede basarse en datos históricos.
Por qué es importante EGI
EGI es esencial para el inversionista de bienes raíces porque, al final del día, necesita saber que la propiedad que está considerando comprar genera suficiente flujo de caja positivo para cubrir los gastos operativos mensuales, así como cualquier gravamen o gravamen que pueda haber asumido. para comprar la propiedad.
Reflejos
El ingreso potencial bruto por rentas es la cantidad hipotética que recibiría un inversionista sin considerar las situaciones negativas asociadas con las propiedades en renta.
EGI es clave para determinar el valor de una propiedad de alquiler y el verdadero flujo de caja positivo que puede producir.
El ingreso bruto efectivo se calcula sumando el ingreso bruto potencial de alquiler con otros ingresos y restando los costos de desocupación y crédito de una propiedad de alquiler.
Algunos de los ejemplos más comunes de otros ingresos generados por las propiedades de alquiler incluyen unidades de almacenamiento, tarifas por mascotas, permisos mensuales de estacionamiento y máquinas expendedoras en las instalaciones.
