Efektywny dochód brutto (EGI)
Co to jest efektywny dochód brutto?
Efektywny dochód brutto (EGI) to potencjalny dochód z najmu brutto plus inne dochody minus pustostany i koszty kredytu na wynajem nieruchomości.
EGI można obliczyć, biorąc potencjalny dochód brutto z nieruchomości inwestycyjnej, dodając inne formy dochodu generowanego przez tę nieruchomość i odejmując pustostany i straty poboru.
Zrozumienie efektywnego dochodu brutto (EGI)
EGI jest kluczową zmienną przy określaniu wartości wynajmowanej nieruchomości i prawdziwie dodatnich przepływów pieniężnych, które nieruchomość może wygenerować. Przepływ pieniężny z wynajmu nie jest prostą kalkulacją, ale obejmuje wszystkie formy dochodu generowanego przez nieruchomość pomniejszone o realistyczne koszty związane z dochodem z wynajmu. Jeśli spojrzymy na zmienne formuły EGI, możemy zobaczyć, jak dochód z wynajmu wygląda w świecie rzeczywistym.
Wyjaśnienie formuły EGI
Potencjalny dochód z wynajmu brutto
Potencjalny dochód z czynszu brutto to hipotetyczna kwota, jaką inwestor otrzymałby bez żadnych niekorzystnych warunków czynszowych, które są powszechne w świecie rzeczywistym. Zakłada, że wynajmowana przez Ciebie nieruchomość będzie wynajmowana każdego dnia w roku, a najemcy zapłacą uzgodniony czynsz udokumentowany w umowie najmu. Na przykład, jeśli uzgodniony czynsz wynosi 2000 USD miesięcznie, potencjalny dochód z wynajmu brutto wynosi 24 000 USD.
Inne dochody generowane przez wynajmowaną nieruchomość
Co to są „inne” dochody generowane z wynajmu nieruchomości? Oto niektóre z najczęstszych źródeł przepływów pieniężnych niepochodzących bezpośrednio z opłat czynszowych:
Lokalne pralki na monety
Lokalne automaty vendingowe
Miesięczne pozwolenia na parkowanie
Jednostka przechowywania
Opłaty za zwierzęta
Opłaty za opóźnienie
Koszty pustostanów
W rzeczywistości nie zawsze wynajmie się lokal na cały rok. Koszty pustostanów to okresy między najemcami, w których właściciel nie otrzymuje czynszu, ponieważ istnieje „pustak”. Koszty pustostanów to prognozy dotyczące tego, jak długo według właściciela jego lokal będzie bez najemcy. Jeśli właściciel zarządza nieruchomościami inwestycyjnymi przez pewien czas, koszt ten można oszacować na podstawie jego doświadczenia menedżerskiego lub danych branżowych.
###Koszty kredytu
Koszty kredytu pojawią się, gdy wynajmowany lokal jest zajęty, a właściciel nie otrzyma uzgodnionej opłaty za wynajem. Najemca nie zapłacił czynszu lub nie zapłacił go w całości. Podobnie jak w przypadku kosztów pustostanów, kwota ta będzie wartością szacunkową, która może opierać się na danych historycznych.
Dlaczego EGI jest ważne
EGI ma zasadnicze znaczenie dla inwestora nieruchomości, ponieważ pod koniec dnia musi on wiedzieć, że nieruchomość, którą rozważa zakup, generuje wystarczająco dużo dodatnich przepływów pieniężnych, aby pokryć miesięczne wydatki operacyjne, a także wszelkie zastawy lub obciążenia, które mogli przyjąć na zakup nieruchomości.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Potencjalny dochód z wynajmu brutto to hipotetyczna kwota, jaką inwestor otrzymałby bez uwzględnienia negatywnych sytuacji związanych z wynajmem nieruchomości.
EGI jest kluczem do określenia wartości wynajmowanej nieruchomości i prawdziwych dodatnich przepływów pieniężnych, jakie może ona wygenerować.
Efektywny dochód brutto oblicza się, dodając potencjalny dochód brutto z najmu z innymi dochodami i odejmując pustostany i koszty kredytu związane z wynajmowaną nieruchomością.
Niektóre z najczęstszych przykładów innych dochodów generowanych z wynajmu nieruchomości obejmują magazyny, opłaty za zwierzęta domowe, miesięczne pozwolenia na parkowanie i lokalne automaty sprzedające.
