Effektiv bruttoinkomst (EGI)

Vad är effektiv bruttoinkomst?

Effektiv bruttoinkomst (EGI) är den potentiella bruttohyresinkomsten plus övriga intäkter minus vakans och kreditkostnader för en hyresfastighet.

EGI kan beräknas genom att ta den potentiella bruttoinkomsten från en investeringsfastighet, lägga till andra former av inkomster som genereras av den egendomen och subtrahera vakans- och inkassoförluster.

Förstå effektiv bruttoinkomst (EGI)

EGI är en nyckelvariabel för att bestämma värdet på en hyresfastighet och det verkliga positiva kassaflödet som fastigheten skulle kunna generera. Hyreskassaflödet är inte en enkel beräkning utan inkluderar alla former av intäkter som genereras av fastigheten minus de realistiska kostnaderna för hyresintäkter. Om vi tittar på variablerna i EGI-formeln kan vi se hur hyresintäkterna ser ut i den verkliga världen.

EGI-formel förklaras

Potentiell bruttohyresinkomst

Bruttopotentiella hyresintäkter är det hypotetiska belopp som en investerare skulle få utan någon av de hyresmotvindar som är vanliga i den verkliga världen. Det förutsätter att din hyresbostad kommer att hyras ut alla dagar på året och att hyresgäster betalar den överenskomna hyran som dokumenteras i hyresavtalet. Till exempel, om den överenskomna hyran är 2 000 USD i månaden, är den potentiella bruttohyresintäkten 24 000 USD.

Övriga inkomster som genereras av hyresfastigheten

Vad utgör "övriga" intäkter från hyresfastigheter? Här är några av de vanligaste källorna till kassaflöde som inte härrör direkt från hyresbetalningar:

• Myntdrivna tvättmaskiner på plats

• Lokala varuautomater

• Månatliga parkeringstillstånd

• Förvaringsenheter

• Avgifter för husdjur

• Sena avgifter

Vakanskostnader

I verkligheten kommer en enhet inte alltid att hyras för hela året. Vakanskostnader är de perioder mellan hyresgäster där ägaren inte får hyra eftersom det finns en "ledig". Vakanskostnader är prognoser på hur länge ägaren tror att hans lägenhet kommer att stå utan hyresgäst. Om ägaren har förvaltat investeringsfastigheter under en tid kan denna kostnad uppskattas baserat på hans/hennes förvaltningserfarenhet eller branschdata.

###Kreditkostnader

Kreditkostnader uppstår när en hyresrätt är upptagen och ägaren inte får den överenskomna hyresbetalningen. Hyresgästen har inte betalat hyran, eller har inte betalat den i sin helhet. Precis som med vakanskostnader kommer detta belopp att vara en uppskattning som kan baseras på historiska data.

Varför EGI är viktigt

EGI är avgörande för fastighetsinvesteraren eftersom de i slutet av dagen behöver veta att den egendom de överväger att köpa genererar tillräckligt positivt kassaflöde för att täcka månatliga driftskostnader såväl som eventuella panträtter eller belastningar de kan ha tagit på sig. att köpa fastigheten.

##Höjdpunkter

• Potentiella bruttohyresintäkter är det hypotetiska belopp som en investerare skulle få om man inte beaktar de negativa situationer som är förknippade med hyresfastigheter.

– EGI är nyckeln för att bestämma värdet på en hyresfastighet och det verkliga positiva kassaflödet det kan ge.

• Effektiv bruttointäkt beräknas genom att addera potentiella bruttohyresintäkter med övriga intäkter och dra av vakans- och kreditkostnader för en hyresfastighet.

• Några av de vanligaste exemplen på andra intäkter som genereras från hyresfastigheter inkluderar lagerenheter, husdjursavgifter, månatliga parkeringstillstånd och varuautomater på plats.