Effektiv bruttoindkomst (EGI)
Hvad er effektiv bruttoindkomst?
Effektiv bruttoindkomst (EGI) er den potentielle bruttolejeindkomst plus andre indtægter minus tomgang og kreditomkostninger for en lejeejendom.
EGI kan beregnes ved at tage den potentielle bruttoindkomst fra en investeringsejendom , tilføje andre former for indkomst genereret af den pågældende ejendom og fratrække tomgangs- og inkassotab.
Forståelse af effektiv bruttoindkomst (EGI)
EGI er en nøglevariabel til at bestemme værdien af en udlejningsejendom og den sande positive pengestrøm, som ejendom kan generere. Leje cash flow er ikke en simpel beregning, men inkluderer alle former for indkomst genereret af ejendommen minus de realistiske omkostninger forbundet med lejeindtægter. Hvis vi ser på variablerne i EGI-formlen, kan vi se, hvordan lejeindtægter udspiller sig i den virkelige verden.
EGI-formel forklaret
Potentielle bruttolejeindtægter
Bruttopotentielle lejeindtægter er det hypotetiske beløb, en investor ville modtage uden nogen af de lejemodvind, der er almindelige i den virkelige verden. Det forudsætter, at din lejebolig udlejes alle dage året rundt, og at lejere betaler den aftalte leje, der er dokumenteret i lejekontrakten. For eksempel, hvis den aftalte leje er $2.000 om måneden, er den potentielle brutto lejeindtægt $24.000.
Anden indkomst genereret af lejeejendommen
Hvad udgør "andre" indtægter fra udlejningsejendomme? Her er nogle af de mest almindelige kilder til pengestrømme, der ikke stammer direkte fra lejebetalinger:
On-premise møntbetjente vaskemaskiner
On-premise automater
Månedlige parkeringstilladelser
Opbevaringsenheder
Gebyrer for kæledyr
Forsinkede gebyrer
Ledige stillingsomkostninger
I det virkelige liv vil en enhed ikke altid blive lejet for hele året. Tomgangsomkostninger er de perioder mellem lejere, hvor ejeren ikke modtager husleje, fordi der er en "ledig stilling". Tomgangsomkostninger er prognoser for, hvor længe ejeren mener, at hans bolig vil stå uden lejer. Hvis ejeren har forvaltet investeringsejendomme i nogen tid, kan denne omkostning estimeres baseret på hans/hendes ledelseserfaring eller branchedata.
Kreditomkostninger
Kreditomkostninger vil opstå, når en lejebolig er beboet, og ejeren ikke modtager den aftalte lejebetaling. Lejer har ikke betalt lejen, eller har ikke betalt den i sin helhed. Ligesom med ledighedsomkostninger vil dette beløb være et skøn, der kan være baseret på historiske data.
Hvorfor EGI er vigtig
EGI er afgørende for ejendomsinvestoren, fordi de i sidste ende har brug for at vide, at den ejendom, de overvejer at købe, genererer tilstrækkeligt positivt cash flow til at dække månedlige driftsudgifter såvel som eventuelle tilbageholdsret eller byrder, de måtte have påtaget sig. at købe ejendommen.
Højdepunkter
Potentielle bruttolejeindtægter er det hypotetiske beløb, som en investor ville modtage uden hensyntagen til de negative situationer forbundet med udlejningsejendomme.
EGI er nøglen til at bestemme værdien af en udlejningsejendom og den sande positive pengestrøm, den kan producere.
Effektiv bruttoindtægt beregnes ved at lægge den potentielle bruttolejeindtægt sammen med andre indtægter og trække tomgang og kreditomkostninger for en lejebolig fra.
Nogle af de mest almindelige eksempler på anden indtægt genereret fra udlejningsejendomme omfatter lagerenheder, gebyrer for kæledyr, månedlige parkeringstilladelser og salgsautomater på stedet.
