Raunverulegar brúttótekjur (EGI)
Hvað eru skilvirkar brúttótekjur?
Raunverulegar brúttótekjur (EGI) eru hugsanlegar brúttóleigutekjur að viðbættum öðrum tekjum að frádregnum lausu og lánsfjárkostnaði leiguhúsnæðis.
EGI er hægt að reikna út með því að taka mögulegar brúttótekjur af fjárfestingareign , bæta við annars konar tekjum sem myndast af þeirri eign og draga frá tómarúmi og innheimtutap.
Skilningur á skilvirkum brúttótekjum (EGI)
EGI er lykilbreyta við að ákvarða verðmæti leiguhúsnæðis og hið sanna jákvætt sjóðstreymi sem eign gæti myndað. Sjóðstreymi leigu er ekki einfaldur útreikningur heldur tekur til alls konar tekna sem eignin skapar að frádregnum raunhæfum kostnaði sem fylgir leigutekjum. Ef við skoðum breytur EGI formúlunnar getum við séð hvernig leigutekjur spila út í hinum raunverulega heimi.
EGI formúla útskýrð
Vergar hugsanlegar leigutekjur
Vergar mögulegar leigutekjur eru ímyndaða upphæðin sem fjárfestir myndi fá án þess að fá neinn af þeim leigumótvindi sem tíðkast í hinum raunverulega heimi. Það gerir ráð fyrir að leiguhúsnæði þitt verði leigt alla daga ársins og að leigutakar greiði umsamda leigu sem skjalfest er í leigusamningi. Til dæmis, ef samið um leigu er $2.000 á mánuði, eru brúttó hugsanlegar leigutekjur $24.000.
Aðrar tekjur af leiguhúsnæðinu
Hvað eru „aðrar“ tekjur af leiguhúsnæði? Hér eru nokkrar af algengustu uppsprettum sjóðstreymis sem ekki er beint frá leigugreiðslum:
Þvottavélar á staðnum með myntstýrðum þvottavélum
Sjálfsalar á staðnum
Mánaðarleg bílastæðaleyfi
Geymslueiningar
Gæludýragjöld
Seinkunargjöld
Laus staða kostnaður
Í raunveruleikanum verður eining ekki alltaf leigð fyrir allt árið. Laust kostnaður er tímabil milli leigjenda þar sem eigandinn fær ekki leigu vegna þess að það er „laust rými“. Laust kostnaður er spár um hversu lengi eigandinn telur að eining hans verði án leigjanda. Ef eigandinn hefur stýrt fjárfestingareignum í nokkurn tíma má áætla þennan kostnað út frá stjórnunarreynslu hans eða gögnum í iðnaði.
###Lánskostnaður
Lánsfjárkostnaður verður til þegar leigueining er upptekin og eigandi fær ekki umsamda leigugreiðslu. Leigutaki hefur ekki greitt leiguna eða ekki greitt hana í heild sinni. Eins og með lausa stöðukostnað mun þessi upphæð vera áætlun sem gæti verið byggð á sögulegum gögnum.
Hvers vegna EGI er mikilvægt
EGI er mikilvægt fyrir fasteignafjárfestirinn vegna þess að þegar öllu er á botninn hvolft þurfa þeir að vita að eignin sem þeir eru að íhuga að kaupa myndar nægjanlegt jákvætt sjóðstreymi til að standa straum af mánaðarlegum rekstrarkostnaði sem og hvers kyns veð eða kvöð sem þeir kunna að hafa tekið á sig. til að kaupa eignina.
##Hápunktar
Vergar hugsanlegar leigutekjur eru ímyndaða upphæð sem fjárfestir myndi fá ef ekki er tekið tillit til neikvæðra aðstæðna sem tengjast leiguhúsnæði.
EGI er lykillinn að því að ákvarða verðmæti leiguhúsnæðis og raunverulegt jákvætt sjóðstreymi sem það getur framleitt.
Raunverulegar brúttótekjur eru reiknaðar með því að bæta hugsanlegum brúttóleigutekjum við aðrar tekjur og draga frá lausasölu- og lánskostnað leiguhúsnæðis.
Sum algengustu dæmin um aðrar tekjur sem myndast af leiguhúsnæði eru geymslueiningar, gæludýragjöld, mánaðarleg bílastæðaleyfi og sjálfsalar á staðnum.
