Effektives Bruttoeinkommen (EGI)
Was ist effektives Bruttoeinkommen?
Das effektive Bruttoeinkommen (EGI) ist das potenzielle Bruttomieteinkommen plus sonstige Einnahmen abzüglich Leerstands- und Kreditkosten einer Mietimmobilie.
Der EGI kann berechnet werden, indem man das potenzielle Bruttoeinkommen aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nimmt,. andere Einkommensformen hinzufügt, die von dieser Immobilie generiert werden, und Leerstands- und Inkassoverluste abzieht.
Effektives Bruttoeinkommen (EGI) verstehen
EGI ist eine Schlüsselvariable bei der Bestimmung des Wertes eines Mietobjekts und des echten positiven Cashflows, den das Objekt generieren könnte. Der Miet-Cashflow ist keine einfache Berechnung, sondern umfasst alle Einnahmen, die durch die Immobilie erzielt werden, abzüglich der realistischen Kosten, die mit den Mieteinnahmen verbunden sind. Wenn wir uns die Variablen der EGI-Formel ansehen, können wir sehen, wie sich Mieteinnahmen in der realen Welt entwickeln.
EGI-Formel erklärt
Potenzielle Bruttomieteinnahmen
Potenzielle Bruttomieteinnahmen sind der hypothetische Betrag, den ein Investor ohne den in der realen Welt üblichen Mietgegenwind erhalten würde. Es wird davon ausgegangen, dass Ihr Mietobjekt das ganze Jahr über vermietet wird und dass die Mieter die im Mietvertrag dokumentierte vereinbarte Miete zahlen. Wenn die vereinbarte Miete beispielsweise 2.000 $ pro Monat beträgt, beträgt das potenzielle Bruttomieteinkommen 24.000 $.
Sonstige Einnahmen aus dem Mietobjekt
Was sind „andere“ Einkünfte aus Mietobjekten? Hier sind einige der häufigsten Cashflow-Quellen, die nicht direkt aus Mietzahlungen stammen:
Münzwaschmaschinen vor Ort
Verkaufsautomaten vor Ort
Monatliche Parkausweise
Speichereinheiten
Gebühren für Haustiere
Späte Gebühren
Leerstandskosten
Im wirklichen Leben wird eine Einheit nicht immer für das ganze Jahr vermietet. Leerstandskosten sind die Zeiten zwischen Mietern, in denen der Eigentümer keine Miete erhält, weil ein „Leerstand“ besteht. Leerstandskosten sind Prognosen darüber, wie lange der Eigentümer glaubt, dass seine Wohnung ohne Mieter sein wird. Wenn der Eigentümer als Finanzinvestition gehaltene Immobilien für einige Zeit verwaltet hat, können diese Kosten auf der Grundlage seiner/ihrer Managementerfahrung oder Branchendaten geschätzt werden.
Kreditkosten
Kreditkosten entstehen, wenn eine Mieteinheit belegt ist und der Eigentümer die vereinbarte Miete nicht erhält. Der Mieter hat die Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt. Wie bei den Leerstandskosten handelt es sich bei diesem Betrag um eine Schätzung, die auf historischen Daten beruhen kann.
Warum EGI wichtig ist
EGI ist für Immobilieninvestoren unerlässlich, da sie letzten Endes wissen müssen, dass die Immobilie, die sie kaufen möchten, genügend positiven Cashflow generiert, um die monatlichen Betriebskosten sowie alle Pfandrechte oder Belastungen zu decken, die sie möglicherweise übernommen haben die Immobilie zu erwerben.
Höhepunkte
Potenzielle Bruttomieteinnahmen sind der hypothetische Betrag, den ein Investor erhalten würde, ohne die mit Mietobjekten verbundenen negativen Situationen zu berücksichtigen.
EGI ist der Schlüssel zur Bestimmung des Wertes eines Mietobjekts und des echten positiven Cashflows, den es produzieren kann.
Der effektive Bruttoertrag wird berechnet, indem der potenzielle Bruttomietertrag mit den sonstigen Erträgen addiert und die Leerstands- und Kreditkosten eines Mietobjekts abgezogen werden.
Einige der häufigsten Beispiele für andere Einnahmen aus Mietobjekten sind Lagereinheiten, Gebühren für Haustiere, monatliche Parkausweise und Verkaufsautomaten vor Ort.
