مجرد تعويض
ما هو التعويض العادل؟
يشير التعويض العادل إلى التعويض الذي يحصل عليه الأفراد عندما تصادر الحكومة ممتلكاتهم للاستخدام العام. على سبيل المثال ، عندما تم إنشاء نظام الطرق السريعة الوطنية في الخمسينيات من القرن الماضي ، تمت مصادرة ممتلكات العديد من مالكي المنازل لأن الحكومة كانت بحاجة إلى الأرض لبناء نظام الطرق السريعة بين الولايات.
يتم توفير تعويض التعويض العادل من خلال بند Takings في التعديل الخامس وعادة ما يعتبر قيمة سوقية عادلة. ومع ذلك ، فإن ما تعتبره الحكومة تعويضًا عادلًا قد لا يعتبره الشخص الذي صودرت ممتلكاته "عادلًا". تسمى قدرة الحكومة على أخذ الملكية الخاصة للاستخدام العام بالمجال البارز.
فهم التعويض العادل
الفكرة من وراء التعويض العادل هي إصلاح تركة الفرد ، كما لو أن الملكية لم تحدث. هذا يعني دفع القيمة السوقية العادلة للعقار.
ومع ذلك ، قد لا يعتبر الأفراد الذين فقدوا منازلهم من خلال عمل ذي نطاق بارز أن القيمة السوقية العادلة للممتلكات هي مجرد تعويض عن خسارتهم ، لأنها لا تأخذ في الاعتبار الوقت والضغط والتكلفة للانتقال إلى عقار جديد . كما أن التعويض العادل لا يأخذ في الاعتبار فقدان الروابط الاجتماعية أو الارتباط العاطفي الذي قد يكون للمالك بالممتلكات. غالبًا ما يتم التنازع على القيمة العادلة في قضايا المجال البارزة.
عوامل التعويض العادل
عند تحديد التعويض العادل ، يتم النظر في الأمور التالية:
القيمة السوقية العادلة للأرض
يمكن استخدام السعر الذي سيحصل عليه مالك العقار إذا كان مستعدًا ، وليس مجبرًا ، على بيع الأرض للمساعدة في تحديد القيمة السوقية العادلة للأرض. على سبيل المثال ، إذا قرر مالك الأرض أنه يريد قطعة أرض أكثر أهمية وقام ببيع ممتلكاته الحالية بالمزاد ، فسيتم اعتبار سعر البيع بالمزاد قيمة سوقية عادلة.
القيمة السوقية العادلة لتحسين الأراضي
يشير مصطلح تحسين الأراضي إلى الهياكل التي تعمل على تحسين قيمة الأرض المصادرة. قد يشمل تحسين الأراضي المساكن المنفصلة والحظائر والمرائب المنفصلة. يجب أيضًا أخذ تحسينات الأراضي غير الملموسة في الاعتبار. على سبيل المثال ، يمكن اعتبار الأرض القريبة من منطقة بها موارد طبيعية تحسينًا للأرض.
الأضرار المتبقية
إذا تم الاستيلاء على جزء فقط من الممتلكات ، فإن الضرر الناتج عن البقايا يشير إلى الضرر الذي لحق بالممتلكات المتبقية بسبب الاستيلاء. قد تشمل الأضرار المتبقية عدم القدرة على استخدام أفضل جزء من الأرض ، وأي تغيير أو شكل للأرض وقرب الأرض الجديد من البنى التحتية العامة ، مثل الطرق أو معدات المرافق.
فوائد
على الرغم من أن أصحاب العقارات أقل تكرارًا ، إلا أنهم قد يستفيدون من مصادرة أراضيهم. على سبيل المثال ، إذا تم الاستيلاء على جزء من أرض المالك لطريق خدمة جديد يسمح بتقسيم العقار ، يمكن استخدام هذه الميزة لتعويض إجمالي التعويض المستلم.
طرق تثمين العقارات
هناك ثلاث طرق مقبولة بشكل عام لتقييم الممتلكات خلال قضية مجال بارزة. وتشمل هذه ما يلي:
1. نهج السوق
يعتبر نهج السوق واضحًا إلى حد ما من حيث أن الممتلكات المصادرة يتم مقارنتها بمبيعات العقارات الحديثة ذات الخصائص المماثلة. تستخدم هذه الطريقة عادة لتقييم العقارات السكنية.
2. نهج الدخل
يتم استخدام نهج الدخل بشكل أفضل للعقارات التي تدر الدخل. في هذه الحالات ، يجب تحديد الدخل التشغيلي للممتلكات أولاً. ثم يتم استخدام الدخل ومعدل الرسملة للوصول إلى القيمة.
3. نهج التكلفة
يأخذ نهج التكلفة في الاعتبار هيكلًا محددًا للغاية في العقار يكون فريدًا بدرجة كافية بحيث يحتاج المالك إلى إعادة إنشائه على أي عقار في المستقبل. سيتم أخذ قيمة الأرض الفارغة في الاعتبار ، بالإضافة إلى تكلفة استبدال الهيكل الجديد ناقصًا إهلاك الهيكل الحالي.
يسلط الضوء
يتم دفع تعويض عادل لأصحاب العقارات عن الاستيلاء القانوني على الممتلكات الشخصية أو الأراضي.
يحصل مالكو العقارات على القيمة السوقية العادلة لممتلكاتهم ولكن غالبًا ما يكون تحديد القيمة السوقية العادلة أمرًا صعبًا.
تم تعريفه قانونًا بموجب بند Takings في التعديل الخامس.
هناك طرق مختلفة مستخدمة لتحديد قيمة العقار وتشمل نهج السوق ، ومنهج الدخل ، ومنهج التكلفة.
