Sprawiedliwe odszkodowanie

Czym jest tylko rekompensata?

Sprawiedliwe odszkodowanie odnosi się do odszkodowań otrzymywanych przez jednostki, gdy ich własność zostaje przejęta przez rząd do użytku publicznego. Na przykład, kiedy w latach 50. zbudowano krajowy system autostrad, wielu właścicieli domów zostało skonfiskowanych, ponieważ rząd potrzebował gruntu pod budowę systemu autostrad międzystanowych.

Sprawiedliwy środek zaradczy jest przewidziany w Klauzuli Przejęcia Piątej Poprawki i jest zwykle uważany za godziwą wartość rynkową. Jednak to, co rząd uważa za słuszne odszkodowanie, nie może być uważane za „sprawiedliwe” przez osobę, której majątek został zajęty. Zdolność rządu do przejmowania własności prywatnej do użytku publicznego nazywana jest domeną wybitną.

Zrozumienie sprawiedliwej rekompensaty

Ideą sprawiedliwego odszkodowania jest naprawa majątku jednostki, tak jakby przejęcie mienia nie miało miejsca. Oznacza to zapłacenie za nieruchomość godziwej wartości rynkowej.

Jednak osoby, które tracą swoje domy w wyniku aktu wybitnej domeny, mogą nie uznać godziwej wartości rynkowej nieruchomości za sprawiedliwą rekompensatę za ich utratę, ponieważ nie uwzględnia ona czasu, stresu i kosztów przeprowadzki do nowej nieruchomości . Słuszne odszkodowanie nie uwzględnia również utraty sąsiedzkich więzi społecznych ani emocjonalnego związku właściciela z nieruchomością. Wartość godziwa jest często kwestionowana w wybitnych sprawach dotyczących domeny.

Czynniki sprawiedliwego odszkodowania

Przy ustalaniu sprawiedliwego odszkodowania brane są pod uwagę następujące kwestie:

Uczciwa wartość rynkowa gruntów

Cena, jaką właściciel nieruchomości otrzymałby, gdyby chciał, a nie zmuszony, do sprzedaży gruntu, może pomóc w ustaleniu godziwej wartości rynkowej gruntu. Na przykład, jeśli właściciel gruntu zdecyduje, że chce mieć bardziej znaczący kawałek ziemi i sprzedał swoją istniejącą nieruchomość na aukcji, cena sprzedaży na aukcji zostanie uznana za godziwą wartość rynkową.

Uczciwa wartość rynkowa ulepszania gruntów

Melioracja gruntów odnosi się do budowli, które poprawiają wartość zajętych gruntów. Melioracja może obejmować domy wolnostojące, stodoły i oddzielne garaże. Należy również wziąć pod uwagę niematerialne ulepszenia gruntów. Na przykład grunty w pobliżu obszaru z zasobami naturalnymi można uznać za ulepszenie gruntu.

Pozostałości po szkodach

Jeżeli zajęta zostanie tylko część mienia, uszkodzenie pozostałości odnosi się do uszkodzenia pozostałego mienia w wyniku zajęcia. Szkody pozostałe mogą obejmować niemożność wykorzystania najlepszej części gruntu, zmianę lub ukształtowanie gruntu oraz nowe sąsiedztwo gruntu z infrastrukturą publiczną,. taką jak drogi lub urządzenia użyteczności publicznej.

Korzyści

Chociaż rzadziej, właściciele nieruchomości mogą skorzystać na przejęciu ich gruntów. Na przykład, jeśli część gruntu właściciela zostanie zajęta pod nową drogę dojazdową, która umożliwia podział nieruchomości, korzyść ta może zostać wykorzystana do zrekompensowania całości otrzymanego odszkodowania.

Metody wyceny nieruchomości

Istnieją trzy ogólnie akceptowane metody wyceny nieruchomości w przypadku wybitnych domen. Należą do nich:

1. Podejście rynkowe

Podejście rynkowe jest dość proste, ponieważ zajęta nieruchomość jest porównywana z niedawną sprzedażą nieruchomości o podobnych cechach. Ta metoda jest zwykle stosowana do wyceny nieruchomości mieszkalnych.

2. Podejście dochodowe

Podejście dochodowe najlepiej sprawdza się w przypadku nieruchomości generujących dochód. W takich przypadkach najpierw należy określić dochód operacyjny nieruchomości. Następnie do uzyskania wartości wykorzystuje się dochód i stopę kapitalizacji.

3. Podejście kosztowe

Podejście kosztowe uwzględnia bardzo specyficzną strukturę nieruchomości, która jest na tyle unikalna, że właściciel musiałby ją odtworzyć na dowolnej przyszłej nieruchomości. Pod uwagę brana byłaby wartość pustego gruntu plus koszt wymiany nowej konstrukcji i minus amortyzacja obecnej konstrukcji.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Właścicielom nieruchomości wypłacane jest słuszne odszkodowanie za legalne zajęcie mienia osobistego lub gruntu.

• Właściciele nieruchomości otrzymują wynagrodzenie za godziwą wartość rynkową ich nieruchomości, ale często ustalenie, jaka jest godziwa wartość rynkowa, może być trudne.

• Jest to prawnie zdefiniowane w Klauzuli Przejęcia w Piątej Poprawce.

• Istnieją różne metody określania wartości nieruchomości, w tym podejście rynkowe, podejście dochodowe i podejście kosztowe.