Compensación justa
驴Qu茅 es una compensaci贸n justa?
La compensaci贸n justa se refiere a la compensaci贸n que reciben las personas cuando el gobierno confisca sus bienes para uso p煤blico. Por ejemplo, cuando se construy贸 el sistema nacional de carreteras en la d茅cada de 1950, se confiscaron las propiedades de muchos propietarios porque el gobierno necesitaba el terreno para construir el sistema de carreteras interestatales.
El remedio de compensaci贸n justa es provisto por la Cl谩usula de Expropiaci贸n de la Quinta Enmienda y generalmente se considera que es el valor justo de mercado. Sin embargo, lo que el gobierno considera una compensaci贸n justa puede no ser considerado como "justo" por la persona cuya propiedad es incautada. La capacidad del gobierno de tomar propiedad privada para uso p煤blico se llama dominio eminente.
Comprender la compensaci贸n justa
La idea detr谩s de la compensaci贸n justa es reparar el patrimonio del individuo, como si la expropiaci贸n no hubiera ocurrido. Esto significa pagar el valor justo de mercado de la propiedad.
Sin embargo, las personas que pierden sus viviendas a trav茅s de un acto de dominio eminente pueden no considerar el valor justo de mercado de la propiedad como una compensaci贸n justa por su p茅rdida, porque no tiene en cuenta el tiempo, el estr茅s y el costo de mudarse a una nueva propiedad. . La compensaci贸n justa tampoco considera la p茅rdida de los lazos sociales del vecindario o la conexi贸n emocional que el propietario pueda tener con la propiedad. El valor justo a menudo se disputa en casos de dominio eminente.
Factores de compensaci贸n justa
Al determinar la compensaci贸n justa, se consideran los siguientes aspectos:
Valor justo de mercado de la tierra
El precio que recibir铆a el due帽o de la propiedad si estuviera dispuesto, no obligado, a vender el terreno puede usarse para ayudar a determinar el valor justo de mercado del terreno. Por ejemplo, si un propietario decide que quiere un terreno m谩s importante y subasta su propiedad existente, el precio de venta de la subasta se considerar谩 el valor justo de mercado.
Valor justo de mercado de la mejora de la tierra
La mejora de la tierra se refiere a las estructuras que mejoran el valor de la tierra incautada. La mejora de la tierra puede incluir viviendas unifamiliares, graneros y garajes separados. Las mejoras intangibles de la tierra tambi茅n deben tenerse en cuenta. Por ejemplo, la tierra cerca de un 谩rea con recursos naturales puede considerarse una mejora de la tierra.
Da帽os por residuos
Si solo se incauta una parte de la propiedad, el da帽o residual se refiere al da帽o en la propiedad restante debido a la incautaci贸n. Los da帽os residuales pueden incluir la imposibilidad de utilizar la mejor parte del terreno, cualquier cambio o forma del terreno y la nueva proximidad del terreno a las infraestructuras p煤blicas,. como carreteras o equipos de servicios p煤blicos.
Beneficios
Aunque es menos frecuente, los propietarios pueden beneficiarse de la incautaci贸n de sus tierras. Por ejemplo, si se embarga parte del terreno de un propietario para una nueva v铆a de servicio que permita subdividir la propiedad, ese beneficio puede utilizarse para compensar la compensaci贸n total recibida.
M茅todos para la valoraci贸n de la propiedad
Hay tres m茅todos generalmente aceptados para valorar una propiedad durante un caso de dominio eminente. Estos incluyen lo siguiente:
1. Enfoque de mercado
El enfoque de mercado es bastante sencillo en el sentido de que la propiedad incautada se compara con ventas recientes de propiedades con caracter铆sticas similares. Este m茅todo generalmente se usa para tasar propiedades residenciales.
2. Enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se usa mejor para propiedades que generan ingresos. En estos casos, primero se debe determinar la utilidad de operaci贸n de la propiedad. Luego se utilizan los ingresos y la tasa de capitalizaci贸n para llegar al valor.
3. Enfoque de costos
El enfoque de costos toma en consideraci贸n una estructura muy espec铆fica en la propiedad que es lo suficientemente 煤nica como para que el propietario necesite recrearla en cualquier propiedad futura. Se tomar铆a en consideraci贸n el valor del terreno vac铆o, m谩s el costo de reemplazar la nueva estructura y menos la depreciaci贸n de la estructura actual.
Reflejos
Se paga una justa indemnizaci贸n a los propietarios por la incautaci贸n legal de bienes muebles o terrenos.
A los propietarios se les paga el valor justo de mercado por su propiedad, pero a menudo puede ser dif铆cil determinar cu谩l es el valor justo de mercado.
Est谩 legalmente definido bajo la Cl谩usula de Expropiaci贸n en la Quinta Enmienda.
Existen diferentes m茅todos que se utilizan para determinar el valor de una propiedad y estos incluyen el enfoque de mercado, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos.
