نقاط الخصم
ما هي نقاط الخصم؟
نقاط الخصم هي نوع من الفوائد أو الرسوم المدفوعة مسبقًا التي يمكن لمقترض الرهن العقاري شراؤها لخفض مبلغ الفائدة على مدفوعاتهم الشهرية اللاحقة - إنفاق المزيد مقدمًا لدفع مبلغ أقل لاحقًا ، في الواقع. نقاط الخصم معفاة من الضرائب.
فهم نقاط الخصم
نوع من نقاط الرهن العقاري ، نقاط الخصم هي تكلفة إقفال الرهن العقاري لمرة واحدة مقدمًا والتي تمنح المقترض إمكانية الوصول إلى سعر فائدة مخفض طوال مدة القرض. تبلغ تكلفة كل نقطة خصم بشكل عام 1٪ من إجمالي مبلغ القرض ، وتخفض كل نقطة سعر فائدة القرض بمقدار واحد إلى ربع بالمائة.
على سبيل المثال ، على قرض بقيمة 200000 دولار ، ستكلف كل نقطة 2000 دولار. بافتراض أن معدل الفائدة على الرهن العقاري هو 4.5٪ وكل نقطة تخفض سعر الفائدة بنسبة 0.25٪ ، فإن شراء نقطتين يكلف 4000 دولار وينتج عنه معدل فائدة 4.0٪. اعتمادًا على مدة الرهن العقاري بسعر الفائدة هذا ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى تحقيق وفورات كبيرة بمرور الوقت. دعونا نلقي نظرة على كيفية تنفيذ المدفوعات على مثل هذا القرض - بافتراض الرهن العقاري الكلاسيكي لمدة 30 عامًا:
TTT
المصدر: بنك أوف أمريكا
كلما طال عمر القرض ، زادت الفائدة التي تدفعها - وهذه هي الطريقة التي يعمل بها التمويل بشكل عام. لذا فإن النقاط مناسبة بشكل مثالي للحصول على رهن عقاري طويل الأجل بسعر ثابت (من 20 إلى 30 عامًا) والذي لن يتم إعادة تمويله على الأرجح في أي وقت قريب.
كيفية الدفع مقابل نقاط الرهن العقاري
من المرجح أن يضطر المقترض الذي يدفع نقاط الخصم إلى تغطية هذه التكاليف من جيبه. ومع ذلك ، توجد العديد من السيناريوهات ، لا سيما في أسواق العقارات للمشتري ، حيث يعرض البائع دفع ما يصل إلى مبلغ معين بالدولار من تكاليف الإغلاق. إذا كانت تكاليف الإغلاق الأخرى ، مثل رسوم إنشاء القرض ورسوم التأمين على الملكية ، لا تفي بهذا الحد ، فيمكن للمشتري غالبًا إضافة نقاط خصم وخفض سعر الفائدة بشكل فعال مجانًا.
إن تخفيض سعر الفائدة على الرهن العقاري بنقاط الخصم لا يتطلب دائمًا الدفع من الجيب - لا سيما في حالة إعادة التمويل ، حيث يمكن للمقرض تحويل نقاط الخصم ، بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق الأخرى ، إلى رصيد القرض الجديد. هذا يمنع المقترض من سعال المزيد من الأموال على طاولة الإغلاق ؛ بالطبع ، فإنه يقلل أيضًا من وضع حقوق الملكية في منازلهم.
نظرًا لأن دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) تعتبر نقاط الخصم على أنها فائدة رهن عقاري مدفوعة مسبقًا ، فهي عمومًا قابلة للخصم الضريبي على مدى عمر القرض. إذا استوفوا هم وشروط شراء المنزل شروطًا معينة ، فيمكن خصمهم بالكامل عن العام الذي تم دفعهم فيه.
هل يمكنك التفاوض على نقاط الرهن العقاري؟
النقاط مفتوحة بالتأكيد للتفاوض. إن عدد النقاط التي تشتريها - أو ما إذا كنت تشتري أيًا منها على الإطلاق - متروك لك. عادةً ، عندما يعرض المقرضون خيارات الرهن العقاري التي تتأهل لها ، فسوف يعرضون لك العديد من الأسعار المختلفة ، بما في ذلك تلك التي يمكنك الحصول عليها إذا قمت بشراء نقاط الخصم.
بالمعنى الدقيق للكلمة ، فأنت لا تتفاوض على النقاط نفسها ولكن على معدل فائدة أقل على مدى عمر القرض. تحدد المؤسسة المالية إلى حد كبير شروط النقاط - تكلفة كل نقطة ومقدار انخفاضها من معدل النسبة المئوية السنوية (APR). لكنهم ليسوا في حجر. إذا كنت تتسوق (دائمًا فكرة جيدة عند البحث عن الرهن العقاري) ويمكن أن تظهر لهم صفقة أفضل في مكان آخر ، فقد يتطابقون معها - خاصةً إذا كان لديك سجل ائتماني قوي ويبدو أنك عميل مسؤول ومرغوب فيه.
على الرغم من أن كلا النوعين من أنواع نقاط الرهن العقاري ، لا تخلط بين نقاط الخصم ونقاط الإنشاء. نقاط المنشأ هي الرسوم التي يتقاضاها المقرضون مقابل إنهاء الرهن العقاري - وهي جزء من تكاليف الإغلاق عند شراء منزل. نقاط المنشأ هي في الأساس تكلفة إضافية لا تتعلق بسعر الفائدة وهي بشكل عام غير اختيارية أو قابلة للتفاوض أو قابلة للخصم الضريبي.
هل يجب عليك شراء نقاط الخصم؟
بالنسبة للمقرضين ، تتمتع نقاط الخصم بميزة واضحة: فهم يتلقون النقد مقدمًا ، بدلاً من الاضطرار إلى انتظار الأموال في شكل مدفوعات الفائدة بمرور الوقت. هذا يمكن أن يعزز سيولة المؤسسة المالية .
يحصل المقترضون أيضًا على مزايا من نقاط الخصم - أهمها انخفاض المدفوعات على مدى فترة القرض الخاص بك. في الأساس ، أنت تدفع بعض الفائدة مقدمًا - في بداية قرضك العقاري - في مقابل انخفاض معدل الفائدة في المستقبل. ومع ذلك ، لا تنطبق هذه الميزة إلا إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة كافية لتوفير المال من مدفوعات الفائدة الصغيرة.
على سبيل المثال ، يحتاج المقترض الذي يدفع 4000 دولار كنقاط خصم لتوفير 80 دولارًا شهريًا في رسوم الفائدة إلى الاحتفاظ بالقرض لمدة 50 شهرًا ، أو أربع سنوات وشهرين ، لتحقيق التعادل. إذا اعتقد المقترض أنه قد يبيع العقار أو يعيد تمويل قرضه قبل مرور 50 شهرًا ، فعليه التفكير في تقليل ما يدفعه بنقاط الخصم واتخاذ سعر فائدة أعلى قليلاً.
بشكل عام ، كلما طالت مدة امتلاكك للمنزل ، زادت هذه النقاط التي تساعدك على توفير الفائدة على مدى فترة القرض. لكن في نهاية اليوم ، تعتمد فوائد نقاط الخصم على الرياضيات. إذا كنت تستطيع تحمل دفع بضعة آلاف إضافية مقدمًا ، فيمكن أن يؤدي ذلك إلى توفير كبير في التكلفة على المدى الطويل ، خاصة إذا كان المنزل يتطلب تجديدًا. أو يمكن أن تكون تكلفة غير ضرورية كان من الممكن أن يتجنبها المقترض ببعض التخطيط المنظم.
يسلط الضوء
نقاط الخصم هي شكل من أشكال الفائدة المدفوعة مسبقًا التي يمكن لمقترض الرهن العقاري شراؤها لخفض معدل الفائدة على مدفوعاتهم الشهرية اللاحقة.
نقاط الخصم هي رسوم تدفع لمرة واحدة ، تُدفع مقدمًا إما عند ترتيب الرهن العقاري لأول مرة أو أثناء إعادة التمويل.
تكلف كل نقطة خصم بشكل عام 1٪ من إجمالي القرض وتخفض سعر الفائدة على القرض بمقدار واحد إلى ربع بالمائة.
تعتبر نقاط الخصم خيارًا جيدًا إذا كان المقترض ينوي الاحتفاظ برهن عقاري لفترة طويلة من الزمن ، ولكنها تكون أقل فائدة إذا كان المقترض ينوي بيع ممتلكاته أو إعادة تمويله قبل استحقاق القرض.
لا يتعين دائمًا دفع النقاط من جيب المشتري ؛ يمكن أحيانًا تحويلها إلى رصيد القرض أو دفعها من قبل البائع.
