نقاط النشأة
ما هي نقاط النشأة؟
عملية الإنشاء هي عملية تدريجية يجب على كل مقترض إكمالها للحصول على قرض عقاري أو قرض سكني. وفي الوقت نفسه ، تمثل نقاط الإنشاء الرسوم التي يدفعها المقترضون للمقرضين أو مسؤولي القروض للتعويض عن تقييم قروض الرهن العقاري ومعالجتها والموافقة عليها. إنها تمثل طريقة لدفع تكاليف الإغلاق وهذه الرسوم قابلة للتفاوض بين المقرضين.
على عكس الأنواع الأخرى من النقاط (على سبيل المثال ، نقاط الخصم) ، فإن نقاط الإنشاء ليست معفاة من الضرائب.
الخصم مقابل نقاط الإنشاء
هناك نوعان من النقاط: نقاط الخصم ونقاط البداية. تمثل نقاط الخصم الفائدة المدفوعة مسبقًا على القرض وهي معفاة من الضرائب. سيكون معدل الفائدة أقل اعتمادًا على عدد النقاط التي يدفعها المقترض ، فكلما زاد عدد النقاط التي يدفعها كلما انخفض سعر الفائدة. اعتمادًا على مقدار رغبة المقترض في خفض سعر الفائدة ، يمكنه الدفع من صفر إلى أربع نقاط.
بينما تمثل نقاط الخصم فائدة مدفوعة مسبقًا ، فإن نقاط الإنشاء هي التكاليف التي يجب على المقترض دفعها للمقرض مقابل تمديد القرض. تكلفة النقاط معفاة من الضرائب إذا تم استخدامها للرهن العقاري وليس لإغلاق التكاليف. وفقًا لـ IRS ، إذا كانت الرسوم للعناصر التي تظهر في بيان التسوية ، مثل رسوم التفتيش أو كاتب العدل ، فإن التكلفة ليست معفاة من الضرائب.
تختلف نقاط المنشأ من مُقرض إلى مُقرض ، وتمثل نقطة إنشاء واحدة 1٪ من قرض الرهن العقاري. على سبيل المثال ، إذا كان الفرد يقترض 150 ألف دولار وكان البنك يتقاضى 1.5 نقطة إنشاء فردية ، فسيدفع 2250 دولارًا (أو 1.5٪ من 150 ألف دولار) في نقاط الإنشاء. عادةً ما تكون الرسوم التي تفرضها البنوك لإنشاء القرض هي نقطة إنشاء واحدة ، أو 1٪ من المبلغ المقترض.
مثال على نقاط الخصم لتقليل المدفوعات
يعتمد ما إذا كان يجب على المقترض دفع نقاط خصم على عوامل مثل المبلغ الذي يتعين عليه دفعه كوديعة عند الإغلاق والمدة التي ينوي المقترض البقاء في المنزل. إذا تم دفع نقاط الخصم لخفض معدل الفائدة ، فهذه ميزة إذا كان المقترض يخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة لأن مدفوعات الرهن العقاري ستكون أقل. ومع ذلك ، في كثير من الحالات ، من الأفضل دفع صفر نقطة واستخدام الأموال في تأثيث المنزل أو استثمارات أخرى بدلاً من ذلك.
لنفكر في مثال افتراضي باستخدام رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا من مُقرض افتراضي (Lender X) كمثال على كيفية دفع نقاط الخصم إلى خفض معدل الفائدة. يفترض أن معدل FRM لمدة 30 عامًا هو 4.125٪.
TTT
إذا اقترض الفرد 300000 دولار لمنزل جديد ، فيمكن تخفيض معدل الفائدة إلى 3.875٪ عن طريق دفع 1.524 نقطة خصم (أي 4572 دولارًا) أو 4٪ عن طريق دفع 0.461 نقطة (1383 دولارًا) للمقرض. سيؤدي دفع المزيد من النقاط إلى تقليل أقساط الرهن العقاري الشهرية وربما يزيد من إمكانية الموافقة على القرض.
بالنسبة لنقاط الإنشاء ، يجب على المقترضين البحث عن المقرضين والاستفسار عن تكاليف الإغلاق لأنهم قد يكونون قادرين على التفاوض بشأن المبلغ المدفوع. من الواضح أن المقترض يريد تقليل الرسوم وإغلاق التكاليف ونقاط الإنشاء لقرض الرهن العقاري.
يسلط الضوء
على عكس بعض رسوم الرهن العقاري الأخرى ، فإن نقاط الإنشاء ليست معفاة من الضرائب.
نقطة واحدة عادة ما تساوي 1٪ من مبلغ الرهن العقاري.
نقاط المنشأ هي الرسوم المدفوعة لتقييم قروض الرهن العقاري ومعالجتها والموافقة عليها.
هناك نوعان من النقاط في الرهن العقاري: الخصم والمنشأ.
كلما زاد عدد نقاط الخصم المدفوعة ، انخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري.
يمكن أن يدفع للبحث وطرح الأسئلة لأن عدد نقاط الإنشاء يمكن أن يختلف بين مختلف المقرضين.
التعليمات
ما مقدار نقاط النشأة عادة؟
تميل نقاط التأسيس على الرهون العقارية السكنية إلى أن تكون بين 0.50٪ و 1.50٪ ، مع وجود 1.00٪ متوسط الصناعة.
كيف يمكنني تجنب دفع نقاط الإنشاء؟
ليس كل المقرضين يتقاضون رسومًا على نقاط الإنشاء ، لذا تأكد من التسوق إذا كان هذا مصدر قلق لديك. قد تكون قادرًا على التفاوض على نقاط أقل مع المُقرض لإغلاق الصفقة ، أو أن تطلب من البائع أو أحد الوسطاء المشاركين في الصفقة أن يدفعها نيابة عنك.
كيف تختلف نقاط الإنشاء عن نقاط الخصم؟
نقاط الخصم عبارة عن دفعات مقدمة "تشتري" سعر الفائدة على الرهن العقاري ، مما يؤدي إلى خفض أقساطه الشهرية. وبدلاً من ذلك ، يتم استخدام نقاط المنشأ لتغطية التكاليف العامة للقرض. يتم دفع رسوم المنشأ والخصم عند الإغلاق. قد تكون نقاط الخصم معفاة من الضرائب ، لكن نقاط الإنشاء ليست كذلك.
