출발점
์์ ์ง์ ์ด๋ ๋ฌด์์ ๋๊น?
๊ฐ์๋ ๋ชจ๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋๋ ์ฃผํ ์ต์๋ฅผ ๋ฐ๊ธฐ ์ํด ์๋ฃํด์ผ ํ๋ ๋จ๊ณ๋ณ ํ๋ก์ธ์ค์ ๋๋ค. ํํธ, ์์ ์ง์ ์ ๋์ถ์๊ฐ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋์ถ์ ํ๊ฐ, ์ฒ๋ฆฌ ๋ฐ ์น์ธํ๋ ๋ฐ ๋ํด ๋ณด์ํ๊ธฐ ์ํด ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด๋ ๋์ถ ๋ด๋น์์๊ฒ ์ง๋ถํ๋ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ํ๋ ๋๋ค. ๊ทธ๋ค์ ๋ง๊ฐ ๋น์ฉ์ ์ง๋ถํ๋ ๋ฐฉ๋ฒ์ ๋ํ๋ด๋ฉฐ ์ด๋ฌํ ์์๋ฃ๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด ๊ฐ์ ํ์ ๊ฐ๋ฅํฉ๋๋ค.
๋ค๋ฅธ ์ ํ์ ํฌ์ธํธ(์: ํ ์ธ ํฌ์ธํธ)์ ๋ฌ๋ฆฌ ์์ ํฌ์ธํธ๋ ์ธ๊ธ ๊ณต์ ๋์์ด ์๋๋๋ค.
##ํ ์ธ vs. ์ถ๋ฐ์
ํ ์ธ ํฌ์ธํธ ์ ๋ฐ์ ํฌ์ธํธ ์ ๋ ๊ฐ์ง ์ ํ์ด ์์ต๋๋ค . ํ ์ธ ํฌ์ธํธ๋ ๋์ถ์ ๋ํด ์ ์ง๊ธ๋ ์ด์๋ฅผ ๋ํ๋ด๋ฉฐ ์ธ๊ธ ๊ณต์ ๊ฐ ๊ฐ๋ฅํฉ๋๋ค. ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ง๋ถํ๋ ํฌ์ธํธ ์์ ๋ฐ๋ผ ์ด์์จ์ด ๋ฎ์์ง๋๋ค. ์ง๋ถํ ํฌ์ธํธ๊ฐ ๋ง์์๋ก ์ด์์จ์ด ๋ฎ์์ง๋๋ค. ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ด์์จ์ ๋ฎ์ถ๊ณ ์ ํ๋ ์ ๋์ ๋ฐ๋ผ 0์์ 4ํฌ์ธํธ๊น์ง ์ง๋ถํ ์ ์์ต๋๋ค.
ํ ์ธ ํฌ์ธํธ๊ฐ ์ ๋ถ ์ด์๋ฅผ ๋ํ๋ด๋ ๋ฐ๋ฉด, ์์ ํฌ์ธํธ๋ ๋์ถ ์ฐ์ฅ์ ์ํด ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ์ง๋ถํด์ผ ํ๋ ๋น์ฉ์ ๋๋ค. ํฌ์ธํธ ๋น์ฉ์ ํด๋ก์ง ๋น์ฉ์ด ์๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ์ฌ์ฉ๋ ๊ฒฝ์ฐ ์ธ๊ธ ๊ณต์ ๊ฐ๋ฅํฉ๋๋ค. IRS์ ๋ฐ๋ฅด๋ฉด ์์๋ฃ๊ฐ ๊ฒ์ฌ ๋๋ ๊ณต์ฆ ์์๋ฃ์ ๊ฐ์ด ๊ฒฐ์ ๋ช ์ธ์์ ๋ํ๋๋ ํญ๋ชฉ์ ๋ํ ๊ฒ์ธ ๊ฒฝ์ฐ ํด๋น ๋น์ฉ์ ์ธ๊ธ ๊ณต์ ๋์์ด ์๋๋๋ค.
์์ ์ง์ ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๋ง๋ค ๋ค๋ฅด๋ฉฐ ๋จ์ผ ์์ ์ง์ ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋์ถ์ 1%๋ฅผ ๋ํ๋ ๋๋ค. ์๋ฅผ ๋ค์ด, ๊ฐ์ธ์ด $150,000๋ฅผ ๋น๋ฆฌ๊ณ ์ํ์ด ๊ฐ์ธ์๊ฒ 1.5๊ฐ์ ์์ ํฌ์ธํธ๋ฅผ ์ฒญ๊ตฌํ๋ ๊ฒฝ์ฐ $2,250(๋๋ $150,000์ 1.5%)๋ฅผ ์์ ํฌ์ธํธ๋ก ์ง๋ถํ๊ฒ ๋ฉ๋๋ค. ์ํ์์ ๋์ถ์ ์์ฑํ๊ธฐ ์ํด ๋ถ๊ณผํ๋ ์์๋ฃ๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก 1๊ฐ ์ง์ ๋๋ ๋์ถ ๊ธ์ก์ 1%์ ๋๋ค.
๊ฒฐ์ ๊ธ์ก์ ์ค์ด๊ธฐ ์ํ ํ ์ธ ํฌ์ธํธ ์์
์ฐจ์ฉ์ธ์ด ํ ์ธ ํฌ์ธํธ๋ฅผ ์ง๋ถํด์ผ ํ๋์ง ์ฌ๋ถ๋ ๋ง๊ฐ ์ ๋ณด์ฆ๊ธ์ผ๋ก ์ผ๋ง๋ฅผ ์์นํด์ผ ํ๋์ง, ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ง์ ๋จธ๋ฌด๋ ๊ธฐ๊ฐ๊ณผ ๊ฐ์ ์์ธ์ ๋ฐ๋ผ ๋ค๋ฆ ๋๋ค. ๊ธ๋ฆฌ๋ฅผ ๋ฎ์ถ๊ธฐ ์ํด ํ ์ธ ํฌ์ธํธ๋ฅผ ์ง๊ธํ๋ฉด ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ํ์ก์ด ๋ฎ์์ ธ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ฅ๊ธฐ๊ฐ ์ง์ ๋จธ๋ฌผ ๊ณํ์ด๋ผ๋ฉด ์ ๋ฆฌํ๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ๋ง์ ๊ฒฝ์ฐ์ ์ ๋ก ํฌ์ธํธ๋ฅผ ์ง๋ถํ๊ณ ๊ทธ ๋์ ๊ฐ์ ์ฉ ๊ฐ๊ตฌ ๋๋ ๊ธฐํ ํฌ์์ ์ฌ์ฉํ๋ ๊ฒ์ด ์ข์ต๋๋ค.
ํ ์ธ ํฌ์ธํธ๋ฅผ ์ง๋ถํ๋ ๊ฒ์ด ์ด์์จ์ ๋ฎ์ถ๋ ๋ฐฉ๋ฒ์ ์๋ก ๊ฐ์์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด(Lender X) ์ 30๋ ๊ณ ์ ๊ธ๋ฆฌ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ฅผ ์ฌ์ฉํ๋ ๊ฐ์์ ์๋ฅผ ์ดํด๋ณด๊ฒ ์ต๋๋ค. 30๋ FRM์ ๋น์จ์ 4.125%๋ผ๊ณ ๊ฐ์ ํฉ๋๋ค.
TTT
๊ฐ์ธ์ด ์ ์ฃผํ์ ๋ํด $300,000๋ฅผ ๋น๋ฆด ๊ฒฝ์ฐ ์ด์์จ์ 1.524 ํ ์ธ ํฌ์ธํธ(์ฆ, $4,572)๋ฅผ ์ง๋ถํ์ฌ 3.875%๋ก, ๋๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ 0.461 ํฌ์ธํธ($1,383)๋ฅผ ์ง๋ถํ์ฌ 4%๋ก ๋ฎ์ถ ์ ์์ต๋๋ค. ๋ ๋ง์ ํฌ์ธํธ๋ฅผ ์ง๋ถํ๋ฉด ์๋ณ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ง๋ถ์ก์ด ์ค์ด๋ค๊ณ ๋์ถ ์น์ธ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ๋์์ง๋๋ค.
์ง๋ถํ ๊ธ์ก์ ํ์ํ ์ ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ์กฐ์ฌํ๊ณ ๋ง๊ฐ ๋น์ฉ ์ ๋ํด ๋ฌธ์ํด์ผ ํฉ๋๋ค. ๋ถ๋ช ํ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ํ ์์๋ฃ, ๋ง๊ฐ ๋น์ฉ ๋ฐ ์์ ์ง์ ์ ์ต์ํํ๊ธฐ๋ฅผ ์ํฉ๋๋ค.
##ํ์ด๋ผ์ดํธ
๋ค๋ฅธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์๋ฃ์ ๋ฌ๋ฆฌ ์์์ ์ ์ธ๊ธ ๊ณต์ ๋์์ด ์๋๋๋ค.
1ํฌ์ธํธ๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง ๊ธ์ก์ 1%์ ํด๋นํฉ๋๋ค.
๊ฐ์์ ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ํ๊ฐ, ์ฒ๋ฆฌ, ์น์ธ์ ์ํด ์ง๋ถํ๋ ์์๋ฃ์ ๋๋ค.
๋ชจ๊ธฐ์ง์๋ ๋ ๊ฐ์ง ์ ํ์ ํฌ์ธํธ๊ฐ ์์ต๋๋ค: ํ ์ธ ๋ฐ ์์.
ํ ์ธ ํฌ์ธํธ๊ฐ ๋ง์์๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ด์์จ์ด ๋ฎ์์ง๋๋ค.
๋์ถ ๊ธฐ๊ด๋ง๋ค ์์ ์ง์ ์๊ฐ ๋ค๋ฅผ ์ ์์ผ๋ฏ๋ก ์กฐ์ฌํ๊ณ ์ง๋ฌธํ๋ ๋ฐ ๋น์ฉ์ ์ง๋ถํ ์ ์์ต๋๋ค.
##์์ฃผํ๋ ์ง๋ฌธ
์์ ์ง์ ์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ์ผ๋ง์ ๋๊น?
์ฃผ๊ฑฐ์ฉ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์์์ ์ 0.50%์์ 1.50% ์ฌ์ด์ด๋ฉฐ 1.00%๋ ์ ๊ณ ํ๊ท ์ ๋๋ค.
์ค๋ฆฌ์ง ํฌ์ธํธ ์ง๋ถ์ ํผํ๋ ค๋ฉด ์ด๋ป๊ฒ ํด์ผ ํฉ๋๊น?
๋ชจ๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ์์ ์ง์ ์ ์ฒญ๊ตฌํ๋ ๊ฒ์ ์๋๋ฏ๋ก ์ด๊ฒ์ด ์ฐ๋ ค๋๋ ๊ฒฝ์ฐ ์ฃผ๋ณ์ ๋๋ฌ๋ณด์ญ์์ค. ๊ฑฐ๋๋ฅผ ์ฑ์ฌ์ํค๊ธฐ ์ํด ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๊ณผ ๋ ๋ฎ์ ํฌ์ธํธ๋ฅผ ํ์ํ๊ฑฐ๋ ๊ฑฐ๋์ ๊ด๋ จ๋ ํ๋งค์ ๋๋ ์ค๊ฐ์ธ์๊ฒ ๋์ ์ง๋ถํ๋๋ก ์์ฒญํ ์ ์์ต๋๋ค.
์ค๋ฆฌ์ง ํฌ์ธํธ๋ ํ ์ธ ํฌ์ธํธ์ ์ด๋ป๊ฒ ๋ค๋ฅธ๊ฐ์?
ํ ์ธ ํฌ์ธํธ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ด์์จ์ "๊ตฌ๋งค"ํ์ฌ ์ ์ง๋ถ์ก์ ๋ฎ์ถ๋ ์ ๋ถ ์ง๋ถ์ ๋๋ค. ๋์ ๋์ถ์ ๋ํ ๊ฐ์ ๋น๋ฅผ ์ถฉ๋นํ๊ธฐ ์ํด ์์ ์ง์ ์ด ์ฌ์ฉ๋ฉ๋๋ค. ๊ฐ์ ๋ฐ ํ ์ธ ํฌ์ธํธ ์์๋ฃ๋ ๋ชจ๋ ๋ง๊ฐ ์ ์ง๋ถ๋ฉ๋๋ค. ํ ์ธ ํฌ์ธํธ๋ ์ธ๊ธ ๊ณต์ ๊ฐ ๊ฐ๋ฅํ์ง๋ง ์์ ํฌ์ธํธ๋ ๊ทธ๋ ์ง ์์ต๋๋ค.