Real Estate Investment Trust (REIT)

Was sind REITs und wie funktionieren sie?

Real Estate Investment Trusts (kurz REITs) sind Unternehmen, die in Immobilien und/oder Immobilienfinanzierungen investieren und mindestens 90 % ihrer Gewinne als Dividende an die Aktionäre ausschütten. Viele werden an großen Börsen öffentlich gehandelt und können wie traditionelle Aktien schnell und einfach gekauft und verkauft werden.

Einige REITs verdienen Geld durch die Vermietung von Immobilien (z. B. Wohnungen, Büros, Mobilfunkmasten, Einzelhandelsflächen, Lagerhäuser usw.), die sie besitzen, während andere dies tun, indem sie Immobilienkäufern gegen Zinszahlungen Hypotheken zur Verfügung stellen. Bestimmte REITs nutzen beide Arten von Einkommensströmen.

Aufgrund ihrer hohen und beständigen Dividenden sind REITs ein beliebtes Anlagevehikel für Anleger, die das passive Einkommen wünschen, das mit dem Besitz von Immobilien einhergeht, aber nicht die Zeit oder das Geld haben, eine eigene Immobilie zu kaufen, zu unterhalten und zu vermieten. Sie sind auch in Zeiten überdurchschnittlicher Inflation beliebt,. da neben Konsumgütern auch Mieten und Immobilien tendenziell im Preis steigen, was manchmal zu mehr Geld für REIT-Aktionäre führt, wenn traditionelle Aktien möglicherweise ins Stocken geraten.

Einer der Hauptvorteile der Qualifikation als REIT als Unternehmen ist die Befreiung von der Körperschaftssteuer auf alle Erträge, die als Dividenden an die Anteilseigner ausgezahlt werden. Aus diesem Grund setzen viele ihr steuerbares Einkommen zu 100 Prozent als Dividende ein, um die Unternehmensbesteuerung ganz zu umgehen.

Da die meisten (wenn nicht alle) Gewinne eines REITs als Dividenden ausgeschüttet werden, bleibt normalerweise wenig Geld für Investitionen in Wachstum übrig, sodass der Aktienkurs tendenziell weniger Potenzial hat, dramatisch zu steigen (d. h. sie sind normalerweise nicht so volatil wie traditionelle Aktien). ). Aus diesem Grund sind REITs bei festverzinslichen Anlegern (die nach regelmäßigen Dividendenzahlungen suchen) viel beliebter als bei Wachstumsinvestoren (die eine erhebliche Wertsteigerung ihrer Kapitalanlage im Laufe der Zeit anstreben).

Was macht ein Unternehmen zu einem REIT?

Nicht alle Immobilienunternehmen sind REITs. Um sich als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen seine Immobilien und/oder Hypotheken als ertragsgenerierende Investitionen nutzen. Ein Unternehmen, das beispielsweise Wohnsiedlungen baut und dann verkauft, würde nicht als REIT gelten.

Um sich als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen mindestens 90 % seines steuerpflichtigen Einkommens als Dividende ausschütten. Auch REITs müssen . . .

• „von einem Vorstand oder Treuhänder verwaltet werden,

• mindestens 75 Prozent seines Bruttoeinkommens aus immobilienbezogenen Quellen beziehen, einschließlich Mieten aus Immobilien und Zinsen auf Hypotheken zur Finanzierung von Immobilien,

• mindestens 75 Prozent seines Gesamtvermögens in Immobilienvermögen und liquide Mittel investieren,

• nach seinem ersten Jahr als REIT mindestens 100 Anteilseigner haben“,

• und mehr.

Eine vollständige Liste der Anforderungen, die ein Unternehmen erfüllen muss, um sich zu qualifizieren, finden Sie im Investor Bulletin der SEC über REITs.

Die 3 Arten von REITs

Es gibt drei Haupttypen von REITs – Aktien, Hypotheken und Hybride. Alle drei trichtern den Anlegern Gewinne über Dividenden zu, aber sie unterscheiden sich darin, woher ihre Einnahmen stammen.

Eigenkapital

Aktien-REITs erzielen Erträge, indem sie sogenannte „einkommensschaffende Immobilien“ betreiben. Im Wesentlichen bedeutet dies, Immobilien zu kaufen und zu besitzen und sie dann gegen Mietzahlungen an Einzelpersonen oder Unternehmen zu vermieten.

Die meisten Aktien-REITs sind auf eine bestimmte Art von Immobilien spezialisiert (wie Apartmentkomplexe oder Lagereinrichtungen), aber einige betreiben und vermieten viele verschiedene Arten von Immobilien. Die Miet- oder Leasingzahlungen, die ein Aktien-REIT einnimmt, werden zunächst zur Deckung der Kosten verwendet, und dann werden mindestens 90 % des verbleibenden Betrags als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet.

Hypothek

Hypotheken-REITs unterscheiden sich von Aktien-REITs dadurch, dass sie keine Immobilien besitzen und vermieten. Stattdessen bieten sie potenziellen Immobilienbesitzern Hypotheken oder andere Immobiliendarlehen an und kassieren Zinszahlungen. Alternativ könnte ein Hypotheken-REIT Hypotheken nicht direkt anbieten, sondern stattdessen indirekt in die Immobilienfinanzierung investieren, indem er hypothekenbesicherte Wertpapiere kauft.

Diese REITs verwenden tendenziell mehr Fremdkapital (Leverage) und Derivathedging zur Finanzierung ihrer Anlagen als Aktien-REITs. Aus diesem Grund können sie riskantere Anlagen sein als Aktien-REITs. Anleger sollten sicherstellen, dass sie das Finanzierungsmodell eines Hypotheken-REIT vollständig verstehen, bevor sie sich für eine Investition entscheiden.

###Hybrid

Hybrid-REITs werden so genannt, weil sie beide der oben beschriebenen Strategien verwenden. Sie kaufen, unterhalten und vermieten physische Immobilien und stellen Immobilienkäufern auch Hypotheken oder andere Immobiliendarlehen zur Verfügung.

Was sind die Vorteile einer Investition in einen REIT?

• Dividenden: Die regelmäßigen Dividendenzahlungen von REITs machen sie bei Anlegern beliebt, die nach zusätzlichen Einnahmequellen suchen. Da sie per Definition mindestens 90 % ihrer Gewinne als Dividenden ausschütten müssen, weisen REITs im Vergleich zu traditionellen Aktien tendenziell relativ hohe Dividendenrenditen auf.

• Diversifizierung: REITs sind eine einzigartige Anlageklasse, da sie ein einfaches Engagement im Immobilienmarkt bieten. Aus diesem Grund ist die Investition in sie – zusätzlich zu Aktien, Anleihen, Rohstoffen und anderen Anlageklassen – eine großartige Möglichkeit, ein Portfolio zu diversifizieren, um es in Vorbereitung auf Zeiten der Volatilität und Inflation zu stärken.

• Liquidität: Immobilien sind traditionell keine sehr liquide Anlageklasse. Der Kauf und Verkauf von Immobilien braucht Zeit, und jeder Pool potenzieller Käufer ist normalerweise durch Standort und Budget begrenzt. Handelbare REITs können jedoch sehr schnell an den großen nationalen Börsen in Form von Aktien gekauft und verkauft werden, sodass sie für Anleger geeignet sind, die Wert auf Portfolioliquidität legen.

• Inflationsschutz: Da Immobilien (und Mieten) in Zeiten hoher Inflation neben Konsumgütern tendenziell im Preis steigen, sind REITs oft stabiler als traditionelle Aktienwerte, wenn Inflationsängste im Überfluss vorhanden sind. Ihre beständigen passiven Einkommenszahlungen sind auch in Zeiten von Vorteil, in denen andere Unternehmen die Dividendenzahlungen möglicherweise senken.

Was sind die Nachteile einer Investition in einen REIT?

• Immobilienkosten: Immobilienkosten – insbesondere Grundsteuern – sind nicht billig, und je mehr ein REIT zahlen muss, um diese Kosten zu decken, desto weniger Gewinn bleibt ihm übrig, um ihn als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Aus diesem Grund ist es eine gute Idee, die Gewinn- und Verlustrechnung einer Immobiliengesellschaft zu überprüfen, bevor Sie investieren.

• Zinsrisiko: REITs werden für ihre passiven Einkommenszahlungen geschätzt. Wenn also die Zinsen steigen und Staatsanleihen für festverzinsliche Anleger attraktiver werden, kann Geld aus dem REIT-Markt abfließen und die Aktienkurse fallen.

• Schwaches Wachstum: Da REITs mindestens 90 % ihres Einkommens für die Zahlung von Dividenden ausgeben, wachsen sie normalerweise nicht sehr schnell, was häufig zu einem nicht sehr schnellen Aktienkurs führt. Aus diesem Grund sind sie bei Wachstumsinvestoren nicht sehr beliebt.

• Dividendensteuern: Im Gegensatz zu qualifizierten Dividenden, die normalerweise zu vorteilhaften Kapitalertragssätzen besteuert werden, gelten REIT-Dividenden normalerweise als normales Einkommen und werden entsprechend der Steuerklasse des jeweiligen Anlegers als solches besteuert. Das bedeutet, dass Anleger auf REIT-Dividendenerträge in der Regel mehr Steuern zahlen müssen als Dividendenerträge aus traditionellen Aktien.

So investieren Sie in REITs

Anleger können Aktien von gehandelten REITs genauso kaufen wie Aktien – an einer großen Börse über einen Broker oder eine Brokerage-App wie E-Trade oder Robinhood. Da sich verschiedene REITs auf unterschiedliche Immobilientypen (z. B. Gewerbe, Wohnen, Lager, Büro usw.) konzentrieren, können Anleger mehrere Unternehmen auswählen, in die sie investieren möchten, oder einen börsengehandelten REIT-Fonds (ETF) finden,. um sofort in vielen verschiedenen REITs zu investieren. Überprüfen Sie unbedingt die Kostenquoten,. wenn Sie ETFs in Betracht ziehen, da hohe Gebühren potenzielle Gewinne schmälern können.

5 beliebte REIT-ETFs zum Ausprobieren

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Die Kostenquoten sind Stand April 2022.

Was ist eine gute Dividendenrendite für einen REIT?

Da sich die Dividendenrendite mit dem Aktienkurs ändert, kann sich die Rendite eines REITs erheblich ändern, selbst wenn er weiterhin stabile Dividenden zahlt. Denken Sie daran : Die Dividendenrendite ist das Verhältnis der Dividenden, die ein Unternehmen zahlt, zu seinem aktuellen Aktienkurs, sodass ein Rückgang des Aktienkurses die Dividendenrendite in die Höhe treibt.

Allerdings liegen die REIT-Renditen im Durchschnitt bei etwa 3 bis 5 Prozent, obwohl auch höhere und niedrigere Renditen üblich sind.

Gehandelte vs. nicht gehandelte REITs: Was sind die Unterschiede?

Gehandelte REITs werden wie normale Aktien an nationalen Börsen gehandelt. Daher sind sie liquide und transparent und eine gute Option für normale Anleger. Nicht gehandelte REITs hingegen erheben Gebühren, haben weniger Liquidität und keine sofort verfügbaren Aktienkurse. Sie können auch eine ziemlich hohe Anfangsinvestition erfordern. Für die meisten Privatanleger sind nicht gehandelte REITs keine gute Anlageoption.

Sind REITs gute Inflationsabsicherungen?

Während keine Anlage – außer vielleicht eine I-Anleihe – absolut sicher vor Inflation ist, gelten REITs normalerweise als guter Inflationsschutz, da Miet- und Immobilienpreise in Inflationszeiten tendenziell steigen (was sowohl die Gewinne als auch den Aktienkurs steigern kann) und beständige Dividenden bieten eine verlässliche Einnahmequelle.

Höhepunkte

• Die meisten REITs werden wie Aktien öffentlich gehandelt, was sie sehr liquide macht (im Gegensatz zu physischen Immobilienanlagen).

• REITs generieren einen stetigen Einkommensstrom für Anleger, bieten jedoch wenig Kapitalzuwachs.

• Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das ertragsgenerierende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert.

• REITs investieren in die meisten Immobilienarten, darunter Mehrfamilienhäuser, Mobilfunkmasten, Rechenzentren, Hotels, medizinische Einrichtungen, Büros, Einzelhandelszentren und Lagerhäuser.

FAQ

Wofür steht REIT?

REIT steht für „Real Estate Investment Trust“. Ein REIT ist als Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft, Treuhandgesellschaft oder Vereinigung organisiert, die direkt in Immobilien investiert, indem sie Immobilien kauft oder Hypotheken aufkauft. REITs geben Aktien aus, die an der Börse gehandelt werden und wie gewöhnliche Aktien gekauft und verkauft werden. Um als REIT zu gelten, muss das Unternehmen mindestens 75 % seines Vermögens in Immobilien investieren und mindestens 75 % seiner Einnahmen aus immobilienbezogenen Aktivitäten erzielen.

Müssen REITs Dividenden zahlen?

Laut Gesetz und IRS-Verordnung müssen REITs 90 % oder mehr ihres steuerpflichtigen Gewinns (in Form von Dividenden an die Aktionäre auszahlen. Infolgedessen sind REIT-Gesellschaften häufig von den meisten Körperschaftssteuern befreit. Aktionäre von REITs, die Dividenden erhalten, werden besteuert als wären es gewöhnliche Dividenden.

Was ist ein Büroklammer-REIT?

Ein „Büroklammer-REIT“ erhöht die Steuervorteile, die einem REIT gewährt werden, und ermöglicht ihm gleichzeitig, Immobilien zu betreiben, die solche Trusts normalerweise nicht betreiben können. Es wird so genannt, weil es sich um zwei verschiedene Einheiten handelt, die durch eine Vereinbarung „zusammengesteckt“ werden, bei der eine Einheit die Immobilien besitzt und die andere sie verwaltet. Der Büroklammer-REIT erfordert eine strengere behördliche Aufsicht, da es zu Interessenkonflikten kommen kann und diese Form von REIT daher ungewöhnlich ist. Er ist ähnlich, aber flexibler in der Struktur wie ein „Stapled REIT“.