Deal zwischen Betriebsgesellschaft und Immobiliengesellschaft (Opco/Propco)
Was ist ein Deal mit einer Betriebsgesellschaft/einer Immobiliengesellschaft (Opco/Propco)?
Ein Geschäft mit einer Betriebsgesellschaft/Immobiliengesellschaft (Opco/Propco) ist eine Geschäftsvereinbarung, bei der eine Tochtergesellschaft (d. h. die Immobiliengesellschaft oder „ Propco “) anstelle der Hauptgesellschaft (der Betriebsgesellschaft bzw " Opco ")
Opco/Propco-Deals ermöglichen es, dass alle Finanzierungs- und Bonitätsfragen für beide Unternehmen getrennt bleiben. Diese Geschäftsstruktur ist bei Immobiliengeschäften und bei der Strukturierung von Real Estate Investment Trusts (REITs) üblich.
Deals von Betreibergesellschaften/Immobiliengesellschaften verstehen (Opco/Propco)
Muttergesellschaften können Konglomerate oder Holdinggesellschaften sein. Ein Konglomerat wie General Electric besitzt zusätzlich zu seinem Kerngeschäft Unternehmen mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen. Im Gegensatz dazu wird eine Holdinggesellschaft mit dem spezifischen Zweck gegründet, eine Gruppe von Tochterunternehmen zu halten, und übt keinen Geschäftsbetrieb aus. Holdinggesellschaften werden in der Regel gegründet, um Steuervorteile zu realisieren.
Master Limited Partnerships oder MLPs verwenden ebenfalls eine ähnliche Mutter-/Tochterstruktur. Die meisten MLPs werden öffentlich gehandelt. Aus steuerlichen Gründen können Anleger wählen, wie sie die von der Gesellschaft erwirtschafteten Erträge erhalten möchten.
Eine MLP hat eine Pass-Through-Steuerstruktur, was bedeutet, dass alle Gewinne und Verluste an die Kommanditisten weitergegeben werden. Die MLP selbst ist mit ihren Einnahmen nicht körperschaftsteuerpflichtig und vermeidet damit die Doppelbesteuerung der meisten Kapitalgesellschaften. Die meisten MLPs sind in der Energiebranche tätig. Tochtergesellschaften besitzen Aktien (offizielle Einheiten) der Muttergesellschaft MLP und schütten die passiven Einkünfte durch die Gesellschaft als regelmäßige Dividende aus.
Kritik an einem Deal zwischen Betriebsgesellschaft und Immobiliengesellschaft (Opco/Propco)
Opco-Propco-Vereinbarungen ermöglichen es der Betreibergesellschaft, Immobilien von der Immobiliengesellschaft zu mieten oder zu leasen. In der Praxis sieht dies wie ein Sale and Leaseback aus. Das Unternehmen gibt das Eigentum jedoch niemals wirklich auf, da Propco und Opco Teil derselben Unternehmensgruppe sind.
Während dies wie das Äquivalent von Unternehmen klingen mag, Ihren Kuchen zu haben und ihn zu essen, kann es mehrere Nachteile geben, eine Requisite zu erstellen. Wenn ein Unternehmen an mehreren Standorten und nicht an einem Hauptstandort arbeitet, bringt eine Propco-Vereinbarung das Unternehmen in eine Situation, in der das Schließen eines Standorts schwieriger wird.
In einer traditionellen Geschäftsstruktur könnte sich ein Unternehmen beispielsweise dafür entscheiden, einen Standort oder ein Büro mit schlechter Leistung zu schließen und die Immobilie wahrscheinlich zu verkaufen. Im Gegensatz dazu besitzt der Propco in einer Propco-Vereinbarung das Eigentum und kann sich nicht dafür entscheiden, es abzustoßen, wenn der Markt nicht genug zurückgibt, um die Schulden zu decken.
Infolgedessen muss das Opco möglicherweise Miete für eine Immobilie zahlen, auch wenn es diese nicht nutzt, da das Propco von diesen Einnahmen abhängt, um die aus den Immobilien finanzierten Schulden zu bedienen.
Beispiel für einen Deal zwischen einer Betriebsgesellschaft und einer Immobiliengesellschaft (Opco/Propco)
In Großbritannien sind Opco/Propco-Deals eine sehr beliebte Methode, bei der eine Muttergesellschaft einen REIT gründen kann. Ein REIT besitzt, betreibt und/oder finanziert Immobilien, die Erträge generieren. Die meisten REITs sind auf einen bestimmten Sektor spezialisiert, wie z. B. Büro-REITs oder Gesundheits-REITs. Generell werden REITs vereinnahmte Mietzahlungen in Form von Dividenden an die Anleger weitergeben.
Die Gründung eines REITs über einen Opco/Propco-Deal kann erfolgen, indem zunächst ertragsgenerierende Vermögenswerte von der Betriebsgesellschaft an eine Tochtergesellschaft verkauft werden. Anschließend vermietet die Tochtergesellschaft die Immobilie an die Betreibergesellschaft zurück. Anschließend kann die Betreibergesellschaft die Tochtergesellschaft als REIT ausgliedern. Dies hat den Vorteil, dass das Unternehmen eine Doppelbesteuerung seiner Einkommensausschüttungen vermeiden kann.
Höhepunkte
Opco/Propco-Geschäftsvereinbarungen führen dazu, dass eine Tochtergesellschaft oder Immobiliengesellschaft (die Propco) alle Vermögenswerte und Immobilien hält oder besitzt, die die Hauptbetriebsgesellschaft (die Opco) zur Erzielung von Einnahmen verwendet.
Neben der Darlehensunabhängigkeit können diese Arten von Geschäften steuerliche Vorteile für die Muttergesellschaft haben.
Opco/Propco-Deals können der Muttergesellschaft zugute kommen, da die Finanzierungs- und Kreditbedingungen unabhängig von der Betreibergesellschaft sind.
Auch wenn einige diese Art von Geschäften als Steuerschlupflöcher betrachten, sind sie völlig legal und gelten allgemein als Kennzeichen eines intelligenten Geschäfts.
