Untermietvertrag

Was ist ein Untermietvertrag?

Ein Untermietvertrag ist die Weitervermietung einer Immobilie durch einen bestehenden Mieter an einen neuen Dritten für einen Teil des bestehenden Mietvertrags des Mieters. Der Untermietvertrag kann auch als Untermiete bezeichnet werden.

Die Untervermietung kann gemäß den Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags zulässig sein oder nicht und kann zusätzlichen Beschränkungen durch die Rechtsprechung unterliegen. Auch wenn eine Untervermietung zulässig ist, haftet der ursprüngliche Mieter weiterhin für die im Mietvertrag genannten Verpflichtungen, wie z. B. die monatliche Zahlung der Miete.

So funktioniert ein Untermietvertrag

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Immobilieneigentümer und einem Mieter, der die Rechte des Eigentümers auf den ausschließlichen Besitz und die ausschließliche Nutzung der Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum auf den Mieter überträgt. Im Mietvertrag sind die Laufzeit des Vertrages und die Höhe der Miete des Mieters festgelegt. Rechtlich gesehen gilt das Eigentumsrecht des Mieters an der Immobilie als Miete. Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter einen Teil seines rechtmäßigen Mietverhältnisses als Nachmieter auf einen Dritten überträgt.

Eine Untervermietung kann begründet werden, es sei denn, der ursprüngliche Mietvertrag verbietet dies. In den meisten Fällen muss jedoch der Eigentümer benachrichtigt werden und jede Untervermietung durch den Mieter genehmigen. Die Kontrolle über den Untervermietungsprozess könnte in den ursprünglichen Mietvertrag aufgenommen werden, sodass der Eigentümer eine gewisse Kontrolle darüber hat, wer sein Eigentum nutzt und/oder bewohnt.

Ein Mieter, der eine Immobilie untervermietet, muss verstehen, dass die Untervermietung ihn nicht von seinen Verpflichtungen aus dem ursprünglich vertraglich vereinbarten Mietvertrag entbindet. Der Mieter haftet für die Zahlung der Miete und für Reparaturen oder Schäden an der Immobilie. Das heißt, wenn ein neuer Untermieter drei Monate lang keine Miete zahlt, haftet der ursprüngliche Mieter, der die Wohnung untervermietet hat, gegenüber dem Vermieter für die überfällige Miete und etwaige Mahngebühren. Der Untermieter wiederum haftet gegenüber dem Erstmieter für die nicht gezahlte Miete.

Untervermietung und staatliche Gesetze

Die Gesetze vieler Staaten und Kommunen wirken sich auf das Recht eines Mieters auf Untervermietung aus. Diese Gesetze können einer Person unter bestimmten Bedingungen die Untervermietung erlauben, selbst wenn ihr Vertrag mit dem Vermieter dies verbietet. Beispielsweise hat in New York City ein Mieter, der in einem Gebäude mit vier oder mehr Einheiten lebt, das Recht auf Untervermietung, solange der Vermieter zustimmt – oder wenn er die Untervermietung aus unangemessenen Gründen verweigert, jede Mietvertragsbestimmung, die das Recht eines Mieters einschränkt Untervermietung ist aus Gründen der öffentlichen Ordnung nichtig.

In San Francisco kann ein Mieter einen Mitbewohner durch einen anderen ersetzen, selbst wenn dies durch einen schriftlichen Mietvertrag verboten ist, solange der Ersatz die Standards des Vermieters für die Bewerbungsprüfung erfüllt. Beispielsweise kann ein Vermieter von einem Mieter eine bestimmte Bonität verlangen. Untervermietungen können sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien gelten.

Bei der Untervermietung steht standardmäßig nur der Name des ursprünglichen Mieters auf dem Mietvertrag – auch wenn der Untermieter direkt an den Vermieter zahlt.

Beispiel für einen Untermietvertrag

Da ein Mietvertrag in der Regel eine vordefinierte Laufzeit hat, können Situationen eintreten, die es dem ursprünglichen Mieter erschweren oder unmöglich machen, die Mietdauer zu Ende zu führen. Wenn beispielsweise ein Mieter eine Wohnung in Chicago mit einem 12-Monats-Mietvertrag mietet und im vierten Monat ein Stellenangebot in Boston erhält, kann der Mieter entscheiden, die Wohnung für die verbleibenden acht Monate an einen anderen Mieter unterzuvermieten. Die Untervermietung bedeutet, dass der ursprüngliche Mieter den Job annehmen und umziehen kann und keine teuren Gebühren zahlen muss, um aus dem Mietvertrag auszusteigen oder Miete für zwei Wohnungen zu zahlen.

Auch der Vermieter profitiert, denn er erhält alle 12 Mietzahlungen und erspart sich Aufwand und Aufwand für die Suche nach einem Ersatzmieter. Die Untervermietung bedeutet auch, dass der ursprüngliche Mieter ein Interesse an der Wohnung behält. Wenn sich der ursprüngliche Mieter also entscheidet, nach Chicago zurückzukehren, kann er möglicherweise seinen Mietvertrag für seine alte Wohnung verlängern.

Höhepunkte

• Der Eigentümer der Immobilie muss in der Regel jede vom Erstmieter angebotene Untervermietungsvereinbarung genehmigen, vorbehaltlich der örtlichen Gesetze und Vorschriften.

• Wenn sich ein Mieter für eine Untermiete entscheidet, bleibt er für die Mietzahlungen und andere vertragliche Verpflichtungen verantwortlich.

• Untermiete ist die rechtsgültige Übertragung des Mietverhältnisses von einem bestehenden Mieter auf einen Dritten für einen bestimmten Zeitraum.