Fremleje
Hvad er en fremleje?
En fremleje er en eksisterende lejers genudleje af ejendom til en ny tredjepart for en del af lejerens eksisterende lejekontrakt. Fremlejeaftalen kan også kaldes fremleje.
Fremleje er muligvis eller ikke tilladt i vilkårene i den oprindelige lejekontrakt og kan være underlagt yderligere begrænsninger af jurisdiktion. Selvom fremleje er tilladt, hæfter den oprindelige lejer stadig for de forpligtelser, der fremgår af lejeaftalen, såsom betaling af husleje hver måned.
Sådan fungerer en fremleje
En lejekontrakt er en kontrakt mellem en ejendomsejer og en lejer, der overdrager ejerens rettigheder til den eksklusive besiddelse og brug af den faste ejendom til lejeren i en aftalt periode. I lejekontrakten fremgår det, hvor lang tid kontrakten skal løbe, og størrelsen af lejerens leje. I juridisk henseende anses lejers juridiske ret til at besidde ejendommen som lejemål. Fremleje sker, når lejer overdrager en del af deres lovlige lejemål til tredjemand som ny lejer.
Fremleje kan etableres, medmindre det oprindelige lejemål forbyder det. I de fleste tilfælde skal ejeren dog underrettes og godkende enhver fremlejeordning, som lejer har oprettet. Kontrol over fremlejeprocessen kunne skrives ind i den oprindelige lejekontrakt, så ejeren har en vis kontrol over, hvem der bruger og/eller beboer deres ejendom.
En lejer, der fremlejer ejendom, skal forstå, at fremleje ikke fritager dem fra deres forpligtelser på den oprindelige lejekontrakt. Lejer er ansvarlig for at betale husleje og for reparationer eller skader på ejendommen. Det betyder, at hvis en ny fremlejer ikke betaler husleje i tre måneder, hæfter den oprindelige lejer, der fremlejede ejendommen, over for udlejer for det forfaldne lejebeløb og eventuelle forsinket gebyrer. Til gengæld hæfter fremlejeren over for den oprindelige lejer for den ubetalte leje.
Fremleje og statslige love
Lovene i mange stater og lokale kommuner påvirker en lejers ret til at fremleje. Disse love kan tillade en person at fremleje under visse betingelser, selvom deres kontrakt med udlejeren forbyder det. For eksempel, i New York City har en lejer, der bor i en bygning med fire eller flere enheder, ret til at fremleje, så længe udlejeren giver sit samtykke – eller hvis de nægter fremlejen på urimelige grunde, Enhver lejekontrakt, der begrænser en lejers ret at fremleje er ugyldig som et spørgsmål om offentlig orden.
I San Francisco kan en lejer erstatte en værelseskammerat med en anden, selv når det er forbudt ved en skriftlig lejekontrakt, så længe udskiftningen opfylder udlejers standarder for ansøgningsscreening. For eksempel kan en udlejer kræve en vis kreditvurdering, når det drejer sig om en lejer. Fremleje kan gælde både bolig- og erhvervsejendomme.
Ved fremleje er det standard, at kun den oprindelige lejers navn står på lejekontrakten – også selvom fremlejetager betaler udlejer direkte.
Eksempel på en fremleje
Fordi et lejemål generelt er for en foruddefineret løbetid, kan der opstå situationer, der gør det vanskeligt eller umuligt for den oprindelige lejer at gennemføre lejeperioden. For eksempel, hvis en lejer lejer en lejlighed i Chicago med en 12-måneders lejekontrakt, og i løbet af fjerde måned modtager denne lejer et jobtilbud i Boston, kan lejeren beslutte at fremleje lejligheden til en anden lejer i de resterende otte måneder. Fremlejekontrakten betyder, at den oprindelige lejer kan takke ja til jobbet og flytte og ikke skal betale dyre gebyrer for at komme ud af lejemålet eller betale husleje af to lejligheder.
Udlejeren drager også fordel af det, fordi de modtager alle 12 huslejebetalinger og spares for udgifter og kræfter med at finde en erstatningslejer. Fremlejeordningen betyder også, at den oprindelige lejer bevarer en interesse i lejligheden. Så hvis den oprindelige lejer beslutter sig for at flytte tilbage til Chicago, kan de muligvis forny deres lejekontrakt på deres gamle lejlighed.
Højdepunkter
Ejeren af ejendommen skal typisk godkende enhver fremlejeordning, der tilbydes af den første lejer, underlagt lokale love og regler.
Hvis en lejer beslutter sig for at fremleje, forbliver de ansvarlige for lejebetalinger og andre kontraktlige forpligtelser.
Et fremleje er den juridiske overdragelse af lejemålet fra en eksisterende lejer til en tredjepart i en nærmere angivet periode.
