Poddzierżawić
Co to jest podnajem?
Podnajem to ponowne wynajęcie nieruchomości przez dotychczasowego najemcę nowej stronie trzeciej na część istniejącej umowy najmu przez najemcę. Umowa podnajmu może być również nazywana podnajem.
Podnajem może, ale nie musi być dozwolony w warunkach pierwotnej umowy najmu i może podlegać dodatkowym ograniczeniom wynikającym z jurysdykcji. Nawet jeśli dozwolona jest podnajem, pierwotny najemca nadal odpowiada za zobowiązania określone w umowie najmu, takie jak płacenie czynszu co miesiąc.
Jak działa podnajem
Najem to umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą, która przenosi na najemcę prawa właściciela do wyłącznego posiadania i użytkowania nieruchomości na uzgodniony okres. Umowa najmu określa czas trwania umowy oraz wysokość czynszu najemcy. Z prawnego punktu widzenia prawo najemcy do posiadania nieruchomości uważa się za najem. Podnajem ma miejsce, gdy najemca przenosi część swojego prawnego najmu na osobę trzecią jako nowego najemcę.
Podnajem może być ustanowiony, chyba że pierwotna umowa najmu tego zabrania. Jednak w większości przypadków właściciel musi zostać powiadomiony i musi zatwierdzić wszelkie ustalenia podnajmu utworzone przez najemcę. Kontrola nad procesem podnajmu może być zapisana w pierwotnej umowie najmu, aby właściciel miał pewną kontrolę nad tym, kto używa i/lub zajmuje ich nieruchomość.
Najemca, który podnajmuje nieruchomość, musi zrozumieć, że podnajem nie zwalnia go z zobowiązań wynikających z pierwotnej umowy najmu. Najemca jest odpowiedzialny za opłacenie czynszu oraz za naprawy lub uszkodzenia nieruchomości. Oznacza to, że jeśli nowy podnajemca nie płaci czynszu przez trzy miesiące, pierwotny najemca, który oddał nieruchomość w podnajem, ponosi odpowiedzialność wobec wynajmującego za zaległą kwotę czynszu i wszelkie opłaty za zwłokę. Z kolei podnajemca odpowiada przed pierwotnym najemcą za niezapłacony czynsz.
Podnajem i prawo stanowe
Prawo wielu stanów i gmin wpływa na prawo najemcy do podnajmu. Przepisy te mogą zezwolić osobie na podnajem pod pewnymi warunkami, nawet jeśli umowa z wynajmującym tego zabrania. Na przykład w Nowym Jorku najemca mieszkający w budynku z czterema lub więcej lokalami ma prawo do podnajmu, o ile właściciel wyrazi na to zgodę – lub jeśli odmówi podnajmu z nieuzasadnionych powodów, Wszelkie postanowienia dotyczące najmu ograniczające prawa najemcy podnajem jest nieważny ze względu na porządek publiczny.
W San Francisco najemca może zastąpić współlokatora innym, nawet jeśli jest to zabronione na mocy pisemnej umowy najmu, o ile zastąpienie spełnia standardy kontroli aplikacji właściciela. Na przykład właściciel może zażądać określonej oceny kredytowej w przypadku najemcy. Podnajem może dotyczyć zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych.
W przypadku podnajmu standardem jest, że na umowie najmu znajduje się tylko nazwisko pierwotnego najemcy — nawet jeśli podnajemca płaci bezpośrednio wynajmującemu.
Przykład podnajmu
Ponieważ umowa najmu jest zazwyczaj zawarta na z góry określony okres, mogą zaistnieć sytuacje, które utrudniają lub uniemożliwiają pierwotnemu najemcy dotrzymanie okresu najmu. Na przykład, jeśli najemca wynajmuje mieszkanie w Chicago z 12-miesięcznym okresem najmu i w ciągu czwartego miesiąca ten najemca otrzyma ofertę pracy w Bostonie, najemca może podjąć decyzję o podnajęciu mieszkania innemu najemcy na pozostałe osiem miesięcy. Podnajem oznacza, że pierwotny najemca może przyjąć pracę i przeprowadzić się i nie musi płacić drogich opłat, aby wyjść z umowy najmu ani płacić czynszu za dwa mieszkania.
Właściciel również odnosi korzyści, ponieważ otrzymuje wszystkie 12 opłat czynszowych i oszczędza na kosztach i wysiłku znalezienia zastępczego najemcy. Umowa podnajmu oznacza również, że pierwotny najemca zachowuje zainteresowanie mieszkaniem. Tak więc, jeśli pierwotny najemca zdecyduje się na powrót do Chicago, może być w stanie odnowić umowę najmu swojego starego mieszkania.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Właściciel nieruchomości musi zazwyczaj zatwierdzić wszelkie umowy podnajmu oferowane przez pierwszego najemcę, z zastrzeżeniem lokalnych przepisów i regulacji.
Jeśli najemca zdecyduje się na podnajem, pozostaje odpowiedzialny za czynsz i inne zobowiązania umowne.
Podnajem to prawne przeniesienie najmu z dotychczasowego najemcy na osobę trzecią na czas określony.
