Jälleenvuokraus
Mikä on alivuokrasopimus?
Alivuokrasopimus on nykyisen vuokralaisen uudelleenvuokraamista kiinteistön uudelle kolmannelle osapuolelle vuokralaisen nykyisen vuokrasopimuksen osuudella. Jälleenvuokrasopimusta voidaan kutsua myös alivuokraksi.
Alkuperäisen vuokrasopimuksen ehdoissa edelleenvuokraus voi olla sallittua tai ei, ja siihen voi kohdistua lisärajoituksia lainkäyttöalueen mukaan. Vaikka edelleenvuokraus olisi sallittu, alkuperäinen vuokralainen on edelleen vastuussa vuokrasopimuksessa mainituista velvoitteista, kuten kuukausittaisen vuokran maksusta.
Kuinka alivuokrasopimus toimii
Vuokrasopimus on kiinteistön omistajan ja vuokralaisen välinen sopimus, joka siirtää omistajan yksinoikeuden kiinteistön hallintaan ja käyttöön vuokralaiselle sovituksi ajaksi. Vuokrasopimuksessa mainitaan sopimuksen voimassaoloaika ja vuokralaisen vuokran määrä. Oikeudellisesti vuokralaisen laillinen hallintaoikeus katsotaan vuokrasuhteeksi. Alivuokraus syntyy, kun vuokralainen siirtää osan laillisesta vuokrasuhteestaan kolmannelle osapuolelle uutena vuokralaisena.
Jälleenvuokraus voidaan perustaa, ellei alkuperäinen vuokrasopimus sitä kiellä. Useimmissa tapauksissa omistajalle on kuitenkin ilmoitettava, ja hänen on hyväksyttävä kaikki vuokralaisen luomat edelleenvuokrajärjestelyt. Alkuperäiseen vuokrasopimukseen voitaisiin kirjata alivuokrausprosessin valvonta, jotta omistajalla on jonkinlainen määräysvalta sen suhteen, kuka käyttää ja/tai miehittää hänen omaisuuttaan.
Kiinteistön edelleenvuokraavan vuokralaisen tulee ymmärtää, että alivuokraus ei vapauta häntä alkuperäisen vuokrasopimuksen velvoitteista. Vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokraa sekä korjaamaan tai vahingoittamaan omaisuutta. Tämä tarkoittaa, että jos uusi alivuokralainen ei maksa vuokraa kolmelta kuukaudelta, kiinteistön edelleenvuokrannut alkuperäinen vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokranantajalle erääntyneen vuokran ja mahdolliset myöhästymismaksut. Alivuokralainen on puolestaan velvollinen alkuperäiselle vuokralaiselle maksamattomasta vuokrasta.
Jälleenvuokraus ja valtion lait
Vuokralaisen edelleenvuokrausoikeuteen vaikuttavat useiden osavaltioiden ja kuntien lait. Nämä lait voivat sallia yksityishenkilön edelleenvuokrauksen tietyin edellytyksin, vaikka vuokranantajan kanssa tehty sopimus kieltäisi sen. Esimerkiksi New Yorkissa vuokralaisella, joka asuu rakennuksessa, jossa on vähintään neljä asuntoa, on oikeus vuokrata edelleen vuokranantajan suostumuksella – tai jos hän kieltää alivuokrauksen kohtuuttomin perustein, kaikki vuokralaisen oikeutta rajoittavat vuokrasopimukset. edelleenvuokraus on mitätön yleisen järjestyksen vuoksi.
San Franciscossa vuokralainen voi korvata kämppäkaverinsa toisella, vaikka se olisi kielletty kirjallisella vuokrasopimuksella, kunhan vaihto täyttää vuokranantajan hakemusten seulontastandardit. Vuokranantaja voi esimerkiksi vaatia tietyn luottopisteen vuokralaisen osalta. Jälleenvuokrasopimukset voivat koskea sekä asuin- että liikekiinteistöjä.
Alivuokrauksessa on vakiona, että vuokrasopimuksessa on vain alkuperäisen vuokralaisen nimi – vaikka alivuokralainen maksaisikin suoraan vuokranantajalle.
Esimerkki alivuokrasopimuksesta
Koska vuokrasopimus on yleensä määräaikainen, voi syntyä tilanteita, jotka vaikeuttavat tai tekevät mahdottomaksi alkuperäisen vuokralaisen toteuttaa vuokra-aikaa. Jos vuokralainen esimerkiksi vuokraa asunnon Chicagosta 12 kuukauden vuokrasopimuksella ja neljännen kuukauden aikana tämä vuokralainen saa työtarjouksen Bostonista, vuokralainen voi päättää vuokrata asunnon edelleen toiselle vuokralaiselle jäljellä olevat kahdeksan kuukautta. Jälleenvuokraus tarkoittaa, että alkuperäinen vuokralainen voi ottaa työn vastaan ja muuttaa, eikä hänen tarvitse maksaa kalliita kuluja vuokrasopimuksesta eroamisesta tai kahden asunnon vuokraa.
Vuokranantaja hyötyy myös siitä, että hän saa kaikki 12 vuokramaksua ja säästää korvaavan vuokralaisen löytämisen kustannuksilta ja vaivannäöltä. Jälleenvuokrasopimus tarkoittaa myös sitä, että alkuperäinen vuokralainen säilyttää omistusoikeuden asuntoon. Siten, jos alkuperäinen vuokralainen päättää muuttaa takaisin Chicagoon, hän saattaa pystyä uusimaan vanhan asuntonsa vuokrasopimuksen.
Kohokohdat
Kiinteistön omistajan on yleensä hyväksyttävä kaikki ensimmäisen vuokralaisen tarjoamat alivuokrajärjestelyt paikallisten lakien ja määräysten mukaisesti.
Mikäli vuokralainen päättää edelleenvuokrata, hän vastaa vuokranmaksuista ja muista sopimusvelvoitteista.
Alivuokrasopimus on vuokrasuhteen laillinen siirto olemassa olevalta vuokralaselta kolmannelle osapuolelle määräajaksi.
