Framleiga
Hvað er framleiga?
Framleiga er endurleiga núverandi leigjanda á eign til nýs þriðja aðila fyrir hluta af núverandi leigusamningi leigjanda. Einnig má kalla framleigusamninginn framleiga.
Framleiga getur verið leyfð eða ekki samkvæmt skilmálum upprunalega leigusamningsins og getur verið háð viðbótartakmörkunum eftir lögsögu. Þó framleiga sé heimil ber upphaflegur leigjandi samt ábyrgð á þeim skuldbindingum sem fram koma í leigusamningi, svo sem greiðslu leigu mánaðarlega.
Hvernig framleiga virkar
Leigusamningur er samningur milli fasteignaeiganda og leigjanda sem framselur rétt eiganda til einkaréttar og afnota af fasteigninni til leigjanda í umsaminn tíma. Í leigusamningi kemur fram hversu lengi samningurinn á að gilda og upphæð leigu leigjanda. Í lagalegu tilliti telst löglegur réttur leigjanda til að eiga eignina leigu. Framleiga á sér stað þegar leigjandi framselur hluta af löglegri leigu sinni til þriðja aðila sem nýs leigjanda.
Framleigu má koma á nema upphaflegi leigusamningur banni það. Hins vegar þarf í flestum tilfellum að tilkynna eigandanum og hann verður að samþykkja hvers kyns framleigu sem leigjandi hefur búið til. Yfirráð yfir framleiguferlinu gæti verið skrifað inn í upphaflegan leigusamning þannig að eigandinn hafi einhverja stjórn á því hver notar og/eða umráðar eign sína.
Leigjandi sem framleigir fasteign verður að skilja að framleiga leysir þá ekki undan skuldbindingum sínum á upphaflega samningnum leigusamningi. Leigutaki ber ábyrgð á greiðslu leigu og fyrir viðgerðum eða skemmdum á eigninni. Það þýðir að ef nýr framleigjandi greiðir ekki leigu í þrjá mánuði er upphaflegur leigjandi sem framleigir eignina ábyrgur gagnvart leigusala fyrir gjaldfallinni leiguupphæð og vanskilagjöldum. Aftur á móti er framleigjandinn ábyrgur gagnvart upprunalega leigjandanum fyrir ógreiddri leigu.
Framleigu og ríkislög
Lög margra ríkja og sveitarfélaga hafa áhrif á rétt leigjanda til framleigu. Þessi lög geta heimilað einstaklingi að framleigja undir ákveðnum skilyrðum jafnvel þótt samningur þeirra við leigusala banni það. Til dæmis, í New York borg, hefur leigjandi sem býr í byggingu með fjórum eða fleiri einingum rétt á framleigu, svo framarlega sem leigusali samþykkir — eða ef hann neitar framleigu á óeðlilegum ástæðum, hvers kyns leiguákvæði sem takmarkar rétt leigjanda. að framleigja er ógilt vegna allsherjarreglu.
Í San Francisco getur leigjandi skipt út herbergisfélaga fyrir annan, jafnvel þegar það er bannað með skriflegum leigusamningi, svo framarlega sem skiptin uppfyllir skimunarstaðla leigusala. Til dæmis gæti leigusali krafist ákveðins lánstrausts þegar leigjandi á í hlut. Framleiga getur átt við um bæði íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði.
Við framleigu er staðlað að einungis nafn upprunalega leigjanda sé á leigusamningi – jafnvel þó framleigjandinn greiði leigusala beint.
Dæmi um framleigu
Vegna þess að leigusamningur er almennt til fyrirfram skilgreinds tíma geta komið upp aðstæður sem gera upphaflega leigjanda erfitt eða ómögulegt að ljúka leigutímanum. Til dæmis, ef leigjandi er að leigja íbúð í Chicago með 12 mánaða leigusamningi og í fjórða mánuði fær sá leigjandi atvinnutilboð í Boston, getur leigjandi ákveðið að framleigja íbúðina til annars leigjanda í þá átta mánuði sem eftir eru. Framleigan gerir það að verkum að upphaflegur leigjandi getur þegið starfið og flutt og þarf ekki að greiða dýr gjöld til að komast út úr leigusamningi eða borga leigu af tveimur íbúðum.
Leigusali nýtur líka góðs af því að þeir fá allar 12 leigugreiðslurnar og sparar kostnað og fyrirhöfn við að finna annan leigjanda. Framleigufyrirkomulagið felur einnig í sér að upphaflegur leigjandi heldur hagsmunum í íbúðinni. Þannig að ef upphaflegi leigjandi ákveður að flytja aftur til Chicago, gæti hann endurnýjað leigusamning sinn á gömlu íbúðinni sinni.
Hápunktar
Eigandi fasteignarinnar verður venjulega að samþykkja hvers kyns framleigufyrirkomulag sem fyrsti leigjandinn býður upp á, með fyrirvara um staðbundin lög og reglur.
Ef leigjandi ákveður að framleigja er hann áfram ábyrgur fyrir leigugreiðslum og öðrum samningsbundnum skuldbindingum.
Framleiga er lögleg framsal á leigu frá núverandi leigjanda til þriðja aðila í tiltekinn tíma.
