Administración Federal de Vivienda (FHA)
¿Qué es la Administración Federal de Vivienda (FHA)?
El término Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) se refiere a una agencia de EE. UU. que brinda seguro hipotecario a los prestamistas aprobados por la FHA. La FHA fue establecida en 1934 por el gobierno de los EE. UU. y pasó a formar parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU. en 1965.
La FHA financia sus operaciones con los ingresos generados a través de las primas de seguros hipotecarios (MIP). Los préstamos de la FHA permiten mínimos de pago inicial más bajos y puntajes de crédito más bajos que los prestamistas tradicionales. Esto abre la propiedad de la vivienda a miles de estadounidenses que de otro modo no podrían calificar para una hipoteca. El seguro hipotecario protege a los prestamistas contra pérdidas por incumplimiento de pago de la hipoteca,. por lo que si un prestatario no cumple, entonces la FHA le paga al prestamista.
Comprender la FHA
La FHA es una de las aseguradoras hipotecarias más grandes del mundo y protege a los prestamistas aprobados por la FHA de pérdidas, especialmente si el prestatario no paga. Se estableció en 1934 para ayudar a estimular el mercado inmobiliario de EE. UU. La idea subyacente era que más personas calificarían para hipotecas para comprar casas si los prestamistas tuvieran un seguro. Como se señaló anteriormente, la agencia quedó bajo el control de la Oficina de Vivienda de HUD en 1965.
La FHA asegura préstamos hipotecarios en los Estados Unidos y territorios estadounidenses para los siguientes tipos de propiedad:
Viviendas unifamiliares
Propiedades multifamiliares
Centros de atención residencial
Hospitales
La mayoría de los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo más bajo, tan solo del 3,5 %, lo que significa que los préstamos están asegurados hasta en un 96,5 %. Los prestamistas aprobados por la FHA también pueden otorgar préstamos a personas con puntajes de crédito más bajos que la mayoría de los prestamistas de préstamos convencionales. Estos beneficios hacen que los préstamos de la FHA sean populares entre los compradores de vivienda por primera vez. Los prestatarios que califiquen también deben comprar un seguro hipotecario. Estas primas se hacen a la FHA, que utiliza como ingresos autogenerados.
Cuando un prestatario deja de pagar su hipoteca, el prestamista puede presentar un reclamo a través de la FHA. La agencia paga a la compañía hipotecaria el saldo principal restante de un préstamo utilizando los MIP mencionados anteriormente que cobra. Esto permite a los prestamistas ofrecer préstamos más grandes a los prestatarios.
Hay límites sobre cuánto puede pedir prestado. Los límites de préstamo de la FHA están establecidos por la región donde vive: las áreas de bajo costo tienen un límite más bajo que el préstamo habitual de la FHA y las áreas de alto costo tienen un límite más alto.
Consideraciones Especiales
La FHA requiere que los prestatarios paguen dos tipos de MIP:
El primero es el MIP inicial, que es el 1,75% del monto del préstamo en 2022.
El segundo es el MIP anual, que se cobra mensualmente. Estos pagos oscilan entre el 0,45 % y el 1,05 % del importe del préstamo.
Los montos de los pagos difieren según el monto del préstamo, la duración del préstamo y la relación préstamo-valor original (LTV). Originalmente, el MIP anual se eliminó automáticamente una vez que los prestatarios alcanzaron el 78 % de LTV según el precio de compra original. Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo,. la FHA se enfrentaba a una crisis fiscal y en 2013 implementó una regla según la cual la MIP anual se mantiene durante la vigencia del préstamo. Como resultado del cambio, la mayoría de los prestatarios con hipotecas de la FHA refinanciarán a través de una hipoteca tradicional una vez que alcancen el 80 % de LTV. Incluso si sus puntajes crediticios no han mejorado significativamente, es más probable que se les apruebe un préstamo convencional ahora que tienen un 20% de capital en su propiedad.
Los MIP también ayudan a financiar otros programas de la FHA que benefician a los propietarios de viviendas, inquilinos y comunidades en general.
Historia de la FHA
Las quiebras bancarias provocaron la caída de los préstamos hipotecarios, lo que redujo significativamente la propiedad de viviendas durante la Gran Depresión. Las tasas de impago y ejecuciones hipotecarias se dispararon, ya que los préstamos se limitaron al 50% del valor de mercado de una propiedad y los términos de la hipoteca (incluidos plazos de pago cortos junto con pagos globales ) fueron difíciles de cumplir para muchos compradores de viviendas. Como resultado, Estados Unidos era principalmente una nación de inquilinos: solo uno de cada 10 hogares era dueño de su casa.
Congreso promulgó la Ley Nacional de Vivienda de 1934 para ayudar a reestructurar el sistema bancario federal. Su objetivo principal era mejorar los estándares y las condiciones de la vivienda, proporcionar un método de seguro hipotecario mutuo y reducir las ejecuciones hipotecarias de las viviendas familiares. La legislación creó la Corporación Federal de Seguros de Ahorros y Préstamos (FSLIC),. una antigua institución gubernamental cuyas responsabilidades ahora son parte de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) y la FHA. Estas leyes aumentaron el mercado de viviendas unifamiliares y construyeron viviendas e hipotecas más asequibles.
El sitio web de la FHA ofrece recursos informativos para el consumidor, incluida una guía para comprar una casa.
Críticas a la FHA
Los programas de la FHA brindan un estímulo económico sustancial en los EE. UU. a través del desarrollo de la comunidad y el hogar, que fluye hacia las comunidades locales en forma de empleos, escuelas y otras fuentes de ingresos. Aunque también asegura que los prestamistas estén protegidos y ayuda a los prestatarios a obtener préstamos más grandes, la FHA no está exenta de críticas.
Los críticos dicen que los prestatarios están sujetos a requisitos estrictos, como los MIP iniciales y anuales. Algunos expertos argumentan que a los propietarios les puede ir mejor con una hipoteca convencional si califican. Esto se debe a que pueden ahorrar dinero a largo plazo a través de las primas del seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) proporcionadas por los prestamistas convencionales.
Los prestamistas de hipotecas convencionales requieren que los prestatarios compren PMI cuando no pueden pagar un pago inicial del 20%. El PMI se puede cancelar una vez que el prestatario paga lo suficiente del capital de la hipoteca. El MIP se cobra durante 11 años o hasta el final del plazo del préstamo, lo que ocurra primero, independientemente del valor líquido de la vivienda.
Históricamente, la FHA implementó políticas como la línea roja,. en la que los funcionarios literalmente trazaban una línea roja alrededor de los vecindarios que eran predominantemente negros y se consideraban "inseguros" y se negaban a prestar a los prestatarios en esos vecindarios. Esta práctica, entre otras, impidió que generaciones de ciudadanos negros aprovecharan los mismos programas que sus pares blancos. Esta barrera para convertirse en propietarios de viviendas y generar riqueza generacional exacerbó la inequidad racial en la riqueza que todavía vemos hoy.
La línea de fondo
La FHA se creó originalmente para estimular la economía fomentando la compra y construcción de viviendas, y para ayudar a los estadounidenses de bajos ingresos a convertirse en propietarios. Visto así, el programa ha sido un éxito rotundo.
Sin embargo, las primeras políticas como la línea roja han impedido que millones de estadounidenses negros experimenten la riqueza generacional que la propiedad de vivienda barata le dio a la generación posterior a la Segunda Guerra Mundial de sus pares blancos. Si bien el programa continúa hoy y ha intentado rectificar algunas de sus malas acciones pasadas, los cambios posteriores a la crisis de las hipotecas de alto riesgo hacen que los préstamos de la FHA sean menos una ganga de lo que alguna vez fueron.
Reflejos
El programa de préstamos hipotecarios de la FHA está diseñado para prestatarios que no pueden hacer grandes pagos iniciales, tienen puntajes de crédito más bajos y no califican para hipotecas convencionales.
La agencia se estableció en 1934 y pasó a formar parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) en 1965.
Los prestatarios con préstamos de la FHA deben comprar un seguro hipotecario de la FHA.
La Administración Federal de Vivienda (FHA) ofrece seguro hipotecario a los prestamistas aprobados.
Las primas de seguro hipotecario (MIP) recaudadas de los préstamos asegurados por la FHA ayudan a pagar el programa.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Qué hace la Administración Federal de Vivienda (FHA)?
El Congreso creó la Administración Federal de Vivienda (FHA) en 1934 durante la Gran Depresión para estimular el mercado inmobiliario. La FHA garantiza préstamos hipotecarios emitidos por prestamistas aprobados. Los préstamos están diseñados para prestatarios con puntajes de crédito más bajos que el promedio y que no tienen el efectivo para hacer un pago inicial grande.
¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?
Los prestatarios calificados pueden pedir prestado hasta el 96,5% del valor de una vivienda. Los compradores de vivienda están obligados a adquirir un seguro hipotecario. Los pagos de la prima se realizan a la FHA, y si un prestatario no cumple con el pago de una hipoteca, entonces la FHA le paga al prestamista.
¿Los préstamos hipotecarios de la FHA tienen límites de ingresos?
Los préstamos de la FHA no tienen límites de ingresos. Hay límites sobre cuánto puede pedir prestado, que se basan en la región donde vive.
