Factor de piscina

¿Qué es el factor de la piscina?

El factor de fondo es una medida de cuánto del principal del préstamo original permanece en un valor respaldado por activos (ABS). El factor del fondo común está más fuertemente asociado con los valores respaldados por hipotecas (MBS),. que reúnen las hipotecas en un fondo común para la venta a los inversionistas. Los pagos de la hipoteca se transfieren al inversionista hasta que se paga el préstamo.

El factor de fondo se expresa como un factor numérico entre cero y uno y todos los valores respaldados por hipotecas comienzan su vida con un factor de fondo de uno. Luego se mueven hacia cero (pago total) con el tiempo a medida que se realizan los pagos de las hipotecas subyacentes. Si se paga el 50% del valor original total de un MBS, el factor de la piscina será de 0,500. El factor del fondo común se calcula dividiendo el saldo de capital pendiente ( cara actual ) por el saldo de capital original (cara original ).

Comprender el factor de la piscina

Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) y Ginnie Mae (GNMA) emiten el factor de fondo para valores respaldados por hipotecas mensualmente. Es esencialmente una medida de cuánto valor queda dentro de un MBS. Cuando se crea un MBS, existe un cronograma planificado de pagos que se alinea con un factor de grupo pronosticado en varias fases de la vida del MBS. Esto ayuda a un inversor a determinar el valor del MBS antes de decidirse a invertir en él, así como a determinar el riesgo del MBS.

Por ejemplo, si el factor de fondo común está disminuyendo más rápido de lo esperado, indicaría pagos anticipados de hipotecas. Esto puede ser una señal de alerta para los inversores, ya que generalmente significa que hay menos propiedades inmobiliarias que sirven como garantía para ese MBS en particular, ya que algunas hipotecas se han pagado en su totalidad. Menos propiedades significaría un aumento en el riesgo relativo si una hipoteca incumple.

Cálculo del factor de la piscina

La fórmula se representa de la siguiente manera:

• Factor de fondo = Saldo de capital pendiente / Saldo de capital original

Si el valor nominal original de un MBS agrupado es de $100 000 y el factor del grupo liberado ese mes es 0,6325, entonces el saldo restante en el valor es de $63 250. Esos $63,250 son la cara actual del MBS. Puede llegar a la cara original ($100,000) dividiendo la cara actual por el factor de la piscina.

Ventajas del Factor Pool

A pesar de ser un cálculo simple, el factor del grupo no es particularmente útil sin contexto. Los inversores observan los cambios en el factor del fondo para detectar cualquier signo de problema en el modelo sobre el que se construye el MBS.

Al igual que con cualquier valor estructurado, los supuestos originales pueden cambiar y dar como resultado un desequilibrio en la compensación riesgo-rendimiento que se imaginó originalmente. Ese cambio, a su vez, puede llevar a que el valor valga más o menos de lo que el inversionista pagó originalmente por él. El factor del grupo es uno de los puntos de datos clave que un inversor observará cuando intente evaluar el precio justo de mercado de un valor respaldado por hipotecas.

Reflejos

• El factor pool ayuda a determinar el valor de un ABS.

• El factor de fondo común mide cuánto queda pendiente del principal del préstamo original.

• Los factores del pool varían de cero a uno, comenzando en uno cuando comienza el préstamo y terminando en cero cuando se paga por completo.

• Los factores de pool se calculan más comúnmente en un MBS.